賈海峰：限購令之后難道要出限價令

  地方土地交易“異常情況”上報機制日前已經(jīng)啟動，所有地方土地交易溢價超過50%或者單價刷新高的地塊，都需要通過土地監(jiān)測系統(tǒng)直報國土資源部。
  此次被圈定為上報“異常情況”范圍之內的有105個城市，“北上廣深”和合肥、南京、蘇州等主要二三線城市均名列其中。
  上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，國土資源部12月19日發(fā)布的《國土部關于落實房地產調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)或許僅僅是個開頭，接下來住建部等部門也會“積極表態(tài)”。
  12月的第二周，全國主要城市房價成交平均漲幅再度上升。中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜認為，2011年上半年主要城市房價上漲壓力依然很大。

直接“控地價”
  臨近歲末，國土資源部和住建部再次表態(tài)，加碼房地產調控。
  在一份上報土地交易“異常情況”的材料表明，地方政府不僅需要填報宗地資料情況，還要把地方全年供地計劃完成情況和保障性住房用地完成情況，以及區(qū)域地價和房價的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)一并填報。
  最近，國土資源部部長徐紹史已約談了12個縣市的主要負責人，就土地違法比例高等問題展開問責做好準備。
  由于房地產市場形勢的再度逼迫，國務院總理溫家寶近日對國土資源工作和國土督察工作做出最新批示。國土資源部迅速開始貫徹落實此次批示精神，并于19日簽發(fā)了《通知》并馬上對社會公布。
  與此同時，住建部副部長仇保興撰文表示，通過今年以來的摸索，宏調部門已經(jīng)初步具備了一些房地產調控的能力，而房地產調控不會放松。
  仇保興坦言，房地產調控面臨的難處之一就是地方政府短期內依然要依賴土地財政，自從4月份開始新一輪房地產調控以來，很多地方的土地出讓溢價并沒有下降。
  一位不愿公開姓名的專家曾透露，2010年的初步數(shù)據(jù)表明，全年城市土地出讓價格不降反升，同比上漲了37%。
  上述專家表示，由于地價大幅上漲，即使2010年全年房價達到任志強所說的7%的漲幅，也不為怪。這對于2012年及以后的房價，將產生很大的上漲壓力。
  據(jù)了解，《通知》中已將抑制地價也作為一項土地管理工作，即如果土地調控和房價上漲壓力加大，不排除通過約談等方式對地方政府負責人進行勸誡。

 

行政管制加劇市場扭曲？
  此次出臺的《通知》顯示，政府將運用行政手段直接調控地方的土地價格和土地交易溢價率。
  溢價率是實際成交價格與出讓底價的對比結果，也是表明地價上漲的重要指標。此前，北京等城市已經(jīng)展開直接限制溢價率的做法，并開始采取對單價高于3萬元/平方米的樓盤不予發(fā)放預售證等限制措施。
  鑒于前幾輪政策并未對房價形成有效壓制，業(yè)內人士認為，接下來，政策著力點或從供需市場的間接調控轉向價格管制的行政直接調控。
  原中房集團董事長孟曉蘇在搜狐經(jīng)濟論壇上表示，房地產市場作為一個吸收資金的主要市場，并沒有成為今年治理流動性過剩的戰(zhàn)場，這說明中央抑制房價的決心比任何時候都大。但對于此類行政色彩濃厚的價格調控措施，部分業(yè)內專家表示了異議。
  楊紅旭認為，雖然國土部要求地方政府對溢價率進行監(jiān)測和監(jiān)管，但是地方政府可以通過調高土地出讓底價的方式，降低溢價率。
  北京最新的一個地塊競標即能作例：12月21日，有消息稱，中信集團已經(jīng)競得北京“中服”Z15地塊，另外由11家企業(yè)組成的聯(lián)合體則競得Z14地塊。“中服地塊”本是北京年底最大的熱點地塊，然而北京市通過限制出讓條件等一系列方式，將此地塊變成了一個樓面地價不超過2萬元的“非熱點地塊”。
  在實際操作中，該地塊也通過拆分，使得總價不會成為“地王”；同時通過提高容積率和出讓底價，使得單價不會成為“地王”；最后通過綜合評標，將最高報價者出局，實現(xiàn)地塊的平穩(wěn)出讓。
  楊紅旭表示，如果沿用行政價格管制的方式，接下來就只有直接出臺措施“限房價”了，而此類手段的實際效果和持續(xù)性均存懸疑。