資本運營能力嚴重不足

商業(yè)物業(yè)的銷售與運營總是矛盾的，銷售多了，導(dǎo)致招商和運營的困難；持有多了，項目資金鏈容易斷裂。因此，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展的出路是與資本市場的有效對接。如上市和產(chǎn)業(yè)投資基金，通過股權(quán)融資和物業(yè)的資本運營是籌措開發(fā)建設(shè)資金的必然選擇。

目前，昆明的許多商業(yè)地產(chǎn)項目都遭遇了資金瓶頸，不少開發(fā)商通過五花八門的方式進行高息融資。資產(chǎn)少的企業(yè)可以理解，但是一些擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)也慌慌張張加入了這個行列。有的開發(fā)商資產(chǎn)負債率竟然不到10%，遠低于2011年上半年我國106家房地產(chǎn)上市公司整體72%的負債水平，真可謂抱著金磚討飯吃。因此，昆明許多開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的企業(yè)，其資本運營能力有待大幅度提高。

一鋪真養(yǎng)三代？

縱觀目前的商業(yè)地產(chǎn)項目，異口同聲地被冠以“保值、增值、一鋪養(yǎng)三代”等口號，似乎昆明的商業(yè)地產(chǎn)滿城盡帶黃金甲。據(jù)昆明至祥研究中心的數(shù)據(jù)表明，2011年7月，昆明商鋪的平均單價約32321元/平米，月租金為206元/平米。

按照目前的投資方式，一是售后包租，目前開發(fā)商承諾的回報水平為7%左右，二是售后自行出租。在不計算租金增長水平、物業(yè)增值率、物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅的情況下，無論是售后包租還是自行出租，若全額付款，在項目能夠持續(xù)經(jīng)營的前提下，投資回報率為7%左右，投資回收期在13年上下；若付一半貸一半，月供與租金基本相抵，投資回收期也在13年左右，但13里投資回報基本為零。

商業(yè)地產(chǎn)長期處于短缺時代，租金和房價一直呈大幅上漲態(tài)勢，不少項目甚至創(chuàng)造了財富神話。然而，昆明的商業(yè)地產(chǎn)從短缺到過剩只是彈指一揮間的功夫。如今的商業(yè)地產(chǎn)機會不少，陷阱也多。一些項目的現(xiàn)實投資價值無法顯現(xiàn)，保值和增值在過剩時代更有可能成為虛幻。幸好國家只給40年的產(chǎn)權(quán)，否則一些先天不足、后天乏力的項目甚至有可能“一鋪害三代”。（文/周大研云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任圖/賈翔）

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