陳淮：我很贊成剛才幾位主旨演講，包括主持人、蔡會(huì)長(zhǎng)等所講的，我聽(tīng)出來(lái)了，朱會(huì)長(zhǎng)與蔡會(huì)長(zhǎng)和主持人的基調(diào)有所不同的是，前面說(shuō)的偏悲觀，朱會(huì)長(zhǎng)是比較樂(lè)觀的基調(diào)，我比較贊成，但是也有點(diǎn)小小的不贊成，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)2014到2015的轉(zhuǎn)折向好是政策使然，我認(rèn)為不是，恰好2014年是政策退出之年，我們才有了今天的結(jié)果。在上屆政府十年調(diào)控里頭，這十年的政策造就的是四大缺陷，第一，明顯充斥著強(qiáng)化政府權(quán)力，沒(méi)有一條是依靠市場(chǎng)機(jī)制的，從8·31大限到土地招拍掛、加征營(yíng)業(yè)稅，9070政策，后來(lái)的國(guó)五條、國(guó)八條等等。第二，高成本、低效率。這十年頻繁變動(dòng)。第三，滯后性、被動(dòng)性、主觀性明顯。第四，十年調(diào)控的政策沒(méi)有一條是和改革相結(jié)合的。十年調(diào)控，四大缺陷。

2013年新一屆政府上臺(tái)，在他上臺(tái)前的前一屆政府最后一次常務(wù)會(huì)出臺(tái)了國(guó)五條，成為了房地產(chǎn)欲購(gòu)從速的動(dòng)員令。2013年量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)銷(xiāo)兩旺。李克強(qiáng)總理這一屆政府用了整整一年時(shí)間，到2014年年初，才把上屆政府導(dǎo)致的這一個(gè)過(guò)度異動(dòng)、高漲繁榮平穩(wěn)下來(lái)。2014年并非是一個(gè)低谷、低迷之年，2014年如果用一個(gè)詞來(lái)概括的話，叫“平穩(wěn)”。政策穩(wěn)定，2014年沒(méi)出臺(tái)任何新政策，2014年的社會(huì)預(yù)期穩(wěn)定，2014年的供求關(guān)系穩(wěn)定，上下波動(dòng)的幅度在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，包括房?jī)r(jià)和成交量，2014比2013高點(diǎn)，不過(guò)也沒(méi)超過(guò)6%到7%的波動(dòng)。有媒體說(shuō)，限購(gòu)取消是不是政策？限購(gòu)取消，徐徐退出，讓各地政府審時(shí)度勢(shì)，因地制宜地采取對(duì)策，恰好是一種政策穩(wěn)定的特征。如果說(shuō)李總理的工具箱還有工具沒(méi)拿出來(lái)，那就是因?yàn)?013年11月末，十八屆三中全會(huì)改革的決定至今推進(jìn)緩慢，沒(méi)有改革的基礎(chǔ)的政策調(diào)控一定是要失敗的政策調(diào)控。包括土地制度的改革、資金的改革、間接融資到直接融資的改革，包括市場(chǎng)化。因此李總理一再講，把錯(cuò)裝在政府身上的那只手給它卸掉。

2015年，我們認(rèn)為仍然是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商多了，多了不是靠政府關(guān)停并轉(zhuǎn)。一個(gè)父母有5個(gè)兒子，你不知道哪個(gè)兒子是最優(yōu)秀的，你最看得上的大兒子早戀，不成才；你看上的三兒子，你讓他給家里種地澆水，結(jié)果人家考清華大學(xué)，父母尚且不知道自己的幾個(gè)孩子誰(shuí)是最優(yōu)秀的，政府知道幾萬(wàn)個(gè)開(kāi)發(fā)商誰(shuí)是優(yōu)秀的嗎？誰(shuí)來(lái)選？市場(chǎng)——市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，最終選出高效率的資源支配者，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)一例外的將驗(yàn)證市場(chǎng)的神奇作用。

