主力店讓人歡喜讓人憂

云南房網(wǎng)：千店一面已經(jīng)成為業(yè)界所普遍反映的問題，開發(fā)商在做業(yè)態(tài)定位的時(shí)候，往往通過抄襲類似項(xiàng)目復(fù)制業(yè)態(tài)業(yè)種，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將如何定位？怎樣避免業(yè)態(tài)業(yè)種組合單一和同質(zhì)化問題？

王永：全世界的業(yè)態(tài)就那么多、商家品牌就這么多，重復(fù)是必然的。商業(yè)的區(qū)隔首先是位置，每個(gè)位置早就是一個(gè)獨(dú)特的相區(qū)隔的市場(chǎng)，不同的位置出現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品很正常。就好比萬達(dá)，萬達(dá)全國每個(gè)店的業(yè)態(tài)都差不多，人家活得也很好�；蛘叻旁谕粋€(gè)城市，不同的地段和位置就是最大的區(qū)別，所以商業(yè)的差異化是在地理位置上而不是商業(yè)業(yè)態(tài)本身上。

每個(gè)開發(fā)商都想有一個(gè)高調(diào)、異想天開的概念，但最后發(fā)現(xiàn)，做一個(gè)靠譜的產(chǎn)品比高調(diào)的概念重要很多。自己的項(xiàng)目能引來家樂福、或者一個(gè)好百貨、一個(gè)好影院已經(jīng)很成功了。對(duì)99%的開發(fā)商離開說，商業(yè)的硬件設(shè)計(jì)到位、不漏雨、車能開的進(jìn)去走得出來、人能呆得住，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。產(chǎn)品細(xì)節(jié)的執(zhí)行力比所謂的差異化概念重要的多，把一個(gè)簡單的產(chǎn)品做到位就是功夫。所以好商業(yè)都是調(diào)整出來的，耐心很重要，一開始有個(gè)1%的差異化就夠了，把人氣商業(yè)坐起來，慢慢調(diào)整到位是正道。

云南房網(wǎng)：在商業(yè)地產(chǎn)界，主力店的概念一度非常盛行，一旦主力店撤離，對(duì)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也許就是滅頂之災(zāi)，您覺得商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎樣突破主力店膜拜？

王永：主力店膜拜其實(shí)是好事，如果沒有主力店，會(huì)增加招商的難度和運(yùn)營的難度，運(yùn)營的穩(wěn)定性也會(huì)差很多，建議第一次做商業(yè)的能用主力店就用主力店。因?yàn)橹髁Φ晖鶎?shí)力雄厚，因此它的選址會(huì)有一定的聚眾效益，一般只要能招到一家大的主力店進(jìn)來，緊跟著就會(huì)有不少相關(guān)行業(yè)的小的商家進(jìn)駐。

但是，主力店是雙刃劍。雖然主力店對(duì)招商和人氣有很大的好處，但由于所有的主力店的租金都會(huì)低于市場(chǎng)平均水平很多，因此常常搞得開發(fā)商想租又舍不得。引進(jìn)一個(gè)主力店，他們往往會(huì)選走最好的位置，而且一般面積都很大，可租金又很低，且租期一般都在10年以上。所以主力店的設(shè)置很重要，一個(gè)項(xiàng)目如果超過50%是主力店，那基本租金增長就有問題，如果有10萬平米的商業(yè)體量，只要做好2萬平米的散鋪，就算成功了。

怎么來突破主力店膜拜，除了要考慮商業(yè)體量之外，還要考慮位置。如果位置很好，不愁人流量，就可以考慮不需要主力店。位置、規(guī)模、定位決定主力店的采用，好的位置值得一提，做一個(gè)次主力店加散鋪的組合或者散鋪的組合需要很強(qiáng)的業(yè)態(tài)和品牌組合能力，高手與低手的差異就在于組合在一起，當(dāng)然，一個(gè)好的操守團(tuán)隊(duì)就是保證，無主力店的風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)操縱團(tuán)隊(duì)的看重。（吳昊/《云南地產(chǎn)》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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