主持人：親愛的朋友，在今天我們一起見證萬達(dá)西雙版納國際旅游度假區(qū)，助力西雙版納騰飛，描繪未來美好藍(lán)圖，讓這片神奇的土地更加多姿多彩，更加美麗璀璨。好，親愛的朋友們，我建議我們以熱烈的掌聲送給我們的沙畫表演藝術(shù)家。其實(shí)不論在剛才的畫面當(dāng)中還是在自己平常的畫面中，我覺得自己很幸運(yùn)，我們了解美麗的西雙版納的國際旅游度假區(qū)，讓我們多了非常多的期待和遐想，我相信今天來到現(xiàn)場的都是萬達(dá)的老朋友，我相信你對(duì)西南第一大盤的美名已經(jīng)知道了，他是否能夠先快版納投資狂潮呢？他究竟有著怎樣的魅力呢？接下來的時(shí)間我們要為各位隆重邀請(qǐng)出今天的重要級(jí)嘉賓管理學(xué)教授，職業(yè)咨詢顧問、上海優(yōu)勝股權(quán)投資基金管理有限公司總經(jīng)理石代倫教授為我們帶來精采的主題演講！掌聲有請(qǐng)！

石代倫：非常高興這是我第二次來到萬達(dá)，我是大學(xué)1993年就去了美國，我是重慶人。今天能到云南，云貴產(chǎn)相對(duì)來少比福建，浙江深圳的人相對(duì)貧窮一點(diǎn)點(diǎn)，但是我能看得到，今天這樣的演講，萬達(dá)的產(chǎn)品可能會(huì)拉近云貴川和沿海，上海和深圳的距離，三的原因，我們?cè)瀑F川有很多朋友在這里，今天和你們不能談房地產(chǎn)，不是談金融，而是如何通過投資變得更加富有，用十年或者15年的時(shí)間趕上深圳上海的富人們。第一云貴川的人們由于改革開放晚一點(diǎn)，思想理念有一個(gè)差距，我今天希望用我的大白話跟大家分享，這個(gè)事情只要你意識(shí)到就立即行動(dòng)，立即彌補(bǔ)。

第二個(gè)我的演講題目，全國的經(jīng)營體制，云貴川的成長實(shí)際上帶動(dòng)了深圳福建，我們沒有用好經(jīng)營的效應(yīng)，你們看世界上中國全球的不對(duì)外，你不能貸到銀行的款，你肯難成為億萬富翁，看看周圍的人為什么成為富翁？就是因?yàn)樗麄兡苜J款款。中國的經(jīng)營怎么做？各個(gè)省有存款，從全國范圍看貸款，云貴川的貸款跟存款比例低于全國，把我們的錢支持上海等地，所以他們變得更加富有。云貴川缺像萬達(dá)這樣的創(chuàng)造財(cái)富的高質(zhì)量的投資產(chǎn)品。今天我想跟大家分享，第一從理念上，第二跟大家打開經(jīng)營的思維，第三，緊緊抓住萬達(dá)文化旅游可能會(huì)快速的推進(jìn)云貴川和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的財(cái)富差距，這是我今天演講的核心要素，雖然我的題目是房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志物的特點(diǎn)和投資機(jī)會(huì)。我希望對(duì)郭總的觀念做一個(gè)補(bǔ)充，希望大家開始行動(dòng)，介紹你的親朋好友開始行動(dòng)，如果你們這樣行動(dòng)很快五到十年所有可以趕上沿海的富裕的水平。