關(guān)于住宅建設(shè)和房地產(chǎn)有哪些新意？我自我感覺(jué)，迄今為止，包括主流媒體在內(nèi)，包括央視在內(nèi)，基本上沒(méi)把兩會(huì)政府工作報(bào)告中的最有意義的新鮮信息解讀出來(lái)。有四條，第一條叫穩(wěn)定住房消費(fèi)，所以過(guò)度悲觀的看法是沒(méi)有依據(jù)的。過(guò)度樂(lè)觀地認(rèn)為今年是大漲、大旺的一年，恐怕也預(yù)期過(guò)早了，穩(wěn)定住房消費(fèi)，我以為包括穩(wěn)定這個(gè)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，比如說(shuō)我們?cè)谇皫啄暌呀?jīng)把投機(jī)性需求逐出市場(chǎng)了，不允許它卷土重來(lái)，比如說(shuō)我們?cè)谧》抗⿷?yīng)體系上，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)頭起步了，要繼續(xù)發(fā)展下去，還有在政策維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上，是堅(jiān)定不移的，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，2015在短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)最主要的難題就是李總理講的被通縮，我們講經(jīng)濟(jì)增速下行這些問(wèn)題。穩(wěn)定住房消費(fèi)是我們第一要關(guān)注的，這個(gè)穩(wěn)定住房消費(fèi)的背后有很多可值得解讀的地方，但是我們今天時(shí)間關(guān)系，不能一一介紹。

第二個(gè)值得關(guān)注的地方是，鼓勵(lì)和支持自住型、改善型住房消費(fèi)�？偟男枨螅瑹o(wú)論是規(guī)模還是總量上、分布上，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，其中支持、鼓勵(lì)自住和改善型消費(fèi)，這句話是有新意的，如果說(shuō)在進(jìn)入2008年之后，鼓勵(lì)消費(fèi)的政策重點(diǎn)落在90后或者剛需身上的話，這個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)性的需求力量正在從基本型需求向改善型、舒適型需求過(guò)渡，也就是市場(chǎng)的重心已經(jīng)出現(xiàn)了上移，政策的重心同樣正在逐步上移。

住房需求和穿衣服一樣，可以界限清晰地劃分為四個(gè)層級(jí)：遮寒避體，這是基本需求；講干凈，講體面，分四季，分場(chǎng)合，這叫改善型需求。講時(shí)髦，流行露肚臍眼的來(lái)一個(gè)露臍裝，這是享受需求層級(jí)。非名牌不穿，這是奢侈性需求。住房也是一樣，我們的政策在前些年鼓勵(lì)的是剛性需求的話，這個(gè)任務(wù)并沒(méi)有最終完成，但是已經(jīng)出現(xiàn)了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升級(jí)。

第三，完善住房保障體系。這個(gè)住房保障體系的話題就更多一些，傳遞的信息更多一些，既有剛才朱會(huì)長(zhǎng)提到的，今后保障房不僅僅是實(shí)物型保障，而且實(shí)物型保障和貨幣型保障并重，探索新的對(duì)低端群體的政府兜底的合理形勢(shì)。更重要的是今后希望在我們的媒體上不要再簡(jiǎn)單地說(shuō)保障房，2015的核心詞叫“棚改房”。別老用過(guò)時(shí)的詞來(lái)討論同樣一個(gè)話題。

