何永鋒：有請周大研教授。

周大研：徐老師來了我也向徐老師匯報一下主持人提到的問題，請徐老師把脈。我說云南、昆明房地產(chǎn)不會崩盤。我計算了云南十年以來房價的增長和城鄉(xiāng)可支配收入的增長，這兩個數(shù)字比起來剛好非常接近，都是9多，所以云南的房價增長和城鄉(xiāng)可支配收入增長基本相符。第二，從昆明市來看，昆明市云南特大的城市，占據(jù)云南房地產(chǎn)半壁江山，這個數(shù)字更樂觀一點，房價的增長率，還低于收入的增長率，這是我們得到的一個指標，具體數(shù)字云南的十年是9.64：9.22，房價增長率比收入增長率高了0.2，昆明的情況房價增長率最近5年8.41：12.52。第二不是特別樂觀的指標，房價收入比，我用城鄉(xiāng)居民可支配收入乘3，因為2不太客觀。算出來是11：1，這跟國際比較還是偏高了，這是我測出的一個指標第三點，全云南省的房價，最近這十年以來，算下來是4500全國是6780，昆明是6200多，全國是6700多，所以昆明跟全國平均房價接近，昆明又是二線城市，所以我覺得，從這個角度來說，也許不會崩盤，這是樂觀的，當然這個數(shù)據(jù)能不能說明這個論點，另當別論。

不樂觀的一方面，房地產(chǎn)的風險三個，一個房價泡沫、供需過剩、流動性過剩。目前云南不存在泡沫風險，但是嚴重的供過于求的風險。首先我們先看一級市場，昆明市最近三年2010年的時候昆明的供地面積3萬多，到12年降了1.6萬，13年1.8萬，再說土地面，地價，10年380萬，12年320，13年308萬。所以一級市場是逐級降溫。二級市場全云南省今年1—6月份在售面積1190.5萬平米，而且增長了31%，這是最近幾年待銷售面積最多的一年，這個應該引起大家關注。再看第二個問題，增速。云南房地產(chǎn)都在往前跑，但是速度在逐漸下降，第一銷售面積，10年是5.2的增速，12年降到4.2%，13年降到2.2。速度越跑越慢。銷售10年15.58%，12年15.38%，13年是9%多，所以這一點上，我希望我們所有開發(fā)一定要注意。第三級市場，今年上半年二手房交易面積跌了11%。

周老師發(fā)表見解

周老師

第二個風險，流動性風險。開發(fā)商的錢，第一買土地，第二交稅、第三建設。絕大多數(shù)的開發(fā)商都是1塊多一點，絕大多數(shù)是市場來的，所以現(xiàn)在很多公司降價，流動性風險，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，現(xiàn)在我的電腦里，云南要賣的房地產(chǎn)項目部下30個，所以現(xiàn)在要轉讓項目的多得很，要跳樓的也有。為什么我說房地產(chǎn)不會崩盤。非常重要的原因就是要增稅，所有東西像美國08年就這樣干，但是現(xiàn)在的政府應該是三降，整體稅負下降，利率下降，存款準備金調(diào)低。目前云南的情況來看，并不具備全線崩盤。但是個別城市、樓盤崩盤肯定是百分之百，云南省也有幾個城市已經(jīng)在列。房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)在要崩了就更多了。

何永鋒：周教授對云南房地產(chǎn)市場保持了謹慎樂觀的態(tài)度，云南房地產(chǎn)發(fā)展有很大得空間，也指出了現(xiàn)在的結構性矛盾。之前的房地產(chǎn)市場限購，現(xiàn)在我們看到，新一屆政府明確要強化市場在資源配置中的作用。有請開發(fā)商趙總，真真切切的是在市場中打拼的，他應該是感受最明顯的。剛剛徐教授講中國宏觀經(jīng)濟形勢的背景下，你認為云南房地產(chǎn)發(fā)展機遇在什么地方？突破口在什么地方？

趙斌：從目前昆明市場看，每個項目都有特殊性。包括區(qū)位、產(chǎn)品定位等等。昆明呈貢新區(qū)，現(xiàn)在的生活習慣離不開老的地方，哪怕是老城區(qū)條件差一點，他還是一去。剛性需求這一塊，買不起房的，這些年逐漸買了，在于先沒買上的還有一部分，但是這個群體在逐漸的見效�，F(xiàn)在市場在升級換代。位置不好，面積不夠，這樣換房的是很大一部分市場。

何永鋒：唯一的一個開發(fā)商代表，還是一貫的，到市場檢驗。對中國形勢看好，對云南房地產(chǎn)看好，我們留給市場說話。潘院長，你剛才其實已經(jīng)表達的看法。你現(xiàn)在簡明扼要介紹一下我們云南房地產(chǎn)的機遇、發(fā)展有什么好的觀點跟大家分享。

潘曉東：我談一下個人的想法，昆明包括云南，對外的吸引人口的能力相對來說比其他的西部城市要強，因為他的環(huán)境因素。我們做一些產(chǎn)業(yè)方面的研究，我個人覺得，以后開發(fā)商的發(fā)展，具體到你開發(fā)商自己需要關注除了住宅市場以外，需要關注跟產(chǎn)業(yè)相關的開發(fā)市場，所以對于云南，或者對于昆明來說，每一個開發(fā)商，在做開發(fā)的時候，肯定是需要先做好前期的研判工作，需要搞清楚你的產(chǎn)品是賣給這，誰來消費，誰來購買，然后還要進行區(qū)別的比較，因為在同一個區(qū)域里邊可能有好幾個開發(fā)商拿地，別人的產(chǎn)品是否跟你有沖突，你剛開始估算的時候，是不跟實際，別的開發(fā)商家起來的數(shù)據(jù)是否有偏差，所以做開發(fā)的時候，應該做一些比較確切的投資分析和市場的分析，這樣對開發(fā)工作才能比較有幫助。

從大環(huán)境來看，對云南來說，旅游地產(chǎn)，或者說有特色的旅游文化地產(chǎn)，我個人覺得，從全國來講是比較有特色的。應該挖掘當?shù)赜刑厣臇|西，跟產(chǎn)業(yè)相結合，做開發(fā)。