2013-05-0514:20:30主持人：謝謝，掌聲送給我們的吳總，相信經(jīng)過吳總的介紹之后，各位有投資意向的合作方也就了解到為什么一定要選擇我們的大都地產(chǎn)了。

親愛的所有好朋友，在今天活動的現(xiàn)場除了有好吃好喝以及好看的產(chǎn)品之外，其實我們今天大都地產(chǎn)最主要的產(chǎn)品還是我們的公寓，我們的樣板房。所以接下來的時間請上鼎杰地產(chǎn)總設(shè)計師王副總為我們描繪他心中的大都藍圖，讓他來為我們進行他的講解，掌聲有請王副總。

昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王震寧致辭

王副總：非常高興有這樣的機會能夠跟大家在一起交流，我們對項目開發(fā)意圖的構(gòu)想。最早我們做項目設(shè)計之前有幾個數(shù)據(jù)讓我們感到很震驚。第一，大都項目周邊的人口數(shù)字，目前我們這個項目以項目半徑三公里范圍內(nèi)，目前已經(jīng)有的常住人口有34萬人，5公里半徑之內(nèi)的常住人口有將近70萬人。另外新螺螄灣項目每天的人流量是30萬，輕軌開通以后，輕軌投放的人流量會更大。換句話說，在我們這個項目能夠覆蓋100萬的消費人群，這是我想給大家談的第一個數(shù)據(jù)。

第二，這一百萬人群的構(gòu)成，突然間發(fā)現(xiàn)實際上是非常強大的購買力階層，為什么這樣說？我們周邊人群主要有幾個板塊構(gòu)成：第一個板塊是以去呈貢辦公的政商人群，消費能力非常強。第二板塊是以螺螄灣為代表、經(jīng)開區(qū)為代表的企業(yè)業(yè)主。第三板塊是傳統(tǒng)廣福路以南滇池路區(qū)域，目前我們這個項目大家都知道世紀城板塊片區(qū)是一個近十年來建設(shè)的，主要人口以外來人口為主，而外來人口主要主流是到昆明來經(jīng)商和做生意，還有地州升級換代到昆明來的。所以簡而言之，發(fā)現(xiàn)我們大都項目所能覆蓋人群的購買能力，在昆明市范圍內(nèi)應(yīng)該是最強的。

第三，我們目前統(tǒng)計下來整個周邊為人口服務(wù)的服務(wù)群配套商業(yè)，只有15萬平方米。這個數(shù)字我給大家再梳理一下，一個數(shù)字是世紀金源購物中心，我們區(qū)除家具店、車市等等產(chǎn)業(yè)形式，配套型產(chǎn)業(yè)大概有6萬方，周邊小零星的商鋪大概有3萬方，新亞洲體育城的商業(yè)大概有3萬方，最近要新開的銀海櫻花語有3萬方，目前可以看到這些所有為整個周邊社區(qū)配套服務(wù)的部分商業(yè)加在一起只有15萬平方米，剛才講的一個數(shù)字再重復(fù)一下，我們項目服務(wù)的人群有一百萬，按常規(guī)數(shù)字來講應(yīng)該有100萬平方米的商業(yè)建筑才能夠滿足，也就是人均一平米放，說到這里大家發(fā)現(xiàn)，我們這個項目所處的區(qū)位是一個消費能力極強，而商業(yè)供給量極弱的項目，這就是我們這個項目有別于所有昆明市最大的一個優(yōu)點，而且大家在遠期來看，昆明一湖四片的規(guī)劃已經(jīng)拉開了序幕，呈貢行政中心已經(jīng)開始辦公，今年輕軌要通行，而且接下來連接呈貢的昆洛路還要進一步擴建。意味著昆明市的整個城市中心南移，這是一個基本的趨勢。所以從遠期來講，就我們這個項目而言，有可能成為昆明遠期的城市中心。這是我們對項目的基本期待。也就是基于這個項目的情況，我們做了項目的基本定位，第一層定位是做服務(wù)配套于整個周邊一百萬人口社區(qū)型的服務(wù)中心。第二，依托彩云北路、輕軌周邊發(fā)達的交通，為我們更遠的范圍服務(wù)，能夠成為一個區(qū)域的商業(yè)商務(wù)服務(wù)中心。第三，隨著昆明遠期的發(fā)展，這里有可能成為昆明市的中心購物區(qū)，這是我們對這個項目的基本期待。大家注意一下，因為現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)很發(fā)達，我講的數(shù)據(jù)可以在相應(yīng)資料上查到。

