馮�。合旅嬲埲A遠地產(chǎn)股份有限公司董事長、中國房地產(chǎn)研究會副會長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強先生演講，大家歡迎。

任志強

任志強：剛才陳主任已經(jīng)告訴大家房價會漲的，以后問房價就問陳主任了，但有一個問題陳主任不賣房子，我們開發(fā)商是有實力的，得賣房子，明天漲了房子就賣不出去了，所以我們開始從宏觀經(jīng)濟講一講我的看法。

首先城市的GDP，我們看到增速在下降，但增速下降同時更多的是收入下降，這不好。我們最希望綠的那條曲線是迅速上升。我們看到希臘說中國的經(jīng)濟沒什么好現(xiàn)象，政府肯定不會讓中國的經(jīng)濟掉下去。

大家很關心的是固定資產(chǎn)投資問題，這跟房地產(chǎn)投資有關系。固定資產(chǎn)投資是持續(xù)下滑，中央連續(xù)批出了一些新項目，都是新型城市，也包括五條鐵路，可能還要看到我們的投資下降需求太快了，年初希望達到17.5，但現(xiàn)在只有16.1，其中一個主要原因是房地產(chǎn)投資下降，年初是18.5，現(xiàn)在可能只有12，我們估計還會下降一點。所以GDP占到了7.3，還是跟房地產(chǎn)有關系的。我們上游企業(yè)鋼鐵、水泥、玻璃都是下降的，下游產(chǎn)業(yè)建材、家電、裝飾材料這些都下降，所以房地產(chǎn)對中國市場還是很重要，現(xiàn)在開始到了提高房地產(chǎn)市場的機會和時間了。

工業(yè)值增加讓人很擔心，因為我們重點的是物價指數(shù)，從這三項指數(shù)看GDP6點多，連7都不到，但工業(yè)增加值在下降的時候，希望市場開放以后有一個好處，但能不能持續(xù)下跌還難以確定。

這是零售，也就是消費，今年年初提出的是14點多的增長率，現(xiàn)在看來年初報告有問題，我們希望中國增長能夠出現(xiàn)，但從供需來看是很難到位的。

宏觀經(jīng)濟影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也就是國房景氣指數(shù)，也包括剛才陳淮主任談到的住房新型城鎮(zhèn)化的問題，我個人覺得9月份是最低點，10月份后開始出現(xiàn)了一個回升趨勢。

從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，現(xiàn)在有很大的問題，房地產(chǎn)投資已經(jīng)下降到了12.5，在年初預計今年會達到10左右的GDP增長，12.5是1-9月份，最右的是持續(xù)下降，所以我們也看到出臺拉動投資增速。這里有一個問題，1-9月份是持續(xù)下降，但1月份其中是19.3，9月份已經(jīng)破了10了，尤其是住宅只有7.1，我們估計11月份會處于10的趨勢。如果全年好的話會提升到11左右。其中一個重要的原因？一個是土地購置，從目前來看土地購置是負增長，如果土地負增長，沒有那么多的原料來保證。第二，自留資金，沒有錢你也很難保持增長。

在整個投資增長當中，各個城市之間的差別是巨大，有的城市情況比較好，有的城市情況比較差，我們劃為一二三線城市，明顯可以看出一線城市在后期開始反彈，而二線和三線城市開始迅速下降，明顯的特征一線城市通常表現(xiàn)是快于二三線城市一步。有一種可能后續(xù)二三線城市可能會隨一線城市發(fā)出的信號出現(xiàn)，因此在歷史規(guī)律上看一二三線城市之間始終有一個差的，一線漲的時候，二三線城市不一定漲，綠線下降的時候，二三線城市才可能漲，信息傳遞給政府，政府傳遞的過程當中一線城市優(yōu)先，二三線城市可能滯后一點，特別是三四線的城市就會更難。

