重戰(zhàn)術(shù)定位，輕戰(zhàn)略研究

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，首先是要對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政策、目標(biāo)客群投資消費(fèi)能力、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭狀況進(jìn)行正確的研判，然后結(jié)合項(xiàng)目所處的商圈和企業(yè)自身的實(shí)際情況，對開發(fā)類型、開發(fā)規(guī)模、商圈邊界、開發(fā)模式、開發(fā)節(jié)奏做出正確的決策。遺憾的是，目前昆明不少城中村改造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，許多開發(fā)商在戰(zhàn)略研究方面嚴(yán)重欠缺，在時(shí)間及人財(cái)物方面投入很少，一拿到項(xiàng)目就圍繞規(guī)劃政策快速進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、招商等戰(zhàn)術(shù)層面，戰(zhàn)略層面往往是一筆帶過，而且多為定性分析，鮮見定量研究。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，尤其是開發(fā)模式的選擇更為關(guān)鍵。從全世界范圍來看，狹義商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（購物中心或商業(yè)廣場）的開發(fā)模式無非以下三種：

第一種是產(chǎn)權(quán)式商鋪模式。這種模式?jīng)]有充分認(rèn)識到商業(yè)運(yùn)營環(huán)境是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，分割出售導(dǎo)致所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)被徹底分割，業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，難以統(tǒng)一經(jīng)營，最終將嚴(yán)重影響投資者的利益。昆明的宏鴻城賽特、金碧輝煌等是較為失敗的案例；昆百大產(chǎn)權(quán)式商場算是少有的幸運(yùn)兒，但從投資者的角度看，只能算是中低收益，因?yàn)橥顿Y回報(bào)的基數(shù)長期停留在原值上。當(dāng)然，昆百大產(chǎn)權(quán)式商場從開發(fā)商的角度是成功的，快速變現(xiàn)盈利，完成了為其他項(xiàng)目融資的任務(wù)，還使其商業(yè)公司得以持續(xù)經(jīng)營并獲利。目前大商場產(chǎn)權(quán)式商鋪模式已被明令禁止，但是一些開發(fā)商仍然樂此不疲。

第二種是租售混合模式。被稱為商業(yè)地產(chǎn)鼻祖的大連萬達(dá)對此教訓(xùn)頗深。如早期開發(fā)的長春萬達(dá)購物廣場，大連萬達(dá)把占商業(yè)總面積85%的部分通過訂單商業(yè)模式引入沃爾瑪?shù)戎髁Φ赀M(jìn)駐經(jīng)營，把占商業(yè)總面積15%的部分采用單店高價(jià)銷售模式全部賣出。結(jié)果實(shí)現(xiàn)了“雙贏”——開發(fā)商用少量自有資金完成大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)，賺錢走人；大商家以低廉的價(jià)格進(jìn)入市場占據(jù)黃金旺地；而散鋪在經(jīng)營過程生意慘淡，難以為繼，出現(xiàn)了“燈下黑”的現(xiàn)象。中小投資者成了被吞食的羔羊，一怒之下，集體對大連萬達(dá)提起了商業(yè)廣告欺詐訴訟。

由于大多數(shù)開發(fā)商沒有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更沒有商業(yè)運(yùn)營的豐富經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)城市綜合體在空間和時(shí)間上又處于非嚴(yán)格意義上的CBD。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多采用這種模式，而且租售比又隨時(shí)處于動(dòng)態(tài)調(diào)整中，只有等項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)達(dá)到，商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、盈利模式等才能基本確定，這就給未來的商業(yè)運(yùn)營埋下了不少隱患。

第三種是全出租模式。這種模式理論上講是最好的，但是對開發(fā)商的實(shí)力及項(xiàng)目本身的素質(zhì)要求較高，昆明市政府原址拍賣，本地開發(fā)商無人敢參與就是最好的說明。大連萬達(dá)在后期的商業(yè)地產(chǎn)中采用了全出租模式，如濟(jì)南萬達(dá)購物廣場，同時(shí)注意大、中、小商家的結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者、商家、中小投資者、開發(fā)商的多贏。目前云南本土較為成功的案例非順城莫屬了。由于其區(qū)位優(yōu)越，體量較大的住宅銷售順暢，寫字樓銷售錦上添花，住宅和寫字樓的現(xiàn)金流為商業(yè)的全出租奠定了牢固的基礎(chǔ)，導(dǎo)致10萬平米的大商業(yè)可以一平米不賣全部持有，從容不迫地進(jìn)行招商、調(diào)商和養(yǎng)商。順城地處昆明核心商圈，具備做全出租模式的天資，但是不少城中村改造項(xiàng)目，哪怕從城市中長期發(fā)展看，依然地處邊沿商圈，卻大體量開發(fā)城市綜合體，實(shí)在是無知無畏的冒險(xiǎn)。
忽視細(xì)節(jié)演練

細(xì)節(jié)有時(shí)決定成敗。如建筑形式與商業(yè)的關(guān)系、交通動(dòng)線、中庭空間和商業(yè)街的尺度、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種結(jié)構(gòu)、招商、調(diào)商、養(yǎng)商，不同業(yè)種和商家對面寬、進(jìn)深、柱距、層高的要求等問題。在實(shí)際工作中，一些規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)顧問公司似乎不夠認(rèn)真踏實(shí)，對這些問題很少進(jìn)行具體演練或帶開發(fā)商到相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)地觀摩，而開發(fā)商不知道是處于不懂還是愛面子，難得有打破砂鍋問到底的，對這些關(guān)鍵性的細(xì)節(jié)問題，始終停留在模糊抽象的概念上。

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