直播：第三屆中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇會(huì)

馮�。合旅嫖覀冇姓�(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原中心主任陳淮先生為我們貢獻(xiàn)他的新思點(diǎn)，請(qǐng)大家掌聲歡迎。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮

陳淮：謝謝大家我這個(gè)機(jī)會(huì)，我想有三個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是新興城鎮(zhèn)化，一個(gè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是房地產(chǎn)金融。大家主要關(guān)注的問題是房?jī)r(jià)漲不漲，是不是？房?jī)r(jià)肯定是要漲的。房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤？純屬天方夜譚。有一個(gè)在媒體上，包括主流媒體，央視，流傳著一種傳說，說中國(guó)的房子蓋過了，用不著幾天就得崩盤，依據(jù)何在呢？像北京、上海、昆明都是獨(dú)生子女，年輕人先買一套房，我估計(jì)這些照相的人都相信這樣的傳說，將來男方爹媽留一套，女方的爹媽留一套，還有爺爺姥姥，那你還忙著買房子嗎，那跟白菜價(jià)一樣。借這個(gè)會(huì)場(chǎng)我相信回家告訴你老公、老婆，告訴你們的讀者，這樣的傳說也就是趙本山演小品蒙一蒙范偉那樣的，樹上一個(gè)猴，地上一個(gè)猴，到底有幾個(gè)猴，因?yàn)樗�有不可能發(fā)生的前提，西非的埃博拉傳到中國(guó)來，在可預(yù)見的范圍內(nèi)，北京人口減少7%，死6/7，你說的那種傳說才可能，仔細(xì)想想有些傳說其實(shí)是不堪一擊。只要中國(guó)城市化不斷發(fā)展，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口是不斷增長(zhǎng)，而且是快速增長(zhǎng)的，中國(guó)就有需要蓋更多的房子和蓋更好的房子。我剛才說的這三個(gè)關(guān)鍵詞，其實(shí)是從一個(gè)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的顛倒，區(qū)域經(jīng)濟(jì)里是大系統(tǒng)，新型城鎮(zhèn)化是子系統(tǒng)。我簡(jiǎn)單跟大家交流。

作為一個(gè)趕超的經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展不平衡的大國(guó)，中國(guó)來說最重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)不是我們常說的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)只管2014年內(nèi)短期的過冷、過熱、通脹、通縮、物價(jià)高漲、增長(zhǎng)是否發(fā)力等等這樣的問題，也不是企業(yè)如何獲得競(jìng)爭(zhēng)力等微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，而是中觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)趕超性經(jīng)濟(jì)體最重要的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)，中觀經(jīng)濟(jì)學(xué)包括兩個(gè)組成部分：一個(gè)叫產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)叫區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。我們說的轉(zhuǎn)型、調(diào)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)這就是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，對(duì)中國(guó)來說過去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力也好，讓老百姓分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處也好，環(huán)境友好和節(jié)約資源也好，關(guān)鍵是取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的選擇。

第二，中觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的組成部分，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。今天說的長(zhǎng)三角、珠三角、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)等，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和不斷調(diào)整，在最初進(jìn)入二十一世紀(jì)初，還沒進(jìn)呢，2000年初就有一個(gè)西部大開發(fā)，2003年東北工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004年有一個(gè)東部崛起，這都有一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)，但到了2004年、2005年后期的時(shí)候，在廣袤的地域形成不成一個(gè)拳頭，所以實(shí)際上我的區(qū)域經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間，我們現(xiàn)在是“十二五”的第三年了，“十一五”已經(jīng)大大調(diào)整，一個(gè)是有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是有四個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，這個(gè)問題我解說一下，所謂戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域不是最有發(fā)展條件，最有經(jīng)濟(jì)起飛的能力，而是關(guān)系中國(guó)、中華民族的核心利益，第一個(gè)是新疆，關(guān)系到我們國(guó)土、領(lǐng)土完整、民族團(tuán)結(jié)、國(guó)家安全等諸多方面。第二，海西，關(guān)系到我們的核心利益。第三，關(guān)系到黃河以北，東北三省工業(yè)生產(chǎn)能力，受到東部的威脅，北部潛在的威脅都非常大。最后一個(gè)跟昆明有關(guān)，北部灣經(jīng)濟(jì)學(xué)繼續(xù)延伸。這一個(gè)區(qū)域是中國(guó)的戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，關(guān)系到核心利益，什么核心利益？我們能不能打破進(jìn)入二十一世紀(jì)以來周邊和比我們發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，比如說日本，和處一個(gè)經(jīng)濟(jì)水平的印度，以及俄羅斯等，在東盟子貿(mào)易區(qū)方面做好文章，對(duì)我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)有至關(guān)重要的意義，我們今天沒有時(shí)間多講。