這是全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速。一線城市價格在持續(xù)上升，到目前為止一線城市的市值，已經(jīng)到了5000億的收入，但更多的是不到60%，由于今年年初銷售下降，導致很多企業(yè)不敢購買土地，到9月份有的企業(yè)說不要，但實際情況還沒有看到土地部門的增長，有些地方政府會存在著巨大的債務，因為抵押給銀行。在提升土地供應量的時候，土地價格是明顯上升。因此就會減少相應的供應量，對于企業(yè)也是這樣，前期銷售情況不好，也難以迅速用增加土地的方式來增加儲備。

在土地購置期間下降的時候，新開工面積也是出現(xiàn)下降，現(xiàn)在最大的還是庫存量比較大，大概有5.7億，土地購置和新蓋公的變化可以看到，當前購置下降和今年新開工的面積下降數(shù)據(jù)也很大，在10月份、9月份雖然略有上升，已經(jīng)接近正數(shù)，但單獨講住宅來說，住宅負的程度還是比較大，仍然還是比較高的狀態(tài)。大家都在擔心庫存的問題，現(xiàn)在供應上不去，去庫存的問題。今天在網(wǎng)上看到了一個報告，認為新開工會持續(xù)到負責任，一直到2015年。總之今年的開工負增長，在明年上半年會持續(xù)，因為土地和資金都會出現(xiàn)了情況。

地價，從今年來看很多地價綜合指數(shù)是下降，剛才看到在一線城市土地是急劇上升，但二線城市的供應鏈是遠遠大于一線城市，都是下降的趨勢。但在有的一些地區(qū)，一線城市永遠是超過10%的增長。

銷售面積和銷售額的增速，在年初的時候，去年底時候就看到，銀行改變了政策，導致銷售迅速下滑，去年9月份大多數(shù)銀行把0.7、0.8的按揭貸款變成了1.1、1.3倍，因此很多人沒有能力去承擔，一百萬要差二十萬。也就是說，銀行賺錢賺的還可以，把市場預期降價的那一部分吃掉了。我們可以看到-8.9到-8.9，8月份和9月份是一樣的，即使在9月份的情況下70個城市中，其中有13個城市是銷售回升，主要是因為取消了限購，比如說杭州、呼和浩特，他們是最先取消了限購政策，所以8月份出現(xiàn)10%的增長。那這13個城市在9月份出現(xiàn)了增長，在10月份可以看到一線城市平均銷售增速超過了65%，上海和北京最大，如果把二手房交易加進去，增長量更大。10月份的時候我們估計9月份是最低點，10月份以后銷售就開始出現(xiàn)回升，但有兩個數(shù)字，銷售額還是負增長，還會不會下降呢？有可能。雖然我們的銷售是最底部，隨著政策的變化，特別是政策全部落實，去庫存的壓力很大，我們估計可能要維持到明年9月份。好的企業(yè)還可以讓房子漲價，但銷售情況比較差的企業(yè)，可能會以價來換取量，這過程在2009年的時候就出現(xiàn)過，我們都知道2009年初投入了4萬億，同時出臺了很多房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，但2009年的時候土地是否迅速增長呢？沒有。我們的拐點是在2009年的年末，2010年的年初，這時候價格就高漲，也是投資增長高。所以2009年之后銷售在增長，沒有更多的錢去購買新的土地。所以這個持續(xù)時間會延續(xù)較長時間。

這是各種不同類型商品房銷售面積的同比變化，可以看出在前期的時候商業(yè)用房是下升的趨勢，寫字樓也時好時壞，住宅表現(xiàn)最大，上漲幅度超過了寫字樓和商品房，到后期政策變化之后，9·30政策滯后，住宅我們認為會比較大，寫字樓和商業(yè)用房可能還會處于下降的趨勢。很壞的一個變化，有的時候?qū)懽謽呛茫≌艿�，但有時候住宅好的時候?qū)懽謽堑�，尤其是城市之間的差別更大�？梢钥吹綆讞l線之間有巨大的差別。

