云南第一豪宅？

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布了“2009年度中國房企銷售排行榜”。

榜單顯示，萬科地產(chǎn)、華僑城、鴻榮源、華潤置地、金光華實(shí)業(yè)、南海益田、中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)、招商局地產(chǎn)、華來利實(shí)業(yè)進(jìn)入2009年全年度深圳市銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)榜。其中萬科地產(chǎn)與華僑城以69.10億的驕人成績并列企業(yè)銷售金額冠軍。

萬科地產(chǎn)以全年成交面積39.50萬平米位居銷售面積榜榜首，榮登銷售金額與銷售面積雙料冠軍。

值得注意的是，華僑城2009年所收項(xiàng)目有四海公寓、天麓、曦城和波托菲諾4個(gè)，而萬科旗下推出了第五園5期、第五園里城、金域華府1、2期、東海岸、天琴灣、棠樾、蘭喬圣菲、清林徑共8個(gè)。華僑城以4敵8戰(zhàn)平萬科，并舉深圳房企銷售金額榜首。

在高端市場的強(qiáng)大號召力，讓華僑城做到了以少勝多。2009年，華僑城銷售的4個(gè)項(xiàng)目都是豪宅

在深圳，華僑城幾乎成了“高端房地產(chǎn)”的代名詞，旗下部分項(xiàng)目的銷售價(jià)格均創(chuàng)出歷史新高。其中，東部華僑城別墅項(xiàng)目“天麓”售價(jià)最高已達(dá)15萬元/平方米，波托菲諾項(xiàng)目純水岸七期全復(fù)式公寓超過5萬元/平方米，而目前深圳房產(chǎn)市場的整體銷售均價(jià)約為1.6萬元/平方米。

華僑城在上海開發(fā)的浦江華僑城，已被業(yè)界冠以“2009上海地產(chǎn)界里程碑作品”，以“一個(gè)月一個(gè)盤7.5億元”的傲人業(yè)績突出重圍，打響了上海高端市場回暖的第一槍。

在陽宗海畔投資40億打造的云南華僑城，能否成為云南第一豪宅？答案恐怕在2010年還不能見分曉。預(yù)計(jì)在2011年開門迎客的云南華僑城，2010年會(huì)否展開樓盤營銷，云南華僑城一方給出的答案是：“視情況而定”。

我們可以分析一下華僑城的模式，一個(gè)重要特色是地產(chǎn)開發(fā)借助景區(qū)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。首先，公司通過對環(huán)境的改造提升景觀效果，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)。其次，旅游項(xiàng)目帶動(dòng)周邊交通設(shè)施及配套設(shè)施的投入，房產(chǎn)項(xiàng)目從中受益。最后，由于各地大型主題公園旅游項(xiàng)目均屬于政府重點(diǎn)扶持發(fā)展項(xiàng)目，片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃受關(guān)注度高，房產(chǎn)項(xiàng)目借助政府信用及輿論熱度實(shí)現(xiàn)溢價(jià)�？梢赃@么說，云南華僑城旅游的認(rèn)可度決定著其地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終走向。

在關(guān)注“云南第一豪宅”能否誕生的同時(shí)，“華僑城模式”的放大效應(yīng)將給昆滇地產(chǎn)帶來怎樣的沖擊呢？

抬升昆明房價(jià)？

2004-2006年期間，華僑城、首創(chuàng)置業(yè)、華人置業(yè)、雅居樂、中信、凱德置地、新鴻基、新世界等地產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，開啟了成都樓市由本土開發(fā)為主到與外來巨頭競爭的嶄新開發(fā)時(shí)期。

據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1999-2003年，成都房價(jià)年均漲幅為4.6%。進(jìn)入2004年后，成都房價(jià)出現(xiàn)快速上漲勢頭，全年商品房均價(jià)達(dá)3713元/平米，比上年同比上漲10.5%。2005年上半年，成都房價(jià)繼續(xù)攀高�！皣�八條”實(shí)施后，房價(jià)漲幅開始回落，到年底，商品房均價(jià)為4085元/平方米，同比上漲9.48%。2006年，全年五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4472元/平方米，同比上漲9.5%。統(tǒng)計(jì)顯示，以1999年1800元/平米均價(jià)相比，到2006年年底，成都商品房均價(jià)已經(jīng)翻了近1.5倍。

昆明房價(jià)漲幅較快的幾年是1999至2004年，同時(shí)，房價(jià)區(qū)間拉得更大，最低的馬灑營小區(qū)每平米僅1300元起，但翠湖俊園已賣到了近6000元/平方米。