所以說整個(gè)的題目開始之前，現(xiàn)在房地產(chǎn)的信息、觀點(diǎn)預(yù)測和期望非常多，很多專家用他們的關(guān)點(diǎn)阻礙了大量的人進(jìn)一步走向成功，關(guān)于這些關(guān)點(diǎn)我不在說，有一個(gè)東西我們不要去爭論真正的科學(xué)觀的對(duì)錯(cuò)。實(shí)際上我想給大家一種思維和意識(shí)，我們的大學(xué)教育，研究省教育，嚴(yán)重誤導(dǎo)我們的學(xué)生，嚴(yán)重誤導(dǎo)我們的的思維，實(shí)際上你的觀點(diǎn)對(duì)錯(cuò)不重要，最重要的是這個(gè)觀點(diǎn)能夠啟發(fā)你，以后把錢放在那里，如何生活，如何選擇職業(yè)，這些東西最富有的人也會(huì)犯錯(cuò)，對(duì)和錯(cuò)不重要，對(duì)錯(cuò)真假一定跟標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)，跟人有關(guān)，標(biāo)準(zhǔn)和視角錯(cuò)了，觀點(diǎn)都會(huì)錯(cuò)，我們真正在乎的是實(shí)實(shí)在在的那些能夠沖擊我們心理，能夠趨勢我們行動(dòng)的，用數(shù)據(jù)觀察能夠證明是對(duì)還是錯(cuò)的結(jié)論，用這些結(jié)論，而不是專家的觀點(diǎn)，來指導(dǎo)我們的行為，這才是我們正確的，不管對(duì)房地產(chǎn)還是所有的指示體系，我們所有的觀點(diǎn)，很多人說中國的房地產(chǎn)不行了，毫無疑問，隨便哪一個(gè)房子都想賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)暴力，兩三年實(shí)現(xiàn)回報(bào)的機(jī)會(huì)非常多，現(xiàn)在區(qū)別是什么？買得不好你可能會(huì)虧，買得好可能會(huì)賺很多，這個(gè)時(shí)候才是考驗(yàn)自己真正水平的時(shí)候。這是我今天演講的核心。

怎么看到關(guān)鍵樓盤，除了萬達(dá)以外怎么看投資機(jī)會(huì)？很多真假，房地產(chǎn)不行的，我舉一個(gè)例子，一個(gè)原因是什么？我們李嘉誠在賣中國的房產(chǎn)，賣中國的物業(yè)，所以媒體就說房地產(chǎn)不行了，暗示在座各位就不要再買房子了，這句話前面半句是對(duì)的，李嘉誠確實(shí)是賣房子，但是后面不對(duì)，他之所以賣到房子是因?yàn)樵跉W洲的天然氣，電力他投了很多錢，他盈利比在中國的房產(chǎn)更高。所以我想問大家，你們有錢會(huì)投到歐洲嗎？你們有50萬想發(fā)財(cái)，想增值，想超過社會(huì)的平均匯報(bào)，你們的錢放在哪里？你們不存在李嘉誠那樣的機(jī)會(huì)，用他的行動(dòng)指導(dǎo)你們是毫無意義的，通過專家把這個(gè)事實(shí)放大，影響我們大量的民眾，在這個(gè)時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)持續(xù)的觀望，錯(cuò)失獲得暴力的機(jī)會(huì)，非常遺憾。再說一遍，你們一定要問這句話是實(shí)在的話，為面子證明的嗎？對(duì)我有什么關(guān)系？跟我有關(guān)的，指導(dǎo)我的行為的我就去做，變得更加富有，更加成功。這是任何人必須具備的思維和思考的能力，快速投資，有一點(diǎn)我做三個(gè)結(jié)論，然后進(jìn)入金融投資，第一我們現(xiàn)在很多說法，房子出問題了，房子房價(jià)沒有出問題，出問題的是我們的感知，是我們的預(yù)期，房子只漲不跌是不正常的，肯定有些跌有些漲才是正常的，由于我們的不正常狀態(tài)呆得太久，我們的房子有波動(dòng)了，就會(huì)來看，任何投資不可能只漲不跌，有跌有漲是正常的，只是我們的思維模式出了問題，房價(jià)沒問題。

第二個(gè)問題，我們會(huì)看到很多人說媒體會(huì)講很多開發(fā)商會(huì)降價(jià)，你們會(huì)寫下來，降價(jià)的一定是中小開發(fā)商，中國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)是必然的，所有行業(yè)都必須走向規(guī)模化集中，你們看到我們的手機(jī)，全世界能支撐的廠家多少？屈指可數(shù)，電企業(yè)是屈指可數(shù)，這是全球現(xiàn)代企業(yè)和商業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，像現(xiàn)在有幾千家上萬家房地產(chǎn)開發(fā)商，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，沒有城市功能，沒有人去住，那是對(duì)國家財(cái)富，國家資源，環(huán)境資源的巨大浪費(fèi)。行業(yè)必處規(guī)�；�。所以我們看到一方面對(duì)中小型開發(fā)商非常居住，萬科20%的增長，經(jīng)濟(jì)大的企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)增長，這才負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)律，這是必須必然對(duì)我們社會(huì)對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)，對(duì)在座每一個(gè)人都一樣的。我們應(yīng)該知道，這完全是我們的媒體錯(cuò)誤的一個(gè)解讀，再說一編，中小開發(fā)商一定會(huì)難過，所以我建議中小開發(fā)商不管他房子多好，風(fēng)水多好，位置多好，這些樓盤增值的空間非常大，首先要選對(duì)開發(fā)商。像萬科，萬達(dá)這樣的企業(yè)，他們降價(jià)的可能性很難，為什么？像萬科萬達(dá)這樣的活動(dòng)，提升他們的品牌和形象，他們的房價(jià)一跌對(duì)他們?cè)斐傻膿p失是致命的，所以他們不可能降價(jià)，要降價(jià)也是隱性的降價(jià)。

