
張齊:下一個問題請教一下高先生,作為全國工商聯(lián)的常會的常務(wù)理事,你們做過很多地產(chǎn)建設(shè)的部分,很多項目你們都參與國,你能不能給我們商業(yè)地產(chǎn)支支招,給他們一些好的意見和建議。
上海弘基:商業(yè)中國設(shè)計院的院長,我是既做甲方又做乙方,我們因為做了非常多,包括自己手頭上面運營的項目差不多一百萬平方,設(shè)計項目更是無數(shù),商業(yè)項目,同樣住宅跟商業(yè)比,住是一個過程,開發(fā)商、消費者,中間沒有任何環(huán)節(jié),他以銷售實現(xiàn)作為最終價值,而商業(yè)地產(chǎn),他開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、消費者,運營模式復(fù)雜,所以我們說我們怎么評價商業(yè)是成功的,這個是很復(fù)雜的,是不是賣掉就成功了,最終我們評價這個商業(yè)是不是成功,還是看經(jīng)營,經(jīng)營是不是成功,商業(yè)和住宅有兩個不同,一個是商業(yè)價值,一個是運營價值,運營價值高物業(yè)價值就高,這個所有商業(yè)地產(chǎn)操作的很關(guān)鍵的地方。包括這兩聽我們在看,你看可能全國,有類似的情況,比如說,2000年以前大家沒有商業(yè)地產(chǎn),20003年大家稱之為商業(yè)地產(chǎn),2003—2006年我們叫商業(yè)加地產(chǎn),那時候大量的賣鋪,2006年以后才稱為商業(yè)和地產(chǎn)的融合階段,所以商業(yè)和地產(chǎn)未來要發(fā)展我們需要把很多,包括策劃、設(shè)計、招商、運行要捏在一塊在前期考慮,而不是單單說考慮如何賣,或者怎樣,這是一個蠻有意思的話題。我們做商業(yè)的時候還有很多困難,一個簡單的例子,我們在另外一個城市做一個大型綜合體,250萬屏幕,當(dāng)時規(guī)劃局批了40萬的商業(yè),我們很多時候說40萬怎樣辦,那時候,我們給開發(fā)商做第一輪匯報的時候,他在評價,說也體量到底做多大,我們評了兩個方面,第一個社區(qū)商業(yè),因為我們有三種方法,人均商業(yè)面積,人均消費,平均下來,如果說社區(qū)2.5萬足夠了,如果做到地區(qū)級的商業(yè)中心,10平米,足夠了,所以,那么大的一個量,在要擴展到周邊,其實他量并不大,他的消費力承載的量并不大,所以其他的商業(yè),比如說酒店、辦公、其他那些商業(yè)來代替,所以我說商業(yè)他是需要前期精細(xì)定位、思考的,需要花更多的力氣,綜合各類情況,是蠻復(fù)雜的。
張齊:最后要請教的嘉賓是,年輕的小伙子,金馬源集團公司的曾科。我們知道匯都二期,作狀元樓片區(qū),有金汁河等等,在開發(fā)的時候,很多人在問同一個問題,怎么能把現(xiàn)代和歷史結(jié)合起來,開發(fā)的時候同時保護和歷史。
曾柯:我想在座的昆明人對以前的狀元樓農(nóng)貿(mào)市場印象很深,在百年之前,金汁河應(yīng)該是一個金汁流淌的景象,這樣的感覺,這樣的一條河,大家知道以前被改造成狀元樓農(nóng)貿(mào)市場,我們做一期,更加務(wù)商的項目,但是經(jīng)過五年的時間沉淀之后,金馬源在操作匯都二期的時候,套用我們董事長的話,最后發(fā)現(xiàn)這個項目到處都是寶,可能大家對這樣一個故事比較陌生,就是,一個云南總督五百年前,當(dāng)時在整個總督府,當(dāng)時就在貴賓橋上,他就喝醉了,就夢到了蟬殿仙子,他就折了一個枝給他,說是云南的武狀元,后來他就說我們怎么能擔(dān)當(dāng),我就和您約定,500年后云南必出一個元,后來五百年之后云南的第一個狀元,袁家谷,考取了狀元!艺f的這個故事。我們說這個故事,其實只是我整個項目其中一個點,我認(rèn)為在這個項目當(dāng)中,更想做的是還原一個老昆明的味道。

張齊:什么味道呢?