第二，京津冀學(xué)的收縮。我目前說到的京津冀，也包括西部大開發(fā)，也收縮了。

第三，加速城市化、城鎮(zhèn)化。今年3月16號(hào)由國(guó)務(wù)院發(fā)布了一個(gè)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，記住我們說的第二個(gè)關(guān)鍵詞新型城鎮(zhèn)化。那新型城鎮(zhèn)化首先是要讓更多的人住城里，沒有爭(zhēng)議，中華民族正面對(duì)一個(gè)數(shù)千年來的偉大轉(zhuǎn)折，正在把一個(gè)大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族，我們走出農(nóng)耕時(shí)代、自然經(jīng)濟(jì)、手工勞動(dòng)，讓老百姓過上幸福富裕的日子，導(dǎo)致今天經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡的關(guān)鍵問題，城鄉(xiāng)發(fā)展，克服老天留給我們資源短缺的瓶頸，以及讓我們所有產(chǎn)業(yè)都處于世界最有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，只有一條道可走，那就是讓更多的人住到城里來，但我們的城鎮(zhèn)化從80年代一個(gè)老人在南海邊畫一個(gè)圈，到08年北京開奧運(yùn)會(huì)、上海開世博會(huì)，各沿海的加速建設(shè)，這個(gè)過程走過了一個(gè)黃金期，我們正在迎來第二個(gè)黃金期。這個(gè)黃金期有哪些特點(diǎn)？我想新型城鎮(zhèn)化可以有很多層面規(guī)模，比如說國(guó)家的層面，人的城市化優(yōu)先，怎么解決戶口體制問題，農(nóng)民工就業(yè)問題、怎么完成農(nóng)民宅基地城市用地的置換。我不講這些。這些有很多部門，今天也沒那么多的時(shí)間來講。單就城市建設(shè)來說有以下幾個(gè)供大家參考，值得注意的方面。

