我們來看看這個(gè)，給大家快速過掉，就結(jié)束，找工作的人去向和尚賣梳子，因?yàn)楹蜕袥]有頭發(fā)，跟天然的賣梳子賣不掉，他沒有使用價(jià)值，他不斷去說，有一個(gè)和尚被他感動(dòng)了買了一把，他是因?yàn)橥樾�。有一個(gè)在市區(qū)的寺廟去，有那么多香客，他們來拜香，你寫字又寫得好，他們來拜香，你給他們送一把，這是驅(qū)動(dòng)價(jià)值的核心要素，現(xiàn)在城市從而投資的人必須理解，在這個(gè)意義上我們要穩(wěn)。房產(chǎn)如果覺得一個(gè)樓盤會(huì)不會(huì)漲很多，你發(fā)覺他的功能以外，還有這樣的一個(gè)特征，你發(fā)現(xiàn)得越多，就比普通買房子的人高額匯報(bào)的源泉。在這個(gè)意義上，我們的結(jié)論，房地產(chǎn)決定你的投資回報(bào)，產(chǎn)業(yè)功能和城市功能是房地產(chǎn)獲得超過正常投資回報(bào)的主要來源，不是他的商品，不是他的使用，核心，五個(gè)要素。這個(gè)很重要的個(gè)東西，我認(rèn)為只要抓住了，未來投資房產(chǎn)，不僅僅是萬達(dá)的房子，你這樣簡單的去，說白了房子能不能升值，有人買有人租的就會(huì)升值，沒人買沒人租就白搭。還有兩個(gè)事情要記住，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這是重中之重，那是待定人口，就像萬達(dá)這種文化旅游，哪里有人去那里搶，房子一定漲。另外一個(gè)就是我們的生活工作，醫(yī)療方式要打開，思維方式要展開，我們80后90后怎么工作，跟我們的想法很不一樣，這些會(huì)帶動(dòng)我們財(cái)富的轉(zhuǎn)移。昆明很多房子可能5年十年不會(huì)漲，但是可能一段時(shí)間之后就會(huì)暴漲。北京唐城（音）一套房子賣到20萬，30萬，決定這些的不是土地，不是鋼筋混泥土，也不是戶型好不好，是思維模式的展開。中國跟全世界有一個(gè)很大的不一樣，中國城市化越來越嚴(yán)重，醫(yī)院、學(xué)校、交通這些周邊的環(huán)境公共服務(wù)設(shè)施資源，配套，我們買房子買的是社區(qū)，買一個(gè)配套。城市功能不全的不會(huì)買。中國比其他任何一個(gè)國家人口集中化更嚴(yán)重的國家，城市功能保證我們?cè)趺创蜍嚕趺闯燥�。中國有十幾億人口，城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，這是房子最根本的區(qū)別。所以說很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家一把中國的房產(chǎn)跟人均的工資的比率來談事是很不合理，也經(jīng)不起時(shí)間考驗(yàn)的，在這個(gè)意義上，如果我們考慮這些意義。房地產(chǎn)作為標(biāo)志物，你們買房子虧了錢你們來找我，但是如果你們計(jì)算錯(cuò)了那是你們應(yīng)該承擔(dān)這個(gè)損失。你要么買了作投資品，如果投資品你實(shí)際上已經(jīng)付出了最低付出品，在云貴川的人，你把它想成房子居住，不行動(dòng)，可能會(huì)相對(duì)的比沿海貧窮。作為內(nèi)地屬性，4、5個(gè)要素，第一個(gè)房地產(chǎn)要素最重要的是位置，位置的核心就是產(chǎn)業(yè)中心，城市中心，是中心的地方就會(huì)有價(jià)值。我們說面積是開發(fā)的平方，如果這個(gè)地方是中心，你的供應(yīng)面積量是多少？3.14升100的平方，增加了31145倍，城市房子太貴了，郊區(qū)便宜。但是城市的房子的回報(bào)一定高于郊區(qū)的房子，這是內(nèi)在因素決定的，所以房子的決定要素，產(chǎn)業(yè)功能，城市中心一定是房價(jià)增長的第一要素。第二個(gè)要素，一定要談風(fēng)險(xiǎn)，任何投資都有可能漲錢，也可能跌錢，決定房子漲跌的可能性是人口的流動(dòng)，城市功能的變遷，如果你比普通大眾多走了頒步，你就比他們發(fā)達(dá)一大步。