劉峰：旅游地產(chǎn)大有可為

我談旅游地產(chǎn)大有可為，基于五個方面的原因。

第一，現(xiàn)在城市地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)緊。

第二，現(xiàn)在在旅游城市拿地，相對成本還是比較低，可以進(jìn)行大規(guī)集成式的開發(fā)。

第三，現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)商，有一定程度的路徑依賴，過去是做地產(chǎn)的，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)做不了，必然要通過做旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)或者其他的途徑，來找到新的突破口。

第四，旅游是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展的空間和潛力是巨大的。我們國家去年全國出游量是23億人次，平均每人出游1.45人次，而歐美發(fā)達(dá)國家基本上是人均一年出游是5-7人次。這方面的空間還是很大，而且現(xiàn)在的旅游業(yè)已經(jīng)被納入國家戰(zhàn)略目標(biāo)中。

第五，旅游地產(chǎn)的需求，是對現(xiàn)有市場的改善性需求，這體現(xiàn)在主要三個方面：

1、隨著人們生活水平的提升，很多人在追求更高品質(zhì)生活環(huán)境的居住，所以第二居所、第三居所，需求是客觀的存在。

2、據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上的人口占到的比例已達(dá)13.26%，根據(jù)預(yù)測到2015年，60歲以上的老齡人口會達(dá)2.16億人次，隨著人口老齡化的加劇，對于養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的需求，也是比較大。

3、對于大城市來說，現(xiàn)在也存在遠(yuǎn)離城市的傾向，比如北京，在鋼筋水泥的包圍下，很大程度上已經(jīng)不是特別的宜居，所以都市人都有需求，希望能到風(fēng)景優(yōu)美的地區(qū)，從城區(qū)到郊區(qū)，再到旅游區(qū)居住的第三代生活方式。

所以根據(jù)以上幾個方面的因素，可以判斷未來旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大。但里面也存在很多問題，比較典型的問題有以下四個方面：

第一，群雄混戰(zhàn)。

第二，大地產(chǎn)小旅游現(xiàn)象很明顯，也就是通俗說的掛羊頭賣狗肉。

第三，經(jīng)營模式比較單一，導(dǎo)致持續(xù)的盈利和綜合效益比較難保證。

第四，規(guī)劃主題的創(chuàng)意方面還不夠。這方面沒跟上形勢的發(fā)展和需要。

所以我們對旅游地產(chǎn)，要看到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型，發(fā)展的需要，以及結(jié)構(gòu)升級必然的一個趨勢，以旅游地產(chǎn)為代表的主題地產(chǎn)還是有發(fā)展?jié)摿Φ摹?/P> 最后，借這個機(jī)會談?wù)剬γ髂甑禺a(chǎn)形勢的看法，我總體認(rèn)為，我們地產(chǎn)還不是冬天。過去地產(chǎn)價格太熱，太高，現(xiàn)在只是降了溫，稍微爽快了一些。降是肯定要降的，今年第四季度，明年的一、二季度，處于快速、較快的下降期，大概到第三季度，可能會到大體焦灼的狀態(tài)，也就是說，大概在第三季度會到一個最低點(diǎn)，我們有可能緩慢上升的可能性。

這里面要實(shí)現(xiàn)解決這樣的問題，怎樣使價格到一個合理的位置上？因?yàn)橐徊浇档轿灰膊惶F(xiàn)實(shí)，降到老百姓滿意的程度，誰也說不準(zhǔn)，到底哪個價位是老百姓滿意的價位，誰也拿不準(zhǔn)，所以在這樣糾結(jié)的狀態(tài)下，才需要各方的智慧，需要我們地產(chǎn)商齊心合力，在整體認(rèn)為房價處于一個合理價位的時候，實(shí)際上是有利于地產(chǎn)的整體發(fā)展。如果價格到不了一個合理的位置上，實(shí)際上是共輸?shù)慕Y(jié)局，所以要大體高于平均行業(yè)利潤，有稍微比較適度利潤率的程度，我覺得會實(shí)現(xiàn)這樣的反轉(zhuǎn)，這樣也會和明年的整個經(jīng)濟(jì)走勢會配合好。否則大家對未來一直看低的話，大家總是會買漲不買低，真的要進(jìn)入冬天了。

袁伯銀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大，轉(zhuǎn)型有難度

袁伯銀：我是做家具產(chǎn)業(yè)的，我們的商店有租賃的，也有委托管理的。從嚴(yán)格意義上講，我們是家具流通業(yè)。談起商業(yè)地產(chǎn)，我談三個觀點(diǎn)：

第一，從國家宏觀需求上來說，做商業(yè)地產(chǎn)還是有空間，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在大型的商業(yè)中心在中國有兩千個，但需求達(dá)到上萬個個。在這樣的情況下，很容易會形成惡性的競爭。

第二，雖然前景樂觀，需求空間大，但是在操作的過程中，道路還是挺曲折的。

第三，作為住宅開發(fā)商來說，有住宅開發(fā)商原來做多業(yè)態(tài)，多種經(jīng)營，由一個承租人轉(zhuǎn)行去作商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)，這種轉(zhuǎn)型是不太容易的。

我覺得，商業(yè)地產(chǎn)有三個能力：第一，商業(yè)能力。第二，資本能力。第三，房地產(chǎn)開發(fā)建造的能力。從而，我覺得要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型也不是那么容易。

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