第三，有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家講，有一個(gè)問題，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤，我的結(jié)論是中國基于房地產(chǎn)崩盤的可能性幾乎為零。今天我跟你們談為什么，房產(chǎn)不是商品，在坐的各位，我們辛辛苦苦，爺爺奶奶，父母和小孩一輩子的財(cái)富，大量沉淀在哪里？地產(chǎn)是我們國家的承載物，房子一跌造成國家經(jīng)濟(jì)的影響，比他上漲是更嚴(yán)重的事情，有兩個(gè)結(jié)論，第一真正想房地產(chǎn)崩盤的力量和人是少數(shù)。第二，他有不想崩盤能做到嗎？我們房子30%首付還限貸限夠，還有國家城鎮(zhèn)化還缺很多房子，如果不想他崩盤，有的是工具和手段，第一想他崩盤的人很少，第二崩盤的可能性很小。房地產(chǎn)的政策，雙向調(diào)控，不允許他暴漲，還有一個(gè)原因，也絕不允許他暴跌，不漲不跌，有些地方城市會(huì)跌，有些像萬達(dá)這樣的樓盤再漲三五倍有可能，但是再上漲10%到50%已經(jīng)撐死了。中上我想跟大家講，在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域作為投資體是有很多機(jī)會(huì)的，但是需要我們改變我們的思維方式。

下面我圍繞房地產(chǎn)作為我們投資品，作為財(cái)富標(biāo)志物，不是商品，作為投資，他有什么樣的特征，這里有一個(gè)很重要的結(jié)論，房子究竟是漲是跌的核心要素是我們要回答房地產(chǎn)的因素是由什么決定的？第一房子的物質(zhì)和商品屬性，他的土地，鋼筋混泥土對(duì)方價(jià)的影響幾乎可以忽略不極，決定房子漲落的根本原因是作為財(cái)富標(biāo)志物，還是產(chǎn)業(yè)和城市功能的屬性，這是一個(gè)新概念，我今天跟你們講清楚，這是決定你投資房產(chǎn)是賺和賠的最核心的要素。我們開始展開后面的話題，另外一個(gè)我是中國傳統(tǒng)交易，也在美國拿了三個(gè)博士和四個(gè)碩士，我們的所有經(jīng)濟(jì)學(xué)和書是有問題的，我們的傳統(tǒng)說一個(gè)人工資多少，他勞動(dòng)多少，我們大部分企業(yè)家是什么呢？我多少買來的，多少期望值加上去，就是以物質(zhì)為集體的，就是現(xiàn)在的財(cái)富，現(xiàn)在的世界杯組織者一共多少收入嗎？40億美元，這在人類歷史上永遠(yuǎn)解釋不了。40億靠什么組成的？門票和紀(jì)念品就有10%4億左右，贊助費(fèi)20%到30%，世界杯知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓40到70%，所有經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)已經(jīng)不是門票，不是體恤，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)，所以說這些相關(guān)的技術(shù)跟物質(zhì)一點(diǎn)關(guān)系都沒有，所以核心是跟人相關(guān)，人本來他的變化速度是感覺是什么？如果你覺得西雙版納就是旅游的目的地，這就吸引全球的效益，西雙版納的房子必漲無疑，前段時(shí)間大豆，大蒜為什么漲這么快？房子跟當(dāng)時(shí)炒大蒜一樣，就是人的心里形成的變化。我們大量的民眾要做投資一定要記住，一定要忽略物質(zhì)的資本。期望值越低的，財(cái)富越爆炸式的增長，全世界中國特別明顯，財(cái)富標(biāo)志物的缺失和變化。第一個(gè)經(jīng)濟(jì)從物本到人本導(dǎo)致史無前例的增長，人類歷史上沒有一個(gè)家族在20、30年賺這么多錢，姚明一年掙多少錢，好幾億的。這些現(xiàn)象，一個(gè)商業(yè)模式，一個(gè)經(jīng)營產(chǎn)品，一個(gè)公司上市，或者一種無形人本的東西會(huì)一下子轉(zhuǎn)眼之間，創(chuàng)造幾億上百億的財(cái)富。這財(cái)富爆炸性增長，在中國第一導(dǎo)致財(cái)富的需求不多，真的財(cái)富貿(mào)易順差，就是中國賣了美國的外債，錢太多了，沒有地方放，那是中國國家來放，放在哪里？國家是這樣，一個(gè)人呢？其實(shí)每個(gè)人都是有灰色收入，灰色收入占GDP比率30%，萬億規(guī)模，這也是財(cái)富。