曾柯:很多老昆明人對我們昆明的很多街頭巷尾是很懷念的,我看電視都報道過,包括青云街在拆除的時候那些老人家的遺憾,我們希望在匯都國際二期打造的過程中,讓他們能夠回憶,情感有一個釋放的地方,當(dāng)然作為開發(fā)商,剛才幾位老總也說,我們希在價值上有體現(xiàn),但是我們更喜歡把昆明的精神,狀元樓的精神,能夠還原給昆明人,讓他們體會,不管是在金格購物,還是在匯都購物當(dāng)中都能體會這些東西,這就是我們的想法。
張齊:謝謝四位嘉賓,今天在我們論壇的過程當(dāng)中,不斷的朋友遞條子來,大家很含蓄,剛才有朋友遞上的話題是說,幾位媒體的朋友想請在座的嘉賓回答一個問題,在城中村的改造,這個過程當(dāng)中,大家提到的都是在建項目都是一些城市綜合體,都是商業(yè)或者是寫字樓,那么,昆明到底有沒有那么大的消化量呢?那位嘉賓?
上海弘基:我回答這個問題其實不太合適。從我過往的經(jīng)歷來看,像我剛才舉的例一樣,我們講綜合三多一高,高符合、高集約、多密度,我們自己認(rèn)為,在那些負(fù)荷里邊彈性最小的就是零售商業(yè),因為這個商業(yè),他一定是要靠消費力支撐的,同樣5萬的量,如果你做了10萬,可能對未來的經(jīng)營會產(chǎn)生非常大的困難,所以城中村改造有沒有那么大的量,第一看現(xiàn)在的人口,包括消費力,消費支撐,現(xiàn)在的格局分布,第二看他潛在的發(fā)展,因為我們所有的商業(yè)確立都是建立在現(xiàn)實和潛在的消費基礎(chǔ)上的。再有一個商業(yè)是一個話題,講到商務(wù)辦公,他還是跟整個經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)系的,包括開玩笑,不算太準(zhǔn)確,跟GDP有關(guān)系,GDP在3000以下住宅市場出現(xiàn)分化,辦公需求還不強。
張齊:我們家旁邊要蓋一個最過的樓,我們很納悶,昆明哪里有那么多人來寫字,蓋那么高干嗎?這是大家一個共的問題,我們要探討的。
上海弘基:明天還有一個專長,講商業(yè)地產(chǎn)難題,我特地有一個,就是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模做多大才合適,這是最先要拿出來探討的話題。
張齊:有一位朋友要問一下,我們順城開店的量是每天5—8家,我不知道他是怎么統(tǒng)計的,作為開發(fā)商你們開發(fā)的今后如果運營。
賽倫:開店的速度,前邊有一個前提是質(zhì)量,向順城這樣是按照科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃,根據(jù)招商進度來進行開店,但是這個速度是有時間范圍的,當(dāng)然如何來經(jīng)營,這個話題就提得比較好,其實我想補充剛才一個問題,就是商業(yè)地產(chǎn),很多人,搞多大,要看成是、看區(qū)域、看位置,看市場、看需求,其實還有一個最重要的,看自己,自己到底戰(zhàn)略是什么?有多大的能力?
張齊:剛才說到自己的定位。
賽倫:不單是定位還有能力,你適合搞商業(yè)地產(chǎn)嗎?你的投資回報,你的利潤率,整個資金的運作,是不適合搞商業(yè)地產(chǎn),這個我補充,高總說的看自己,我覺得很重要。
張齊:這個問題透露出大家對順城善意的擔(dān)心。
賽倫:這個應(yīng)該說是我們摸著石頭過河過來的一個感受,就是說看清楚自己之后,你就明白怎么應(yīng)對了。
張齊:您的信心呢?
賽倫:這個沒有問題,順城一定是未來時尚的發(fā)源地。
張齊:很多人想購買南亞風(fēng)情第一城的房子,但是聽說價格太貴了,對于項目的定價你們?nèi)绾慰紤]?
諾仕達:這個問題確實有點不方便回答,拿順城來說,稀缺的一定會受到追捧,08年,我們說下滑,但是冷靜分析優(yōu)質(zhì)資源基本沒有下滑。我補充一下他說的,商業(yè)體諒,我覺得兩個詞一個是機會,一個是慎重,慎重剛才順城的老總已經(jīng)做了充分的解釋。機會在什么地方呢?我覺得昆明到了一個,我很清晰,我知道現(xiàn)在很多國際化的公司,不論是大機構(gòu)也好,商業(yè)機構(gòu)也好,對昆明了解透的企業(yè),他知道昆明到了一個要應(yīng)該說到了一個大步往前走的一個階段,可以透露一個小道消息,我的寫字樓有10萬平米,但是現(xiàn)在我們的意向商家已經(jīng)拿掉70%了,這就是這個市場。但是說他的慎重在什么地方呢?商業(yè)地產(chǎn),我們這個項目在設(shè)計之初,我覺得商業(yè)地產(chǎn)的難點不在地產(chǎn)在商業(yè),因為我們做商業(yè)出生的,加上家樂福、大洋百貨,還有豪庭酒店等一起來完成。所以要慎重。
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