對(duì)下一步商品房市場(chǎng)的發(fā)展我的建議是：通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使房地產(chǎn)得到更好的發(fā)展。目前昆明房地產(chǎn)開發(fā)商共有500多家，存在著規(guī)模小、發(fā)展水平參差不齊的問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有規(guī)模化、技術(shù)創(chuàng)新，才能更好更快地發(fā)展。二是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多的是重開發(fā)輕服務(wù)，如二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)。只有提升房地產(chǎn)業(yè)的組織水平、增加效益，讓產(chǎn)業(yè)鏈更完善，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)革新仍不夠，政府僅發(fā)揮著監(jiān)控的職能，但這一職能做得還不夠。

第三，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，特別是融資渠道方面的監(jiān)管，以便進(jìn)一步降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的次貸危機(jī)等金融危機(jī)的原因都是起源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管不力。

樓事1999

全國(guó)大事件

1998年6月：國(guó)務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停止實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。

1998年7月1日:在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。從1998年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一反常態(tài)，突然脫離宏觀經(jīng)濟(jì)曲線，出現(xiàn)了無法解釋的快速上升。統(tǒng)計(jì)中可以清楚地看到這個(gè)分水嶺：全國(guó)住宅當(dāng)年開工面積在1996年、1997年跌到1億平方米多一點(diǎn)，但在1998年有一個(gè)急劇的跳升，達(dá)到1.6億平方米，猛增將近6000萬平方米，當(dāng)年就超過了1994年經(jīng)濟(jì)高潮時(shí)1.3億平方米的頂峰。隨后一路攀升，連續(xù)幾年高速增長(zhǎng)，1999年達(dá)到1.8億平方米。

1999年2月：中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國(guó)內(nèi)地。

昆明樓市大事件

1998年底：《云南省人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)文件的通知》（云政發(fā)〔1998〕165號(hào)）中規(guī)定，凡在1998年底前正式開工，并在1999年底前竣工的單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房、單位購(gòu)買并已經(jīng)預(yù)付了房款且可在1999年底前竣工的經(jīng)濟(jì)適用住房，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱43號(hào)文件）的規(guī)定，以現(xiàn)行成本價(jià)向職工出售。

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房改精神

十年，不能承受的房改之異

從1980年代開始，我國(guó)福利分房的舊體制被逐漸打破，到1999年，房改動(dòng)如脫兔，摧枯拉朽，實(shí)行40余年的住房福利分配制度終于成為歷史，住房的產(chǎn)權(quán)私有化、商品化和社會(huì)化問題基本厘清了脈絡(luò)。如今，我們把房改聚焦在“1999-2009”這10年上，并不能忽略10年前的“十年”之鋪墊，那“十年”的蓄勢(shì)時(shí)段，正是改革開放最具意義的觀念轉(zhuǎn)變時(shí)期。房改，其實(shí)已走過約20年的路途，走得跌宕起伏，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，血汗味足足彌漫了近20輪春秋。

1998年底，云南省政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的文件，規(guī)定1999年底前竣工的單位自建或購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，要以現(xiàn)行成本價(jià)向職工出售。昆滇的房改，就是從那時(shí)正式進(jìn)入角色�？陀^地評(píng)價(jià)那段歷史，實(shí)可謂“混戰(zhàn)江湖”的時(shí)日。2001年9月，云南媒體出現(xiàn)過對(duì)昆明房改的比喻——“東邊日出西邊雨”——那時(shí)，我國(guó)的住房福利分配制度就像剛熄滅的柴火，明焰已盡，卻暗藏著低火散星的熱度。昆明的有門道者，“兩頭占房”幾盡能耐，一邊占公房一邊買新房牟利的人不在少數(shù)，社會(huì)分配失衡因此無法調(diào)整。然而，房改過渡時(shí)期的“昆明表現(xiàn)”，也促發(fā)了安居房、經(jīng)適房的推進(jìn)，開發(fā)商當(dāng)時(shí)推出的小型住房和單身公寓，拉動(dòng)了購(gòu)買力和社會(huì)進(jìn)步，雖然公房退出歷史舞臺(tái)的路昆明走了很久，雖然1999年底開始采用的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)模式也沒有獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，雖然一些房改前房屋的歸公和再出售事宜當(dāng)時(shí)處理不利有的直到今天仍然沒能妥善解決，但是，10年前正式起步的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的標(biāo)志——樓市，確實(shí)積極而扎實(shí)地延續(xù)到了今天，當(dāng)年的翠湖俊園、銀海銀苑等具有超前意識(shí)的“產(chǎn)品”，執(zhí)著地開啟了昆明人居的品質(zhì)生活概念。

實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想是房改的初衷，我們的房改著眼民生的思路并不模糊。從房改初期用安居房、經(jīng)適房過渡，到后來的更注重住房商品化和居住風(fēng)尚，再到現(xiàn)在的優(yōu)先保障低收入家庭住房，政策雖然迂回，卻大體向民生傾斜。但多年來，民生背景和政府角色的轉(zhuǎn)換與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不完全是相向而進(jìn)，有時(shí)是相克相悖。我們的房?jī)r(jià)上漲過快，這是房改以來最突出的、已經(jīng)成為爭(zhēng)論不休卻毫無結(jié)果的問題。2005年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊兇猛，2006年又發(fā)布了“90/70”政策，仍無調(diào)控效果，2008年房地產(chǎn)短暫的“低迷”導(dǎo)致了不少開發(fā)商“開發(fā)”出捂盤等不良現(xiàn)象，而今年“小陽(yáng)春”連連，奔向“大陽(yáng)春”的步伐愈發(fā)迅猛……把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)頗具發(fā)展意義，可是，行業(yè)快速擴(kuò)張，政府以地生財(cái)，經(jīng)適房制度在執(zhí)行中異化，政府公共服務(wù)的支撐——這類“保障責(zé)任”，已因房地產(chǎn)關(guān)乎消費(fèi)關(guān)乎投資關(guān)乎GDP而被壓制住了。房改趨向“異化”，房改政策也已趨向“扭曲”。

回顧10年，我們確實(shí)有必要提高“扭曲”的警惕。房改初期，昆明借機(jī)占公房買私房的現(xiàn)象曾使社會(huì)分配失衡，調(diào)整這一失衡，我們消耗了太多時(shí)間和精力，教訓(xùn)可謂深刻；目前我們面臨著房?jī)r(jià)和消費(fèi)者尤其是低收入家庭之間越拉越寬的“鴻溝”，如此“深邃”，怎樣才能“填平”。

房改的思路應(yīng)該肯定，用10年的故事發(fā)現(xiàn)政策和執(zhí)行力的沖突，進(jìn)而把房改政策理性回歸的難度看清，也值得肯定。之前的兩個(gè)月里，昆明乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)和成交量都繼續(xù)上揚(yáng)，開發(fā)商和媒體似乎仍然只限于歡呼，若在歡呼中想想我們住房制度改革的路程和重心，這種歡呼怕是非主流房改思路的釋放，是在演繹今后更多的血汗，甚至在膨脹痼疾。莊聞（本報(bào)評(píng)論員）

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