第三個(gè)居民的保障經(jīng)濟(jì)，上個(gè)月我看了一下，農(nóng)村的人都有幾萬塊錢存款，確實(shí)是中國財(cái)富的增長，這是財(cái)富的需求，財(cái)富的供應(yīng)呢？我們看看黃金白銀能夠儲(chǔ)存，能夠占用國家的財(cái)富，5%都不到，不錢存到銀行，通過銀行就垮了。很多財(cái)富去得最大的房地產(chǎn)，財(cái)富標(biāo)志物沒有，改革開放30年的財(cái)富成果沒有地方去，是推高我們現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格的主要要素之一，比什么要素都重要。所以說房價(jià)的問題是我們產(chǎn)業(yè)的問題，是我們錢的問題，跟我們的收入一點(diǎn)關(guān)系都沒有跟房子一點(diǎn)關(guān)系都沒有。然后中國財(cái)富要注重需求空缺，保守估計(jì)，百萬億美元的規(guī)模。為什么會(huì)發(fā)生綠豆會(huì)暴漲，大蒜會(huì)暴漲，輿論一來，房產(chǎn)也不靠譜，中國這個(gè)現(xiàn)象還沒出來，這是我們每個(gè)人如果想投資必須需要的一種思想方式，不管什么物質(zhì)，房地產(chǎn)、貨幣，黃金，任何物質(zhì)，由于人的財(cái)富欲望，現(xiàn)在社會(huì)的經(jīng)營模式也能讓我們把這個(gè)欲望變成現(xiàn)實(shí)，由于欲望的無窮無盡財(cái)富標(biāo)志物變成自然的物質(zhì)，就會(huì)成為財(cái)富標(biāo)志物的因?yàn)槿笔П剞D(zhuǎn)移和變化的問題。在這個(gè)問題上，決定我們房產(chǎn)的價(jià)格，全世界能夠長期穩(wěn)定，真正作為財(cái)富標(biāo)志物只有三個(gè)東西，第一貨幣黃金，這個(gè)的規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)波動(dòng)性大，貨幣，解放前一旦政治不穩(wěn)那個(gè)錢一點(diǎn)不值。第二個(gè)藝術(shù)品，為什么畢加索一副畫要幾千萬上億？物以罕為貴，那個(gè)東西最能承載財(cái)富，但是這個(gè)財(cái)富是長久專業(yè)的，大家對(duì)大眾是開放的，對(duì)大量的民眾比較保險(xiǎn)的最常見的不爭的事實(shí)就是房地產(chǎn)，全球的，就是量化。幾個(gè)結(jié)論，中國所有的財(cái)富6、到70%都在房地產(chǎn)，很多地方出現(xiàn)過房地產(chǎn)的暴跌，5年之內(nèi)由于房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志物的特征，房價(jià)一定會(huì)在他跌之前繼續(xù)漲。房產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志物有一個(gè)非常好的特征，穩(wěn)定。理解這個(gè)特征，特別是現(xiàn)在在我們中國，貨幣通貨太多，十年，二十年房地產(chǎn)市場部可能改變。這是我們堅(jiān)信房地產(chǎn)崩盤難，因?yàn)榇蠹叶疾辉敢庾兂筛F人，這是心里決定的，不是一個(gè)專家，一個(gè)政策都能決定的，因?yàn)榇蠹叶枷Ｍ约焊挥�，這種核心在財(cái)富標(biāo)志物上，很重要的一點(diǎn)，我們?cè)趺此伎�？從物本到人本，然后我們思考判斷房地產(chǎn)漲跌，怎么看？很重要一個(gè)基礎(chǔ)，如果你同意我們這個(gè)經(jīng)濟(jì)物質(zhì)的特征，房子的居住功能，物質(zhì)組成非常重要，下面這個(gè)東西快速過。

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