何永鋒：我們有請下一位聽眾，我們的公開課面對公眾的論壇，希望大家提偏公共題材的，比如說房價，中國房地產(chǎn)發(fā)展周期這一塊。
何永鋒：我有三個問題向各位提問。第一，關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展，徐教授觀點整體而言看好，因為中國的宏觀經(jīng)濟，雖然之前出了一些結(jié)構(gòu)性問題，但是這個調(diào)整，尤其是政府比較尊重市場，總體是看好。也有說法，說中國房地產(chǎn)有兩種，一種是處于衰退期，因為剛剛不久我們在大理做論壇，中國文聯(lián)副主席說，中國房地產(chǎn)處于衰退期，也有觀點說，中國房地產(chǎn)處在盤整時期，究竟中國房地產(chǎn)處在什么樣的周期，中國房地產(chǎn)的好日子究竟還有多遠，我們請云南財經(jīng)大學不動產(chǎn)投資研究中心周大研教授方向一下你對中國房地產(chǎn)周期的觀點。
都市時報副總經(jīng)理何永峰主持圓桌會議
周大研：我今天下午來得晚，聽了徐教授講的受益匪淺，給了我們非常好的思想盛宴，特別是講到房產(chǎn)稅，因為我在大學里也教房產(chǎn)稅。從學習來講，徐老師也是我的偶像，我也買給很多徐老師的書。你剛才說我是云南的徐老師，還是有點夸張，相差還是非常遠，今天跟徐老師面對面交流非常高興。剛才徐老師送了我?guī)妆緯浅８吲d，特別感謝徐老師。以后到北京還專門去拜會徐老師。
剛才何老師提的問題我想表達一個觀點，怎么看待房地產(chǎn)市場，如果是系統(tǒng)性的利好，全國都好的時候，沒有什么好講，如果是系統(tǒng)性風險的時候都不好，北京不好、上海不好，昆明不好，文山也不好，這是大問題。但是如果是非系統(tǒng)風險來的時候，就分化，我個人理解，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在不是系統(tǒng)風險，也不是系統(tǒng)利好，是出現(xiàn)了分化。我可以用數(shù)據(jù)來說，1—6月份，中國房地產(chǎn)銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，如果這樣說肯定全中國不行，但是情況不一樣，東部的銷售面積下降了13%，銷售額下降14%�，F(xiàn)在是不說西部也是這樣，不是，中部上升了1.8%，銷售額上升了5.7%，西部銷售面積上升1.4%，銷售金額上升1.5%，所以目前的情況下完全不一樣，東部下降厲害，中部和西部，不但沒有下降還上升。房地產(chǎn)市場不是一個大一統(tǒng)的市場。
周大研現(xiàn)場互動解讀云南房地產(chǎn)情況
再看云南省的情況，我覺得云南省的房地產(chǎn)的情況不一樣，今年1—6月，云南省總共賣了119萬平米，同比去年增長31%，昆明市賣了多少？531萬平米，同比增長37.77%，你說是不之云南市場跟東部市場完全不一樣，是不是云南市場就非常好了，就一片利好了，也不是，也存在這樣那樣的問題�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，而且情況不一樣。剛才是從簡單的指標上看的問題。第二個問題，全國的我說不清楚，我想說的是，云南的房地產(chǎn)、昆明的房地產(chǎn)，從整體上來說不會崩盤，泡沫不會破滅，這是我的基本觀點。今天徐老師講的很多東西都是有理有據(jù)，這是真正的學者，真正的大家。數(shù)字不一定完全能說明問題，但是如果連數(shù)據(jù)都沒有，肯定是瞎扯。
何永鋒：非常感謝周教授。中國房地產(chǎn)發(fā)展處于什么階段，但是話里有話，講到的宏觀的。我們云南下一步該怎么做？有請趙斌先生，開發(fā)商比較關(guān)心政策，你認為中國房地產(chǎn)發(fā)展處于什么階段，作為開發(fā)商該怎么做？
趙斌：我從事這個行業(yè)20多年了，從94年到現(xiàn)在都從事這個行業(yè)，一路走過來對于一個市場來說，好的時候有風險，如果市場做調(diào)整的時候風險是一定來了。94年以前地產(chǎn)是非常糟糕的，2000年以后大家看到的是1000多平米的房子賣不掉，中國地產(chǎn)走了這么多年，需要休息、需要調(diào)整，像股市一樣，沖高以后要做一些調(diào)整，繼續(xù)一些能量。對目前的市場，我認為，中國的需求量應該是很大的。根據(jù)目前的情況，作為住宅投資方面，相對謹慎一些，商業(yè)看好一些，特別是今年的情況，業(yè)主投資非常慎重。地產(chǎn)應該還是有好的前景。
