還有很多千畝大盤沒(méi)有納入?yún)R總

我們不排除在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，存在種種不夠嚴(yán)謹(jǐn)和客觀的情況。但是，也有很多已浮出水面的重大項(xiàng)目，像規(guī)劃總建筑面積約1886萬(wàn)平米的巫家壩片區(qū)、飛虎大道沿線的9000畝保利國(guó)際城、6700畝俊發(fā)生態(tài)半島中的大部分、云南城投在北部山水新城上壩和中壩3000多畝土地以及在環(huán)湖東路沿線已完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地等，我們也沒(méi)有計(jì)入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。此外，很多還處在前期階段的城中村改造項(xiàng)目，以及已通過(guò)土地招拍掛但沒(méi)有到推廣階段的項(xiàng)目，也沒(méi)能納入?yún)R總范圍。

幾相抵消，依然無(wú)可否認(rèn)昆明樓市未來(lái)供應(yīng)量巨大的事實(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常慘烈。放在市場(chǎng)供需雙方，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者面前的，是一道復(fù)雜的考題，這其中，既有來(lái)自于房地產(chǎn)調(diào)控方面的博弈，也有省市各級(jí)政府導(dǎo)向帶來(lái)的變數(shù)，更有市場(chǎng)杠桿自身調(diào)節(jié)的作用，要結(jié)果圓滿，極不容易。（首席記者楊麗芬）

專家把脈

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪：

近兩年內(nèi)供大于求不會(huì)改變

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，昆明具備宜居、橋頭堡城市戰(zhàn)略等優(yōu)勢(shì)，有能力來(lái)消化龐大的開(kāi)發(fā)體量。但在眼前，由于前幾年的城中村改造推出的量比較大，供應(yīng)量大于需求，無(wú)論是住宅還是商業(yè)都存在這樣的情況。

就目前的情況來(lái)看，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策還不會(huì)放松，幾個(gè)比較重要的調(diào)控，首先是保障房建設(shè)解決中低收入者的住房需求，分流走一部分剛需；其次是以房產(chǎn)稅為主的稅費(fèi)改革落地的話，會(huì)讓手持多套房的業(yè)主把房產(chǎn)釋放到二手房市場(chǎng)上，轉(zhuǎn)移走一部分改善性需求，從而對(duì)一手房市場(chǎng)造成影響；第三是目前正在研究的農(nóng)村集體土地或可上市交易，如果成行，有可能造成土地價(jià)格下滑，造成房?jī)r(jià)下降。上述幾項(xiàng)政策效果累加，會(huì)有讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定的作用，但上述調(diào)控調(diào)控政策完全落地發(fā)揮作用都還需要時(shí)間，在此之前，以限制需求為主的限購(gòu)等政策不會(huì)推出市場(chǎng)。

綜上，要在未來(lái)一兩年內(nèi)有支撐這么大供應(yīng)量的需求釋放出來(lái)比較難，短期內(nèi)昆明樓市供大于求的情況不會(huì)改變。（首席記者楊麗芬）

至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷：

樓市處在大變局中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇

總建筑體量1.1億平米，不見(jiàn)得能說(shuō)明問(wèn)題。開(kāi)發(fā)節(jié)奏就是個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，不見(jiàn)得所有的這些量都落地真正成為市場(chǎng)供應(yīng)。

市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，這是從其他渠道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也可以得到的結(jié)論。不過(guò)，從我到昆明以來(lái)，看到的供應(yīng)都是很大的，并且還出現(xiàn)過(guò)看上去供應(yīng)量很大，但市場(chǎng)上實(shí)際一房難求的情況。我們看到的數(shù)據(jù)與實(shí)際的情況會(huì)有一些背離。

再來(lái)說(shuō)需求，城市擴(kuò)容存在公共資源承載能力的問(wèn)題，政府會(huì)限制人口增長(zhǎng)，產(chǎn)生的房屋需求有限，外來(lái)人口購(gòu)房又被限購(gòu)等政策遏制，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，需求增長(zhǎng)有限。但從另外一個(gè)方面看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在發(fā)生變化，人的觀念改變，住房需求也會(huì)發(fā)生變化，這樣的因素會(huì)促成住房需求增長(zhǎng)，比如說(shuō)隨著居住觀念改變帶來(lái)的改善性需求。

這里只能說(shuō)一個(gè)大的方向，昆明樓市終究會(huì)朝著好的積極的方面發(fā)展。樓市當(dāng)前處在一個(gè)大的變局當(dāng)中，行業(yè)的洗牌在這段時(shí)間內(nèi)的確會(huì)加劇，行業(yè)發(fā)展在加快，市場(chǎng)的變化也會(huì)越來(lái)越快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。（首席記者楊麗芬）

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