在城市之間，這個城市和那個城市之間也可以，也有很大的變化，包括一二線城市之間的變化是不一樣，在今天出現(xiàn)了特殊事件，并沒有像媒體說的，大部分媒體在公開資料時談到說三線城市在里面受影響最大，東部地區(qū)和一線城市影響是最大的，二三線城市下降可能沒那么大，到9月份為止東部地區(qū)大概下降了5%，而中部和西部地區(qū)銷售實際上是正增長，還有1%-2%的正增長。也就是說，三四線城市在這一輪中下降不會太大，但占到的比重比較大，接近45%的比率。所以東部地區(qū)的下降來說比較大，實際上一些城市取消了限購之后開始就這樣，9月30日調(diào)控政策出臺以后，我們估計會是繼續(xù)上升的趨勢，如果整個東部地區(qū)持續(xù)上升，從負的15%可能下降到5%或者6%，整個趨勢都會發(fā)生巨大的增長，整個影響是比較大的。所以東部地區(qū)的影響也是最大。

近年來都說房價漲幅變化，也說明周期變化的情況。第一張圖是較長周期的變化趨勢，如果再往前看高點是2004年，我們第二個高潮基點是2007年，我們記得2007年開了中央經(jīng)濟工作會議，提出的是什么？防止投資過熱，到了2008年中的時候改為一保一控，到2008年4月份的時候，四季度看到GDP迅速下滑變成了6.3，同時房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了快速下滑，大家這時候干嘛，第一個高峰期是2007年的年底11月份，4萬億并不是在2009年，是在2000年末，2010年的年初，也就是出臺相關政策的時候。恰恰是進入最高峰，限購政策出臺之后導致了下降，20007年兩房，宏觀政策發(fā)生了變化兩房壓縮了投資，導致下滑。2009年和2010年出現(xiàn)限購導致第二次下夠，周期到什么時候？到2013年年初的時候，其實2012年不用說了，2013年房價已經(jīng)過高了，很多人那時候已經(jīng)打官司，也就是因為長期發(fā)展的趨勢。剛才說的話，也許銷售價格從數(shù)量上的增幅來看，9月份可能就是最低了，10月份以后慢慢開始數(shù)量增長，但價格不排除，還有可能落，就像2012年底的時候會出現(xiàn)小的反彈，然后反彈又回升了。我認為今年9月份以后這個波峰也會存在，我個人認為到2015年9月份以后開始重新回升。我們算一算2007年到2009年底用了兩年的時間，那2010年初到2013年大概用了三年的時間，大概在兩到三年的周期，如果沒有住宅影響就會回潮，下降的時候快，回潮的周期快，下來是負面的政策。那下一步也有可能出現(xiàn)這種情況，我們算了一下大概可能要有兩年的時間，可能會出新較長的運營周期，如果前期沒有新的增量，沒有更多的土地供應，而一年銷售10億，明年10億，差不多，有可能到明年十月份就會出現(xiàn)回升。那二手房在十月份非常明顯可以看到出現(xiàn)了指數(shù)價格的上漲。
我們從待售面積和竣工面積變化來看。顯示的是兩個：一個是庫存到底有多少。從現(xiàn)在來看待售面積是多少，現(xiàn)在很多媒體認為是最高峰，竣工在持續(xù)下降，未來的銷售如果現(xiàn)在是18個月，最高峰的時候可能是26個月，現(xiàn)在是不是最低峰？不是。在所有土地當中大家忽略了一個事情，現(xiàn)在我們有接近50-60億，其中有30%是商業(yè)，68%是住宅面積，大概有40億左右是住宅，還有車庫、機房等等，在竣工面積里我們統(tǒng)一匯報有這些，可能要扣掉20%-30%，因為車位占的比例比較大。加起來不到30億的在建。每年消耗多少呢？去年13億，住宅大概是10億多，今年、明年大概也是這個數(shù)。那事實上還有大的過程嗎？沒有，不但沒有，而且還是遲緩。從2009年到2013年這五年的預售和竣工相比差了多少？20億。其中有20個億是已經(jīng)被賣掉的面積，在前五年已經(jīng)被賣掉的面積。因此，如果把這20億扣掉就有10個億沒有下手掉的。今年銷售10億，明年銷售10億，當然新增的也不到10億，換句話說明年9月份供求關系就會發(fā)生變化，今年政府出臺銷售開始回升的時候，土地的供應和新開工要維持合理的增長。如果不能維持合理的增長就會出現(xiàn)問題，我們前面說盡管新開工已經(jīng)開始出現(xiàn)了回升，但住宅，也就是寫字樓、商場占零售比例比較大，住宅是很低，仍然是負的10%，這就要差別看待了。