何永鋒：下面我們有請潘院長，你怎么看待中國房地產(chǎn)目前所處的發(fā)展階段？
潘曉東：這是我們研究院的觀點，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)，對于開發(fā)企業(yè)來說，脫離了高利潤回報的時代，進入了常態(tài)發(fā)展。今天徐老師講的很多東西已經(jīng)回答了剛剛主持人說的問題。我想從兩個方面，從側(cè)面跟大家分享一下。一個是我們要看到中國房地產(chǎn)發(fā)展的核心價值在什么地方？實際上開發(fā)企業(yè)處在行業(yè)發(fā)展當中有這樣一種關(guān)系，就是跟政府、購房者、開發(fā)商三者之間的關(guān)系。對于政府來說，政府目前還是希望房地產(chǎn)市場能夠健康持續(xù)發(fā)展，2013年各地方財政的收入將近70%，2012年的時候大概是60%，但是到了2013達到70%，由土地出讓金提供，也就是說，地方財政的絕大部分的支出，依靠的是土地出讓金，2014年上半年超過了2013年上半年，2013年將近4萬億土地出讓金已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高，而今年上半年并沒有減下來，所以對于土地財政的依賴，各級政府是沒有辦法的選擇，也是不得不進行的一個選擇。所以對于地方政府來說，只有暫時通過土地出讓金，除了剛剛徐教授談到的房產(chǎn)稅，目前來看，肯定還是希望通過土地財政收入來補貼自己財政的支出。另外地方債也是時時刻刻懸在地方政府頭上的劍。
潘院長現(xiàn)場互動
第二從中央政府來看，因為稅制分配的問題。一個項目對于項目的投入來說，地方要出大頭，中央出小頭，在稅收環(huán)節(jié)上，地方拿的是小頭，中央拿的是大頭，中央政府是越來越有錢，地方政府日子就稍微緊一些。中央政府他的融資方法和手段比地方政府要多，我們對股市可以看到，雖然只有深圳和上海兩個主板市場、創(chuàng)業(yè)板、中小板，中央政府的財政收入，很多時候也是依靠股市收入，股市每天交易額大概在1000多億，但是一年200多天下來，這個交易額還是非�？陀^的，從股市征收的印花稅是比較可觀的。所以地方政府還是需要依靠土地財政，中央政府需要通過股市來增加相應的收入。對于開發(fā)企業(yè)來說，既然地方政府也好，中央政府也好，并不希望房地產(chǎn)市場進入到一種被動的，或者說下跌的局面，就肯定會呵護市場，從經(jīng)濟學規(guī)律，各種數(shù)據(jù)分析來講也是這樣的結(jié)果。所以我個人觀點，我認為，房地產(chǎn)行業(yè)還有8—10年的高速發(fā)展，但是這8—10年的發(fā)展，肯定不同于前12、13年的發(fā)展，脫離高回報的時代，變成一種常態(tài)。跟其他的行業(yè)，比如說跟做衣服，跟生產(chǎn)建材其他的消費變成了一樣的方式，有生產(chǎn)有競爭，而且競爭越來越激烈，所以在不同的區(qū)域，肯定會帶來不同的變化，中小城市，或者說對外來人口沒有吸引力的城市，房地產(chǎn)的價格會變化不大，或者說會向下，而對于比較好的，對外來人口有吸引力的城市，房地產(chǎn)的價格肯定會緩步增長，所以我個人還是比較看好昆明的。我們自己做了昆明數(shù)據(jù)的分析，外來人口購買昆明的房子大概在30%左右，這已經(jīng)遠遠超過了重慶，重慶大概是在10%，成都在30%，所以對于昆明這樣一個城市來說。
何永鋒：我打斷一下，第二部分我們會談到云南的機遇在什么地方。潘院長觀點非常明確，中國需要房地產(chǎn)，地方也需要房地產(chǎn)，所以他看好房地產(chǎn)還會持續(xù)的發(fā)展，更加理性。
潘曉東：進入正常發(fā)展狀態(tài)。
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