一個(gè)是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)迫在眉睫。如果說進(jìn)入新世紀(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的城市建設(shè)戰(zhàn)場(chǎng)，第二個(gè)黃金十年要把戰(zhàn)場(chǎng)移到主戰(zhàn)場(chǎng)，移到二線，包括西部昆明的省會(huì)城市在內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。我們?cè)��?jīng)痛失一次發(fā)展中小城市的良機(jī)，燎原之勢(shì)到90年代中期的時(shí)候，國(guó)家的稅負(fù)總額、出口創(chuàng)匯總額、經(jīng)濟(jì)總量都超過1/3，當(dāng)時(shí)鄧小平高興地說，這叫異軍突起，三分天下有其一，不知道是哪里出的政策，叫離土不離鄉(xiāng)。結(jié)果進(jìn)入世界金融危機(jī)的時(shí)候，2009年，3000萬農(nóng)民工被返鄉(xiāng)，我們突然發(fā)現(xiàn)民工要么上北京、廣州、上海，要么直接回云南貴州，中間沒有層次可以緩解運(yùn)作，過去大家議論熱中說的房?jī)r(jià)問題，是人口過渡向少數(shù)特大城市集中，無法承載承受。事實(shí)上在過去的十年中，中國(guó)2/3以上的省會(huì)城市，十年始終是供不應(yīng)求，中國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)，中國(guó)六省區(qū)，武漢類似于成都，這些基本上都是供大于求，東北三省也是，為什么供大于求房?jī)r(jià)會(huì)引起國(guó)務(wù)院的規(guī)定，先出一個(gè)八條，然后再出國(guó)五條等等，根本不能解決問題，也包括在內(nèi)一大批二線、三線城市快速健康現(xiàn)代化發(fā)展，讓人口合理均衡分布在不同城市中，房?jī)r(jià)問題才有可能解決。關(guān)鍵是優(yōu)化配置資源，提高城市化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展質(zhì)量。全世界公認(rèn)最優(yōu)的城市規(guī)模是100-150萬人口，合理的城市規(guī)模是50-300萬之間，城市太大了，現(xiàn)在有500-1000萬的城市有20一座，中國(guó)整個(gè)300萬人口叫大城市，500萬人口叫特大城市，北京加上流動(dòng)人口2300萬，人口太少了，二三十萬的小鎮(zhèn)好不好，居住起來挺宜居的，但產(chǎn)業(yè)承載能力不充分，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，怎么如怎樣進(jìn)行垃圾無害化的處理，不經(jīng)濟(jì)。大家說放松限購，其實(shí)也隱含著一個(gè)問題。第二層意思發(fā)展城市新區(qū)，和今天討論有密切關(guān)系，我說的新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)。從浦東開發(fā)以來，浦東新區(qū)是國(guó)務(wù)院第一代提的，是國(guó)家級(jí)的城市新區(qū)，從浦東新區(qū)到現(xiàn)在，比如說亞洲新區(qū)，一共就提了六個(gè)，今年以來發(fā)改委批了11個(gè)，也就是說一大批二線三線城市要通過建新區(qū)的方式來實(shí)現(xiàn)城市的擴(kuò)張和人口的急劇、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。不是在原有的大城區(qū)小打小鬧。第三，老城區(qū)的改造提上日程。從去年末國(guó)務(wù)院提出擴(kuò)張棚戶區(qū)改造范圍，其中有1/3講棚戶區(qū)是有特定政策界限的，不像媒體說的老舊城區(qū)、老舊危房，不是，能夠享受棚戶區(qū)改造的是大型國(guó)營(yíng)礦產(chǎn)員工居住區(qū)，特別是今年以來，媒體可能注意到國(guó)務(wù)院特別強(qiáng)調(diào)了以后，要大力加強(qiáng)擴(kuò)張符合條件連片成、老棚戶區(qū)的改造。這才意味著新型城鎮(zhèn)化第三個(gè)重心的重要，加大老城區(qū)的改造，這和3000萬套保障房有區(qū)別，比如說棚戶區(qū)不存在地問題。窮人住哪兒了，不存在地的問題，最容易的是城中村改造，小產(chǎn)權(quán)房等等歷史遺留的體制性問題結(jié)合起來一起解決，棚戶區(qū)改造的好處不重點(diǎn)說。