現(xiàn)在看一下全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速，如果沒有銷售的增長，我們資金的增長是短缺。從今年看銷售是-8.9金額增長，大概差了6000億左右。另外我們預售減低了，下降了。預售部分下降也很大，預售下降了17%，個人消費按揭貸款是-7.9%，非銀行機構(gòu)，信托、基金、債券等，增長是25%，很高，但同樣和去年同期相比也是下降的，去年是33%。這些相加可以導致最近增長嚴重的負數(shù)，并且是很危險。我們做了兩個比較：第一，貨幣供應量的情況，M1、M2貨幣供應量的經(jīng)過可以看出來，導致銀行沒有更多的錢用于支持房地產(chǎn)。開發(fā)信貸是4%，個人信貸下降7%�？梢钥吹組1、M2在三季度都是下降，存款下降是非常危險的信號，說明銀行的資金周轉(zhuǎn)率在降低，到9月份，四大銀行里只有一個銀行是增長。2013年的時候是同比增長最高，大概接近60%，2014年以后二季度最高，然后又出現(xiàn)了下滑。

從房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的增速看，從整體下降的趨勢看，今年和其他幾年的情況看，4萬億以后2009年以后是最高峰，但2012年低的時候，仍然可以有30%，到2013年底仍然維持一個叫好，由于2013年社會市場比較好，大量的資金回籠，但是2013年之后，特別是今年年初銷售下降之后，開始出現(xiàn)增速下滑，并且下滑趨勢是歷史上從來沒有見過的，歷史上往數(shù)就是2008年底、2009年初，但現(xiàn)在已經(jīng)超過2008年了。拿本年的資金對比完成投資額，或者累計資金額來對比，現(xiàn)在是1：1.31，2008年最低的是1：1.34�，F(xiàn)在是非常低了，但資金是不是沒有了呢？不是，資金還比較富裕。手里還有兩萬億的現(xiàn)金，不是到了山窮水盡的地步，但投資額是最低的，到9月份我們認為可能是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最低點，所有數(shù)據(jù)表明這個情況是不該下滑，在9月份以后，按照新資金到位的情況看，估計會發(fā)生巨大的改變。

這是1-10月份的全部銷售情況，房屋新開工面積-9.3，住宅-10.5，很多寫字樓是不賣，自己持有，商場也是一樣。所以銷售是兩種關系。但住宅是11.3，辦公樓是22.8。

我們再來看一下1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，西部地區(qū)是增長最快，中部地區(qū)稍微弱一點，東部地區(qū)的比重比較大，銷售這三個地區(qū)全部都是-8.9，東部地區(qū)是-15.5，西部地區(qū)是2.8中部地區(qū)是1.1，主要今年全部銷售副責任基本上都是中部地區(qū)，所有三四線城市并沒有巨大的下滑。9月份的情況，在東部地區(qū)出現(xiàn)了回升，如果回升速度不快的話，今年大概會下降5%左右，去年是13億多，今年很多人擔心會低于12.0，從現(xiàn)在的情況看和去年是相對平衡。我們的市場并沒有壞到讓所有開發(fā)企業(yè)活不下去的程度，只是說在競爭的過程當中有的人活得好，有的人活得不好。

限貸的調(diào)整不是救市，是希望去行政化，我們只能說2010年的時候，用了一些行政措施，來讓上漲過快的房價降下來，現(xiàn)在即使出臺了一些政策，并不像某些媒體講到房價會迅速降慢。盡管這次調(diào)整并不到位，如果多條腿走路，我們起碼是其中的一個輪子。