你們買西雙版納的房子，任何投資品一定要貸款，貸款按揭的最多利率8%，我的員工每年至少能漲20%。在中國你只要能漲到長期穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)比較小的，年回報(bào)率超過15%以上的，你連續(xù)10年，20年，你一定賺錢。前提是你想作為投資品，在這個(gè)意義上，房產(chǎn)有一個(gè)很重要的因素，什么叫金融，不是教科書的工具。金融就是在最后有人以更高的價(jià)錢來接收，為什么經(jīng)營的東西有這種法定性，任何經(jīng)營的東西就一定有法定性。有人租有人買就沒有風(fēng)險(xiǎn)，沒人租沒人買就有風(fēng)險(xiǎn)。還有最后一個(gè)決定因素，就是信心和決心。你宣傳，一旦形成大家共識(shí)就會(huì)漲，就像我們綠豆，大蒜這樣會(huì)漲，你能抓住這樣的機(jī)會(huì)就賺錢，但是什么時(shí)候形成只有老天爺知道。下面我分享為郭總說的做一個(gè)公正的判斷，給大家分享，我對(duì)萬達(dá)的意見跟大家分享一下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商邀請(qǐng)我去做這樣的演講我不敢演講，為什么？到了他的物業(yè)我不敢說這樣的話，萬達(dá)我敢說，我跟大家說萬達(dá)我是怎么看的。剛剛開始我就看著萬達(dá)，萬達(dá)已經(jīng)在倫敦，在紐約，新加坡已經(jīng)開建了，現(xiàn)在有很多海外移民他們也需要買房子，萬達(dá)已經(jīng)國際化了，但是我是學(xué)管理，學(xué)金融投資的，我覺得萬達(dá)是最能改變中國企業(yè)世界機(jī)會(huì)的企業(yè)和品位的公司，我是93年去美國，04年回來，中國和中國企業(yè)在全世界不是很重要，我們有些企業(yè)很大了，那靠資源壟斷了。萬達(dá)這個(gè)公司我想跟大家分享，也是我愿意來的原因，萬達(dá)是中國人的驕傲，能讓我們中國人出去，能對(duì)世界所有的政策，資源真正有利的企業(yè)。我的理解，萬達(dá)缺錢的可能性非常少，所以你等到降價(jià)那你等到老。全世界的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，只要萬達(dá)想要錢，誰都愿意擔(dān)保，我們跟萬達(dá)集團(tuán)今天少賣了三個(gè)億五個(gè)億對(duì)他問題不大，因?yàn)榻?jīng)營加40、50倍都不過分，因?yàn)槿f達(dá)都是增長的。這樣的公司試盈利，如果他沒上市，試營業(yè)一定是4、50美元，有人說你胡說八道，你根本不知道評(píng)估一個(gè)企業(yè)。所以說萬達(dá)這個(gè)企業(yè)你希望他降價(jià)比較難，不是不可能，有可能，任何事都有可能。第二個(gè)我覺得為什么會(huì)改歷史？王健林說2020年可能是第一個(gè)企業(yè)在四各行業(yè)同時(shí)不是靠壟斷，不是靠關(guān)系，靠自身的關(guān)系增長成為世界第一，這是我成為學(xué)管理是非常激動(dòng)的，任何一個(gè)企業(yè)能做到行業(yè)第一，這是最大的成就。萬達(dá)13年已經(jīng)世界第二，14年毫無懸念，世界第一。萬達(dá)電影院買了美國的AMC，萬達(dá)電影院線已經(jīng)是世界第一，世界最著名的導(dǎo)演，演員，萬達(dá)的一個(gè)項(xiàng)目開工他們都得捧場(chǎng)，為什么？萬達(dá)會(huì)決定任何一部電影最優(yōu)的演員，最好的導(dǎo)演票房收入，再好的電影我把它放在很偏的地方，他票房肯定不好，我預(yù)測(cè)萬達(dá)他何部電影賺的錢一定是5000萬1個(gè)億以上的凈賺。有一句話叫做渠道為王，以后超出了歷史。萬達(dá)現(xiàn)在全國經(jīng)營的酒店，什么希爾頓，所有的酒店都得承認(rèn)，3年5后必須承認(rèn)，萬達(dá)自持物業(yè)世界第一。8、9個(gè)城市每年都要增加幾個(gè)，全世界沒有人敢跟他爭，萬達(dá)的文化旅游一定是5到10年之內(nèi)世界第一，一定會(huì)超過迪斯尼，一定會(huì)超越。