2005年至2007年，房價(jià)區(qū)間拉得更大，從美璟新城的1999元/平方米起，爬升到茉莉唐朝的近20000元/平方米。

2005年開始，人們開始大規(guī)模地從昆明的二環(huán)路之內(nèi)，搬到二環(huán)路之外，甚至更遠(yuǎn)，原因是這些地方的房子便宜多了，二環(huán)路外面的房子地段不如二環(huán)路內(nèi)，但房子的品質(zhì)總體比二環(huán)路內(nèi)的高。

世紀(jì)金源這樣的外來地產(chǎn)巨頭，在昆明規(guī)�；�地生產(chǎn)大批量房子，在昆明起到了房價(jià)穩(wěn)壓器的作用。有分析人士說，如果沒有世紀(jì)城，昆明那兩年的房屋均價(jià)將會(huì)多上漲300元以上。

2006年底，大量開發(fā)商涌現(xiàn)出來，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近700家，市場供應(yīng)充足，城市擴(kuò)張步伐加快，購房者的目光不再緊盯地價(jià)較高的二環(huán)路，所有這些都成了這三年穩(wěn)定昆明房價(jià)的因素。2007年，昆明的房屋均價(jià)應(yīng)該保持在3300元/平方米左右。

從最近的情況來看，昆明樓市的主要推手是城中村改造。2009年一年，昆明就對68個(gè)城中村進(jìn)行了全面拆遷，23個(gè)城中村改造項(xiàng)目已開工。大量的城中村的集體改造，釋放出了大量既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有剛性需求的拆遷戶，形成了強(qiáng)勁的購買力，二手房市場十分的火爆。此外，不斷上漲的房價(jià)，也讓城中村改造后的拆遷戶看到買房成了風(fēng)險(xiǎn)最小的投資項(xiàng)目，與其手握大筆資金，還不如置換成房產(chǎn)來得把穩(wěn)，因此一些獲得上百萬補(bǔ)償款的拆遷戶一口氣買了數(shù)個(gè)房產(chǎn)，進(jìn)一步推高了房價(jià)。大盤拉動(dòng)昆明房價(jià)上升的表現(xiàn)還不明顯。

昆明樓市的品牌時(shí)代？

如果說新亞洲體育城以規(guī)模開啟了昆明樓市的大盤時(shí)代，那么華僑城的進(jìn)入或許真的會(huì)帶來昆明樓盤品牌時(shí)代下的新大盤概念。

中國主流的房地產(chǎn)企業(yè)大致可分為兩種：一種為規(guī)�；�開發(fā)，以規(guī)模與擴(kuò)張取勝，但它們手中的每個(gè)盤都千人一面，缺乏地域特性和人文特色。根本原因就在于這些發(fā)展商通過低成本規(guī)模拿地、滾動(dòng)式規(guī)模開發(fā)的“大盤模式”，缺少土地集約性和價(jià)值實(shí)效性。

另一種，則堅(jiān)持走差異化路線，通過單盤深耕、項(xiàng)目細(xì)作實(shí)現(xiàn)極高的毛利率與品牌溢價(jià)，如華僑城地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)，都是其中的“杰出代表”。很少有人注意到，這種數(shù)年間只耕耘一個(gè)項(xiàng)目的“深耕”模式。他們?nèi)�勝的秘訣在于“大而精、強(qiáng)而盛“，關(guān)鍵在于建立一個(gè)“獨(dú)特完整產(chǎn)業(yè)鏈”，從而樹立標(biāo)桿性和引導(dǎo)性，無論是其經(jīng)濟(jì)效益，還是市場影響，以及開發(fā)模式，均成為一套全新的市場打法。所以，華僑城的一套別墅可以賣到上億，并沒有像湯臣一品一樣幾年才賣出4套。

某種意義上看，“華僑城”這三個(gè)字就代表了價(jià)值。

事實(shí)上也是，華僑城在深圳市場深耕細(xì)作20多年，“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，不同于萬科等通過招標(biāo)或者掛牌拍賣等公開方式來拿地，華僑城往往通過與當(dāng)?shù)卣�府協(xié)商以較為低廉的價(jià)格拿到住宅開發(fā)用地。有消息稱，從近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的毛利數(shù)據(jù)來看，華僑城的毛利的確高于同屬行業(yè)第一集團(tuán)的萬科、金地、保利及招商，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

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