第四，新型城鎮(zhèn)化，疏解大城市功能。我剛才提到了一個(gè)京津冀，此京津冀非比京津冀，這可能是一個(gè)典型與上一屆政府不同的，值得關(guān)注的一個(gè)落腳點(diǎn)，什么？上一次政府搞了十年的京津冀，是以天津?yàn)楹诵�，這一屆政府提出的京津冀是以北京為核心，上一屆政府是以努力打造一個(gè)碧海新區(qū)中心，必須模仿復(fù)制浦東新區(qū)這樣不切實(shí)際的目標(biāo)為核心。這次是以疏解，包括北京在內(nèi)，盡管前段時(shí)間保定成為北京政治副中心，當(dāng)然疏解外遷一部分政務(wù)功能、商務(wù)功能，以及會(huì)晤功能，可能在下一步新型城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中發(fā)展特大城市的重要落腳點(diǎn)，現(xiàn)在重點(diǎn)帶動(dòng)它的發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化我剛才說了，我講的是第二個(gè)層面，第一個(gè)層面人的城市化問題，生活保障問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題我們不說。那下面說金融、房地產(chǎn)都行，坦率說沒有金融就沒有房地產(chǎn)，古今中外，蓋房子就是得借錢負(fù)債，天經(jīng)地義的合理。所以媒體別一天到晚幾乎上市的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率達(dá)到多少，負(fù)債是合理的，資產(chǎn)的組合方式。在發(fā)達(dá)國(guó)家不僅建蓋房子、賣房子，持有房子要借錢，房子不缺錢了，還要作為負(fù)債信用抵押，把錢拿出來消費(fèi)或者炒股盈利，這些都是個(gè)人的資源，沒有金融就沒有房地產(chǎn)。第二，沒有房地產(chǎn)有不了真正的金融。金融是信用基礎(chǔ)，信用產(chǎn)業(yè)，憑什么把錢給你，又能相信你管哈，你有占著房子的資產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)有優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)存在了，企業(yè)才能夠成為金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)。馬云憑什么成為中國(guó)首富，是靠阿里巴巴和淘寶賣的錢嗎？資產(chǎn)性，房地產(chǎn)正在給我們?cè)炀鸵淮笈�老百姓私人�?cái)富的累計(jì)，正在成為金融最強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，哪怕是一個(gè)無賴你找我借錢我敢借，因?yàn)槟銓�來有房子作為資產(chǎn)。

目前我們進(jìn)入二十一世紀(jì)滯后的第二個(gè)十年，房地產(chǎn)與金融的關(guān)系已經(jīng)不僅僅是借和被借，借和貸的關(guān)系，有這樣下面的方面，說了十年的間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，十年可以說寸步維艱。房地產(chǎn)企業(yè)手里永遠(yuǎn)只有三種資產(chǎn)，都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：第一，先進(jìn)。第二，土地。第三，在建。他的銷售部差，通過銷售才能取得，資金的周轉(zhuǎn)，這些資產(chǎn)本身就具備金融業(yè)密切結(jié)合的過程，把房地產(chǎn)手里的資產(chǎn)盤活，證券化使它可以成為流動(dòng)、信托。

第二，間接融資和直接融資，十八屆三中全會(huì)講了幾條重要房地產(chǎn)和金融有關(guān)的事。第一，努力發(fā)展債券，把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，讓銀行把錢借給開發(fā)商，實(shí)際上銀行掏錢蓋了房子，開發(fā)商只不過是口頭承諾，房子賣出去的時(shí)候我負(fù)責(zé)任，賣不出去的時(shí)候要么殺掉，要被攜款逃跑了，銀行是沒有規(guī)避這種潛在風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

第三，機(jī)構(gòu)投資。實(shí)際上這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，像萬達(dá)的綜合體、商業(yè)地產(chǎn)，在國(guó)外沒有開發(fā)商面對(duì)一個(gè)個(gè)散戶賣商戶，都是通過大的投資機(jī)構(gòu)，要么是大的投資基金，類似房地產(chǎn)投資基金，一塊買下來然后進(jìn)行投資分配，老百姓想投資商業(yè)地產(chǎn)，你不用買商鋪，直接買持有商鋪的這種基金就好了。實(shí)際上我們化解過去老用限購的辦法、限貸的辦法抑制投資性需求，投資性需求并不需要一定持有實(shí)物的發(fā)展，如果我們有一個(gè)炒作的房地產(chǎn)指數(shù)，完全可以買心意的房子就行。

第四，剛才講到了互聯(lián)網(wǎng)金融，正在顛覆傳統(tǒng)的銀行業(yè)，顛覆傳統(tǒng)的金融手段，包括保險(xiǎn)公司，前兩天討論很熱烈的養(yǎng)老地產(chǎn)，不是銀行和業(yè)主之間的交易，而且要有保險(xiǎn)公司參與進(jìn)來，如果沒有保險(xiǎn)公司參與進(jìn)來，保險(xiǎn)公司才能規(guī)避你活得長(zhǎng)，而錢沒了怎么辦。

我想時(shí)間有限，我就介紹新型城鎮(zhèn)化下區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)金融的問題，至于房地產(chǎn)怎樣發(fā)展的問題，咱們下回再來交流，謝謝。

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