在這個(gè)意義上，資本或者民眾在投資意義上一定是吹捧世界第一的企業(yè)，他的股票估值一定比第二第一三月高，所以萬達(dá)的漲價(jià)可能性不大。萬達(dá)是中國最具增長潛力的企業(yè)之一�，F(xiàn)在的房子成本4、5000塊錢，萬達(dá)還能賺錢，其他房產(chǎn)開發(fā)商土地要1500，那樣也要錢，所以萬達(dá)是很多省市都敢給他批價(jià)的企業(yè)。他帶動(dòng)了中國的未來，會(huì)根本上改變中國人的生活方式，娛樂方式，公共方式。我是雙手贊成全民支持他，合理的合法的，因?yàn)樗麑?duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，國家的貢獻(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他稅收的貢獻(xiàn)。所以我們現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候全國范圍內(nèi)都不看好房地產(chǎn)，如果看好我相信萬達(dá)這個(gè)標(biāo)價(jià)一定會(huì)是4、5000，這就是機(jī)會(huì)，起來了你就買不到這個(gè)價(jià)了。時(shí)間關(guān)系我就不展開講了，大家請(qǐng)相信我作為獨(dú)立學(xué)者的理念，萬達(dá)最具競爭力的企業(yè)之一，根本的原因我認(rèn)為兩個(gè)東西，這兩個(gè)東西非常簡單，要做到，要想模仿，比登天還難，第一個(gè)管理水平，萬達(dá)這個(gè)企業(yè)13年開始做企業(yè)，有多少企業(yè)轉(zhuǎn)型有這么快？屈指可數(shù)。據(jù)我所知，萬達(dá)的團(tuán)隊(duì)是一流的團(tuán)隊(duì)，他們?cè)诳偛勘本┦俏乙粋€(gè)朋友再搞，他知道萬達(dá)廣場(chǎng)每天去多少車，萬達(dá)廣場(chǎng)每一個(gè)店有多少人流，他所有的決策科學(xué)，按數(shù)字來動(dòng)態(tài)的。管理水平能夠做到這種水平全世界做到這樣的屈指可數(shù)。萬達(dá)之所以有今天，就是執(zhí)行力。就像剛剛郭總說的，萬達(dá)廣場(chǎng)說哪天開業(yè)就一定是哪天開業(yè)，說哪天開工就肯定是哪天開工，西雙版納國際旅游度假區(qū)什么時(shí)候開工的？就是去年年底開工的。執(zhí)行力在中國，在全世界是一個(gè)執(zhí)行效率的商業(yè)集體，這是萬達(dá)物業(yè)，萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)，未來有價(jià)值的最根本的保障，不是政策。

所以我想給大家解讀一下中國文化旅游一定是中國下一個(gè)即將火爆的少數(shù)行業(yè)之一，勢(shì)不可當(dāng)，原因如下：全世界的必然規(guī)律，吃的喝的滿足了以后往哪發(fā)展？企業(yè)。我房了有了，車有了，人的本性就是找樂子，去旅游一下，吃一頓，全世界人性發(fā)展決定了衣食住行解決以后，中國正處這個(gè)階段，一定是往體驗(yàn)走。真正能夠留住人的文化，健康，養(yǎng)老，小孩相關(guān)的服務(wù)業(yè)一定會(huì)暴漲。體驗(yàn)，體驗(yàn)是什么意思？我不是去看一看，不是去見一個(gè)雕像，是我能跟他互動(dòng)，就像很多小孩子打游戲一樣，你打起來了不吃飯，不睡覺，忘記上學(xué)，這就是體驗(yàn)。我們中國很多旅游為什么沒有價(jià)值？因?yàn)榱舨蛔∪�，抓不住心，我去了一次不�?huì)再去第二次。文化旅游懷著健康的因素，所有這些一定有巨大的投資價(jià)值，會(huì)暴漲。