與此相對應(yīng)我想介紹昆明市其他的商業(yè)地產(chǎn)，大家也可以算一下，除了這個區(qū)域以外，昆明市整個人口是740萬，主城區(qū)人口大概只有300多萬，而在主城區(qū)部分所呈現(xiàn)的商業(yè)購物中心規(guī)�？偭亢臀覀冞@個地方競爭態(tài)勢比起來，大家一比就能發(fā)現(xiàn)其中的差距。這也是投資我們這個項目的安全性和遠期成長性的指標(biāo)。這里面有兩個佐證，一個佐證是家樂福世紀金源店是目前西南板塊營業(yè)額最高，這說明購物供給量的需求非常明顯。第二個數(shù)據(jù)我想說明世紀金源酒店旁邊的辦公樓，它的租金在2006年的時候就已經(jīng)跟昆明核心區(qū)百盛辦公樓的租金一樣，目前這幾幢辦公樓的租金水平依然堪比市中心的辦公樓，這非常能夠說明問題，就這兩組數(shù)據(jù)說明了我們這個板塊對商業(yè)和商務(wù)需求的稀缺性和投資價值。那天有一個朋友跟我談到，什么是中心？什么是好的區(qū)位？常規(guī)理解，一環(huán)之內(nèi)最好，二環(huán)次之，這種概念我認為從商業(yè)角度成分來講是錯誤的，真正所謂好和壞，應(yīng)該是以商圈為中心來判斷，大家可以進一步查一下昆明市的地圖，大都項目正好位于商圈的中心，這就是我們項目非常重要的價值內(nèi)在。

講了那么多，因為今天整個主題是樣板房的品鑒，在講樣板房之前重點就目前我們項目商務(wù)投資條件給大家作簡單的解析。

大家都知道中國城市商務(wù)的發(fā)展，很大程度上依賴于政府，是政府主導(dǎo)的市場經(jīng)濟，有中國特色的市場經(jīng)濟。所以一切公司、一切商務(wù)活動都應(yīng)該向政府看齊，在昆明向哪里看齊？最簡單的坐標(biāo)就是呈貢的行政中心。而目前行政中心，目前來講還沒有足夠的居住人口，沒有足夠的商業(yè)配套，所以目前大量的公司在選擇辦公樓的時候，希望能夠向呈貢去靠近，但又不能呆在呈貢，大家可以設(shè)想最佳的地點在什么地方？我想就在我們大都的這個片區(qū)。因為這個片區(qū)離市政府最近，離整個城市配套最近，周邊居住和配套條件最好，這就是我們這個項目商務(wù)條件的一個基礎(chǔ)。而且有一個基本的條件大家可以理解，所謂大企業(yè)向政府靠攏，小企業(yè)向大企業(yè)靠攏，這是一個基本的趨勢。所以大都是一個商務(wù)的發(fā)展趨勢。

另外一點，以螺螄灣的新建，標(biāo)志著昆明市商業(yè)產(chǎn)業(yè)中心集群的調(diào)整，我這里講一個商業(yè)產(chǎn)業(yè)，因為一個大的面向東南亞批發(fā)市場，等等一系列的產(chǎn)業(yè)，螺螄灣項目的選點位置標(biāo)志著昆明市商業(yè)商務(wù)的重心正在往東南方向移動，希望大家能夠注意這點。在這里我舉一個簡單的投資案例，因為我本人曾經(jīng)是銀海的總設(shè)計師，2008年當(dāng)時正在賣櫻花語，很多人奇怪，怎么櫻花語的房子銷售那么好，包括到現(xiàn)在銀海暢園和櫻花語的增值非常大，原因是什么？很大程度上就是因為整個昆明市一湖四片往南移的規(guī)劃，而且整個城市逐步的成熟，尤其是新螺螄灣的搬遷，大量商戶和業(yè)主入住了櫻花語，這就是我親身親歷南板塊的一個財富故事。

更遠的財富故事我講一下世紀城，世紀城的商業(yè)早期開盤價格我想大家都清楚，三四千塊錢就在賣它的商業(yè)，最早一波的商業(yè)，而現(xiàn)在是多少呢？是十倍以上的增值，我給大家比較一下整個昆明市增值的速度，相對而言市中心的增幅近十年來，增值起點是從3000塊錢到10000萬塊錢，而我們這個片區(qū)的市場增值速度應(yīng)該是高于昆明市中心，也高于其他各個片區(qū)，商業(yè)增值近十年來達到10倍的增值，增速是非常厲害。原因是什么？原因是昆明的整個城市規(guī)劃導(dǎo)向還有市政投入的導(dǎo)向。

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