朱中一：商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存

主持人駱新：現(xiàn)在全國各城市，尤其是三線城市建城市綜合體的需求量是否真的很大？

朱中一：對于商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)，我們都是積極引導(dǎo)，這樣一種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，作為國家來說，對商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展都是起積極意義的。但任何產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，都需要秉承這樣一個原則，即“總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理�！边@也是供求平衡的問題。

目前有一些地方商業(yè)地產(chǎn)有三個層次，從總量來說，商業(yè)地產(chǎn)在中部一些城市，包括上海、杭州等，商業(yè)本身已經(jīng)沉淀下來，比如上海，哪個不是商業(yè)地產(chǎn)，還有杭州，基本全部是商業(yè)了，無非是結(jié)構(gòu)的問題。但中西部地區(qū)，可能商業(yè)少一點發(fā)展，但中西部地區(qū)存在一個消費能力和消費觀念的問題。有些東西不一定需要放到商業(yè)，它可以跟老百姓對銷，所以我們說機遇與挑戰(zhàn)并存。相比來說，商業(yè)地產(chǎn)也好，旅游地產(chǎn)的機遇更多一點。旅游地產(chǎn)對于大家來說，基本不是一張白紙，旅游地產(chǎn)人是流動的，不像住宅房子是固定的，旅游地產(chǎn)將來能夠建好的話，市場也是很大。

回顧2011展望2012年，從目前的情況來看，機遇和挑戰(zhàn)并存，從挑戰(zhàn)的因素多于機遇性的因素，咱們要有思想準備。從大環(huán)境看，不論宏觀調(diào)控如何，大方向不會改變。既使是準備金下調(diào)，是對整個經(jīng)濟大環(huán)境的，而不單純針對房地產(chǎn)，我們一定要有足夠的時間準備。

從國家的方向來看，通過房地產(chǎn)企業(yè)利潤的適當(dāng)下調(diào)，高房價的地方適當(dāng)下調(diào)，來求得社會的穩(wěn)定。我們一定要服從整個大的政策背景。旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與住宅地產(chǎn)不一樣，更多是人才、經(jīng)驗、應(yīng)用管理等這些問題，或許還會有更多新的問題要研究，切忌盲目跟風(fēng)，自己想好了，要做好充足的準備。

倪建達：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)也是機遇

商業(yè)綜合體現(xiàn)在發(fā)展很熱，我并不認為，我們主動地從住宅地產(chǎn)走向旅游地產(chǎn)，是被迫的。那么多年，政府和媒體都宣傳說住宅地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是為社會作出巨大貢獻的產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)也是一個很好的機會。

我認為做地產(chǎn)業(yè)就是地段對待地段，考慮地段，考慮人文的傳承，考慮當(dāng)?shù)叵M的習(xí)慣，在商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程當(dāng)中會充滿風(fēng)險，或者充滿挑戰(zhàn)。如果能夠抵御這個風(fēng)險，那挑戰(zhàn)也就是機遇。我相信很多投資商業(yè)房地產(chǎn)的投資人，會愿意有一個非常嚴峻的考驗。

我們現(xiàn)在在建的商業(yè)綜合體項目，首先要明確商業(yè)運行的管理及開發(fā)模式，其次態(tài)度很重要，態(tài)度是很能體現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)的一種感受，大家都覺得有壓力，但沒有其他的選擇，大家都有挑戰(zhàn)，但不需要樹立信心，因為現(xiàn)在連商業(yè)地產(chǎn)都沒有信心的話，我們還能相信什么嗎？所以從這個角度上來說，我們對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，盡管經(jīng)驗還不夠，感受還不深刻，也許會血流成河，但或許我們也能夠在血流成河的項目當(dāng)中能夠生存下來。

周忻：行業(yè)要細分，如果你不是哥，千萬不要把自己當(dāng)成哥

第一，剛才講商業(yè)地產(chǎn)，吳洋總發(fā)了一條微博，我在上面加了一條話，“商業(yè)地產(chǎn)哥，文化地產(chǎn)哥、老年地產(chǎn)哥，都是哥。如果你不是哥，千萬不要把自己當(dāng)成哥”。因為這些地方，這些行業(yè)，一定是需要各種各樣的入門條件，要比住宅開發(fā)復(fù)雜的多得多。

商業(yè)地產(chǎn)有四大項目，首先是模式，第二是運營，第三是資本，第四是開發(fā)。開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中我認為最重要的一個環(huán)節(jié)。在目前的中國，如果帶著完全傳統(tǒng)的住宅思維去做商業(yè)地產(chǎn)或是旅游地產(chǎn)都會死，同樣的文化地產(chǎn)業(yè)也是一樣。所以商業(yè)這件事情，機會是巨大的，做得好，利潤是巨大的。很多人在探索，就如同吳洋總所講，“蜜月很短暫，過了以后日子很長�！彼晕矣X得行業(yè)細分越細越好，不管商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，你想得越細、分得越細，做得越細，機會越成功。就好比如家酒店，絕對是商業(yè)地產(chǎn)成功的案例。

第二，從戰(zhàn)略上看，中國應(yīng)該是商品房與保障房相分離的。商品房就是商品房，保障房就是保障房，保障老百姓居住生活，是政府應(yīng)該做的事。如果保障房做好了，商品房和市場房也就雙軌制了。從戰(zhàn)術(shù)上看，保障房發(fā)展仍然會有問題，但沒關(guān)系，問題一定會解決

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