第二，中國從國家意義上兩個(gè)根本問題，第一，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，就規(guī)�；校餍懈鳂I(yè)最后會(huì)存在幾十各企業(yè)撐死了，這必然導(dǎo)致中國的閑人越來越多，所以國務(wù)院今年出了一個(gè)文件，鼓勵(lì)勞動(dòng)密集型的企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集中的一個(gè)必然結(jié)果就是我們傳統(tǒng)的工廠，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營的人越來越少，很多人沒有事做怎么辦？小企業(yè)被壟斷是必然趨勢(shì)，規(guī)�；�。你不要指望再去成立個(gè)公司，那個(gè)時(shí)候很快結(jié)束了，必然的，在這個(gè)意義上，我們房地產(chǎn)的價(jià)格國家必須調(diào)控，房地產(chǎn)為了一兩個(gè)人創(chuàng)業(yè)，兩三個(gè)人的租金就會(huì)支撐不了這個(gè)創(chuàng)業(yè)，要控制。這是在這個(gè)意義上，萬達(dá)旅游這個(gè)行業(yè)上，能夠跟人掛鉤的，現(xiàn)在中國的平均壽命70隨，我們有兩億多的老人，沒事干，到那里去？全中國能夠給他們提供服務(wù)的，好玩的東西幾乎沒有。

在這個(gè)意義上旅游發(fā)展這方面誰來做？我們現(xiàn)在的文化旅游就是做一個(gè)雕像，沒人去體驗(yàn)，沒人去服務(wù)，在我們的意識(shí)產(chǎn)品問題上嚴(yán)重不能滿足人的真實(shí)體驗(yàn)需求前提下，2013年，中國處境旅游的人次9800萬人次，國內(nèi)寒假暑假32.51人次，這是國家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，13年旅游收入2.9萬億，這個(gè)數(shù)字只可能增長，我們現(xiàn)在整個(gè)旅游的場(chǎng)景和服務(wù)沒有完成真實(shí)的事情。像萬達(dá)出來以后，會(huì)根本改變我們這些幾十億人次的去向。如果像郭總說的有這么多人去西雙版納，只要萬達(dá)一開出來，只要去西雙版納的人有一半以上的人必須到萬達(dá)去，因?yàn)槿f達(dá)的體驗(yàn)和感受跟西雙版納任何地方都不同，因此他文化旅游有一個(gè)特征，有人去最后大家都去。每個(gè)地方希望2千萬的旅游量，如果以這個(gè)數(shù)字判斷，萬達(dá)這個(gè)人次我認(rèn)為一點(diǎn)問題都沒有，但是挑戰(zhàn)你們的運(yùn)營，你們的服務(wù)，站在消費(fèi)者的角度他們滿意，我女兒6歲，我?guī)ハ愀鄣纤鼓�，我女兒是有東西玩，他還要玩，還要玩，我就坐在那陪他，這就是我想跟李總說的體驗(yàn)的問題，超常規(guī)的體驗(yàn)，只要你們的小孩，叔侄叔伯還要玩，就一定會(huì)消費(fèi)。

后面我想說，大概幾年前我跟貴州省XX做過一個(gè)項(xiàng)目，云貴川相對(duì)比較窮，改革開放30年，浙江，深圳那一塊財(cái)富，由于我們空氣好，水好，云貴川這一塊的森林，水，在這里有多少的企業(yè)，雪山，這是寶貝，一定不能用簡單的工業(yè)化來破壞。30年河?xùn)|，沿海是靠工業(yè)化發(fā)展，后面是企業(yè)型經(jīng)濟(jì)，抓住體驗(yàn)，我剛剛講的，跟上沿海的財(cái)富是可能的。西雙版納和云南最核心的東西就是我們的原始，就是我們的多元，就是我們的環(huán)境。我呼吁你們不但把簡單的工業(yè)破壞掉，破壞掉就再也建不起來了。全世界講，衣食住行以后企業(yè)一定發(fā)展旅游，20天的旅游，而不是到此一游，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)爆發(fā)性增長，這是云貴川的機(jī)會(huì)。所以我想講文化旅游，最重要的形式和內(nèi)容必須符合人性，形式和內(nèi)涵必須滿足人的體驗(yàn)的需求，現(xiàn)在我們的文化旅游能夠真正低于抵御和創(chuàng)新的開發(fā)商很少。很多以開發(fā)商以弄一個(gè)雕塑的名義去賺錢，根本不懂什么叫文化旅游，文化旅游的簡單化未來以人為天下，能夠來了不讓走的文化旅游都有發(fā)展可能性。在這個(gè)意義上我看到很多未來有不確定性。

