昆明樓盤建筑體量達(dá)1.1億平米 市場(chǎng)消化完需15年以上

雖然，昆明氣候宜居，加上橋頭堡城市等因素，一直被各界歸納到人口流入性城市當(dāng)中。但是，在人口增加產(chǎn)生的購(gòu)房需求方面，存在城市公共資源能夠承載的容量問(wèn)題，政府對(duì)于人口流入也會(huì)有一定的控制。

昆明市目前約有常住人口648萬(wàn)人，其中，市區(qū)常住人口358萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%，據(jù)2012年11月份審議通過(guò)的《昆明市人口發(fā)展規(guī)劃綱要》，到2015年，昆明全市常住人口總數(shù)要控制在690萬(wàn)人以內(nèi)，到2020年，常住人口規(guī)�？刂圃�730萬(wàn)人以內(nèi)。此外，昆明市還規(guī)劃到2020年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上。

如果按照80%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，2020年，市區(qū)常住人口將會(huì)到608萬(wàn)人，比現(xiàn)在增加250萬(wàn)人。如果按人均30平米的住房面積和發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，將會(huì)產(chǎn)生7500萬(wàn)平米的住房需求和300萬(wàn)平米的商業(yè)需求，合計(jì)增量7800萬(wàn)平米的建筑需求，就算考慮到改善性需求，以及寫字樓物業(yè)沒(méi)有計(jì)入需求的因素，僅目前130個(gè)樓盤規(guī)劃的1.1億平米建筑面積供應(yīng)，也能滿足未來(lái)10年的需求。更何況還有那么多觸手可及的重大項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。

第3問(wèn)

樓盤競(jìng)大，敢問(wèn)路在何方？

持續(xù)的調(diào)控、保障房制度以及城鎮(zhèn)化等一些國(guó)家層面的重大政策，正在深入影響著樓市，加上昆明本地的氣候特征、橋頭堡城市戰(zhàn)略等因素，昆明樓市正處于一場(chǎng)大變局之中。

盡管過(guò)去的房地產(chǎn)黃金十年，昆明樓市已經(jīng)發(fā)生了很多的變化，像主城從環(huán)線攤大餅擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)化為以滇池為核心的“一湖四片”軸擴(kuò)張線模式、千畝大盤異軍突起、城市綜合體成普遍現(xiàn)象、購(gòu)房者的品質(zhì)和品牌消費(fèi)意識(shí)覺(jué)醒、樓市由賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)等等。

但是，目前正在經(jīng)歷的這一場(chǎng)變化，來(lái)得更為迅猛和深入。一方面，昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前所未有的放量，主城和呈貢新城130個(gè)樓盤總建筑體量達(dá)到1.1億平米，體量超過(guò)黃金十年昆明商品房成交量總和，需求又被限購(gòu)等宏觀調(diào)控政策壓制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入到白熱化階段。

另一方面，全國(guó)一線品牌房企把昆明作為主攻陣地，2012年銷售額全國(guó)排名前十的房企大部分已進(jìn)入昆明，并且開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都不低，像萬(wàn)科和保利都有千畝以上大盤開(kāi)發(fā)。具體以綠地為例，其發(fā)展戰(zhàn)略明確把土地價(jià)值高的一線城市、發(fā)展空間大的二線城市作為主戰(zhàn)場(chǎng)，綠地在去年進(jìn)入昆明以后，接連出手，在泛亞科技園、草海片區(qū)拿下三塊土地，項(xiàng)目快速面世，總開(kāi)發(fā)建筑面積輕松突破100萬(wàn)平米，其迅猛之姿難免讓人結(jié)合到其他全國(guó)一線房企的大舉進(jìn)入昆明的態(tài)勢(shì)，倒過(guò)來(lái)對(duì)昆明的房地產(chǎn)發(fā)展空間產(chǎn)生聯(lián)想。

這里想要強(qiáng)調(diào)的是，僅就供應(yīng)巨量釋放，需求受到壓制的昆明樓市，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈。還有這么多的全國(guó)大鱷加入，競(jìng)爭(zhēng)程度升級(jí)。再加上大盤橫行，130個(gè)樓盤中，50萬(wàn)平米以上樓盤總建筑體量合計(jì)接近1億平米，其中大部分還是綜合體項(xiàng)目，是不是所有開(kāi)發(fā)商都具備大體量綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力呢？值得商榷，最終的結(jié)果就是行業(yè)更深廣范圍的洗牌。

“其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌從來(lái)都沒(méi)停止過(guò)，一直都在進(jìn)行，只是這一次會(huì)更猛烈一些，樓市變化的速度也越來(lái)越快”。至祥置業(yè)昆明董事副總經(jīng)理黃雷表示。

在這場(chǎng)大變局中，昆明樓市路在何方呢？多位專家均表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，昆明市場(chǎng)有能力來(lái)消化巨量供應(yīng)，但在需求被遏制的宏觀大背景下，陣痛在所難免。（首席記者楊麗芬）

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