為什么是棚改房呢？在“十二五”開(kāi)局的2011年，我們3600萬(wàn)套保障房中就有棚改房的一個(gè)選項(xiàng)，但是那個(gè)棚改房的政策是不包括老舊城區(qū)的危舊房改造的。專(zhuān)指的是大型國(guó)有工礦企業(yè)、農(nóng)林牧場(chǎng)員工集中居住區(qū)，媒體可以說(shuō)一個(gè)老城市，我們這個(gè)市政府決定了，對(duì)一個(gè)老城區(qū)的連片改造，叫棚戶區(qū)改造，你可以這樣叫，但是不享受中央的棚改政策。從2014年起已經(jīng)開(kāi)始，今年政府工作報(bào)告進(jìn)一步明確，棚改的政策范圍大大擴(kuò)大。大家注意到一組數(shù)據(jù)，李克強(qiáng)總理說(shuō)2015年蓋740萬(wàn)套保障房，其中棚改房580萬(wàn)套，占多大比重，你自己想。這意味著我們?cè)趯?shí)物型保障上從原來(lái)的平地起房的保障房轉(zhuǎn)為了和老舊城區(qū)改造、老舊危房改造密切結(jié)合，這個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)當(dāng)是我們?cè)谧T位，作為市場(chǎng)參與者值得注意的地方。

因?yàn)榕飸魠^(qū)改造和原有的“十二五”前三年保障房建設(shè)的區(qū)別，第一個(gè)，它沒(méi)有土地的問(wèn)題，我們那個(gè)保障房建設(shè)的時(shí)候有兩個(gè)最大的難題，一個(gè)是窮人該住哪兒，住核心市區(qū)還是住遠(yuǎn)郊區(qū)縣，第二錢(qián)從哪兒來(lái)，棚改房沒(méi)有土地的問(wèn)題，它本來(lái)就是城市居民用地，城市建設(shè)用地。另外一個(gè)，棚改房容易和城市的整體升級(jí)密切結(jié)合，包括多年來(lái)已經(jīng)嚴(yán)重老化的地下市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃、城市功能分區(qū)、老百姓住房的檔次，以底商為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級(jí)結(jié)合。第三，棚戶區(qū)改造更容易引入市場(chǎng)化力量，“十二五”前三年，媒體老問(wèn)保障房的錢(qián)從哪兒來(lái)。但是棚戶區(qū)改造則相對(duì)的容易引入市場(chǎng)化力量，因?yàn)槲也鹨贿€三、拆一還五，建20層的樓，也還有十多層可賣(mài)，引入市場(chǎng)化的力量比較容易，而且必然地和我們前10余年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中累積起來(lái)的一批過(guò)去采用鴕鳥(niǎo)政策，自己遮著眼不看的一些體制性難題環(huán)節(jié)密切結(jié)合。比如城中村、小產(chǎn)權(quán)，比如城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民出租屋等。棚戶區(qū)改造容易和過(guò)去被掩蓋下來(lái)，問(wèn)題積累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相結(jié)合。所以棚戶區(qū)改造既是保障體系的完善和發(fā)展，也是保障形式的一個(gè)變革，也是城市化建設(shè)的一個(gè)新特點(diǎn)，也是我們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)化力量值得關(guān)注的一個(gè)新契機(jī)。

第四，和改革相結(jié)合。我剛才說(shuō)，沒(méi)有改革為基礎(chǔ)的任何工具箱里的政策拿出來(lái)都是無(wú)效和相反的。總想把主觀意志強(qiáng)加于客觀規(guī)律之上，總想讓政府之手凌駕于市場(chǎng)之上，那一定是要失敗的。李克強(qiáng)總理從沒(méi)上臺(tái)到上臺(tái)之后再三強(qiáng)調(diào)城市化與改革，改革和城市化的紅利，一再?gòu)?qiáng)調(diào)政府要把它那只不該動(dòng)的手縮回來(lái)，一再?gòu)?qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的力量，這不是簡(jiǎn)單的政府少蓋章就行，而是包括土地制度、資金供給、金融市場(chǎng)化機(jī)制等等。改改管得過(guò)多、過(guò)死的辦法，實(shí)現(xiàn)我們說(shuō)了十多年從間接融資到直接融資，轉(zhuǎn)變至今寸步未進(jìn)，不是政府總想把市場(chǎng)的閥門(mén)拿在自己手里頭，那是一個(gè)失敗的思路。如同十八屆三中全會(huì)所講，市場(chǎng)機(jī)制是配置資源的決定性力量。2015是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)化力量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、健康發(fā)展的關(guān)鍵一年。

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