在這個(gè)意義上我分享一下萬達(dá)的文化旅游不是西雙版納，看到王健林最后一直講話，萬達(dá)為什么做文旅產(chǎn)業(yè)，有一個(gè)全國化的網(wǎng)絡(luò)布局，什么意思？我在西雙版納呆兩個(gè)月都呆不膩。據(jù)我了解，萬達(dá)還在籌劃海南，三亞，新疆這些元素，他們的這些目標(biāo)，把人的興趣提出來，再好的東西都會(huì)膩，萬達(dá)打造的真正改變我們中國有閑工夫和閑錢的人都會(huì)去的地方。萬達(dá)現(xiàn)在專業(yè)設(shè)備的投入非常高，他們打造出來的體驗(yàn)?zāi)銈儧]有見過永遠(yuǎn)無法理解，他把現(xiàn)在的運(yùn)動(dòng)，場(chǎng)景，聲光，山水思維聯(lián)動(dòng)，并且現(xiàn)在萬達(dá)很多電影科技城，同樣一個(gè)項(xiàng)目，你今天走出去，你走十次，你的目的，體驗(yàn)不一樣，你看到這樣的情況出來，今年去青島，后年去廣西三亞，今年去版納，沒辦法，兒童和老人會(huì)決定我每家每戶的錢怎么花，會(huì)決定這個(gè)錢到哪去。

萬達(dá)已經(jīng)說完了，萬達(dá)對(duì)區(qū)域性旅游中心你們覺得能不能形成？西雙版納不是云南，不是西南，而是全球，如果一旦形成，我的理解，西雙版納的物業(yè)什么時(shí)候形成，或者沒有真正形成，只要全國有多數(shù)人認(rèn)為他會(huì)形成他就會(huì)形成，房價(jià)就會(huì)漲。我想我回答一下我對(duì)西雙版納作為未來世界全球范圍內(nèi)的旅游中心的原因和我的結(jié)論，西雙版納這個(gè)房子包括任何物業(yè)你去問，投資賺錢，價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)就一線一差，判斷對(duì)了就賺錢，不對(duì)就虧錢，西雙版納這個(gè)區(qū)域性或者全球性的文化旅游休閑城市中心能不能實(shí)現(xiàn)？能實(shí)現(xiàn)你就有匯報(bào)，不能實(shí)現(xiàn)就有風(fēng)險(xiǎn)。但是中國的土地價(jià)格是國家控制的，西雙版納如果是5000塊錢的房子，你就他跌，也跌不到哪里去。所以我看來，西雙版納這個(gè)投資價(jià)值如果成為這個(gè)中心增長會(huì)很快，成不了中心，你想賺錢也很難。因?yàn)閮r(jià)值，價(jià)值是5000是吧，因?yàn)橥恋�，因�(yàn)榻ㄖ杀�，可能性不大�?/p>

最后，很重要一個(gè)事結(jié)束，我的了解，06年開始，國家戰(zhàn)略必須實(shí)現(xiàn)珠三角，西南和東盟地區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，必然的，這是關(guān)系到國家的安全，關(guān)系到國家的政治，關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洼地，云貴川很重要，他有很多經(jīng)濟(jì)，很多人口，中國將繼續(xù)發(fā)展云貴川，整個(gè)策劃以廣東香港為帶動(dòng)，拉升廣西云南貴州在東南亞互補(bǔ)。所以說你們會(huì)看見泛亞高鐵這一塊打通，麗江有雪山，有佛，有山，有溫泉，有多少的民族，泰國的人妖，印度的佛教，越南柬埔寨，有人說只要公路鐵路飛機(jī)場(chǎng)起來，整個(gè)這一條紅線不屬于全球任何范圍，這條線從廣州，香港，到桂林，到貴陽，到昆明，通過西雙版納，打通到東南亞六國這一條線如果體驗(yàn)自由，現(xiàn)在有很多背包客到這一片來很多。我們的交通基礎(chǔ)設(shè)施還沒起來，我們吃住行還沒起來，一旦起來，西雙版納作為云南和東南亞國家的橋頭堡，一定會(huì)發(fā)展起來。這一地方一定會(huì)成為西南地區(qū)或者全球的養(yǎng)生，保健，養(yǎng)老，旅游多民族文化的一個(gè)中心，如果你們相信，這個(gè)時(shí)候什么時(shí)候形成我不知道，一旦形成，我同意郭總，這個(gè)地方如果房價(jià)超過比三亞更高，我不會(huì)奇怪。這是我整個(gè)今天的分享。

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