昆明商業(yè)地產(chǎn)形勢嚴峻

云南房網(wǎng)：近日，中國房產(chǎn)信息集團專門對全國的商業(yè)地產(chǎn)做了基礎(chǔ)性的研究，就昆明來說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？目前存量是多少？在未來的增量情況又將如何？存不存在放量過大帶來飽和之類的問題？

王永：對于未來昆明的商業(yè)地產(chǎn)非常擔憂，供應(yīng)量太龐大了，滿大街都是商業(yè)。昆明的336個城中村改造項目，基本上都是城市綜合體，并且具有很大的商業(yè)體量。就商業(yè)而言，昆明目前的存量差不多在1000萬平米左右，在2008年到2010年增加200萬平米。在未來，我們按照已經(jīng)以項目名義出現(xiàn)，具有清晰的規(guī)劃統(tǒng)計，未來昆明大概還有400萬平米的商業(yè)放量。三五年之后昆明的商業(yè)總體量將達到1400萬平米左右。

現(xiàn)在1000萬平米的體量平攤到昆明600萬人的頭上，人均商業(yè)面積大概有1.6平米，如果平攤到主城區(qū)400萬人口來算，人均已經(jīng)超過2平米，這個數(shù)字已經(jīng)超過了很多一線城市，包括上海。所以昆明未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)是嚴重供大于求的。

雖然統(tǒng)計有這么多，但是實際能成功運營的商業(yè)體量或許沒這么大。根據(jù)凱德置地做市場統(tǒng)計的方式，首先把散售的商業(yè)排除在外，因為基本沒有競爭性；其次，把沒做過商業(yè)的開發(fā)商的項目乘以20%，才是真正能做起來的體量，因為沒有做過商業(yè)的開發(fā)商大多數(shù)會半途而廢，開發(fā)不出來；最后，把非專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的項目乘以50%，非專業(yè)指的就是做過一些小的商業(yè)項目的開發(fā)商。這樣一算，最后得到有效的供應(yīng)估計不多了，也就是說其中很大一部分商業(yè)基本沒戲。所以現(xiàn)在說昆明還有400萬平米的放量，實際上可能只有100萬平米。

云南房網(wǎng)：昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于一個什么樣的階段，昆明的商業(yè)地產(chǎn)有什么特征？

王永：目前，昆明的商業(yè)地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型的階段。首先是從單商圈到多商圈的布局，原來僅僅是三市街一個中心商圈，現(xiàn)在是1加3的模式，除了市中心以外，北市區(qū)的北京路延長線路商圈，南市區(qū)的世紀城片區(qū)和東南區(qū)域的春城路延長線商圈，所以昆明的區(qū)域中心開始出現(xiàn)。一個城市發(fā)展必然會形成向心集聚到理性擴散的發(fā)展格局。

其次，是傳統(tǒng)式商業(yè)到一站式消費中心轉(zhuǎn)型，包括順城、正義坊、南亞風情第一城都是購物中心形式，這種形式的優(yōu)勢就是一站式消費，在傳統(tǒng)百貨零售業(yè)基礎(chǔ)上加上了很多休閑、娛樂、餐飲，滿足了現(xiàn)代人從購物型消費向休閑消費的轉(zhuǎn)變。

對于昆明未來的商業(yè)地產(chǎn)，前途光明但競爭激烈。昆明有比較高的人均GDP、人均消費和人均支出和比較高的消費傾向，在整個西南來講，昆明的人均GDP、消費和支出也僅次于成都，比重慶都要高。昆明的消費需求廣泛存在，但是現(xiàn)在的物業(yè)形態(tài)和商業(yè)形態(tài)都需要升級，所以這對于昆明的商業(yè)地產(chǎn)來說前途光明。但昆明的商業(yè)放量太大，所以競爭將非常慘厲。

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