從整個情況看我個人覺得現(xiàn)在的市場是拄著點滴瓶子的經(jīng)濟，沒有人知道預期是什么，當達到3點幾的時候，存款利率就出現(xiàn)負增長，現(xiàn)在利差是比較大，有的人認為明年可能會降兩成，但其實呢？習大大給出最好的信息是中國經(jīng)濟不會是強刺激或者微刺激，什么是強刺激微刺激我們也猜不出來。由點滴決定春夏秋冬，但不是，如果外流溫度提高了，會降你的提問，這就是微緊縮。比如說個人信貸，銀行看為最好的資產(chǎn)，這類資產(chǎn)壞賬率是最低的，銀行抵押的房子過兩年會賺錢。那為什么又不愿意把它賣掉？這就是最好的一個點。他們認為可以賺更高的錢，國外歐洲是負利率，日本零利率，這些低利率的國家就會購買住房資產(chǎn)。這資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為銀行的流動資金。如果我們把10萬億的銷售信貸轉(zhuǎn)化為市場自由交換，那是不是很好的消費信貸。因此我們希望建立健康的市場機制。

很多媒體對房地產(chǎn)的未來方式、房價的問題？其實前面陳主任已經(jīng)回到過。馬斯洛消費需求，改革之前是最低的，連溫飽都無法保證。所以我們看那時候提出的口號，改革開放首先解決的問題是什么？溫飽。就是要解決新的生存問題，生理需求。所以在鄧小平時代更多的是要解決溫飽。那解決溫飽以后下一步是什么？小康。希望在2030年實現(xiàn)中國人民小康的目標。這是中國夢的第一步。那在小康基本解決的是什么，不是吃和穿，是房屋。所以小康里的一個重要指標就是住房，人均達到多少平米的住房，因此在這十多年中中國房地產(chǎn)才有很好。住房在改革開放之前，一直是先解決溫飽，然后再解決住房。到后面有了住房的需求增長，就提出了住房的改革，那住房的改革就是提出實現(xiàn)小康。需要發(fā)展的是第二產(chǎn)業(yè)，要解決工業(yè)化生產(chǎn)的問題。但現(xiàn)在工業(yè)化是什么？也開始降低了，什么上升？第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)上升了。五我們可以看第三產(chǎn)業(yè)在去年超過了第二產(chǎn)業(yè)，今年年中達到了46.6，也是超過了第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)是39.5。下一步的發(fā)展過程是什么呢？如果用美國來說第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)接近第二產(chǎn)業(yè)，基本上系69-79之間，而中國現(xiàn)在第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然是占30%，美國是下降到2.5%下降，這些人去哪里？就是要進入到第三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、勞動力提高、把農(nóng)民土地解放出來，這是城鎮(zhèn)化的標志。這樣就會導致住房需求比重越來越多，所占的地位越來越高。即使到第一個富裕階段，最能表示富裕的是什么？住房。因為現(xiàn)在的房子太小，不夠住，要實現(xiàn)尊嚴就需要換一個好房。

最后看幾個案例。第一張圖是英國的資本，到2010年，最底下黑的是第一產(chǎn)業(yè)所占的財富比重，在整個農(nóng)民收入分配中它最高，但在發(fā)展過程當中可以看到2010年幾乎變?yōu)榱懔�，非常低，什么情況？資本偏低了，住房在國民收入中的比重是第一位，也就是說在城市化發(fā)展達到90%以后，這一部分仍然是上升的，導致什么結(jié)果？原來一百萬英鎊可以買房子，結(jié)果大批的婦女跑到英國買房子，美國政府就怒了，因為美國的房子迅速增長，就改為220萬美元可以移民英國，但220萬美元不準買房子，要賣的話還得重新再投入220萬美元。

下一個是法國，不解釋了，因為沒有時間。下面再來看德國，可以看到它的比重在降低，全世界無法改變的情況，我看到黃金在全世界都是一樣的，是流通的。由于時間關系我就不多解釋了。

謝謝。

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