我們現(xiàn)在就開始進(jìn)行第一個議程，先介紹一下等會要為大家介紹咱們產(chǎn)品的嘉賓，就是我們昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王震寧先生，歡迎！

昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

王震寧：非常感謝大家能夠在幫忙之中來參加我們的項目，跟我們分享。在座的一些朋友也是老朋友了，非常感謝大家！今天就單獨的寫字樓這個部分我跟大家講講我個人的觀點，下來之后也會和大家多多交流。

講這個項目之前，先講一些區(qū)位，我們整個昆明市應(yīng)該說自從城中村的大量開發(fā)建設(shè)，整個昆明市的商業(yè)樓盤的供應(yīng)量非常大，那么在這個背景下面來講的話，可能很多投資者比較敏感。但是我想重點給大家推薦的一個點是什么？我們大都這個樓盤，所有的商務(wù)的部分，最重要的一個概念，我給大家講一下，大企業(yè)像政府靠攏，小企業(yè)向部門靠攏。我們項目位于東南板塊，應(yīng)該講是離呈貢新區(qū)最近的一個地方，這是非常重要的概念。我們選擇一個商務(wù)辦公樓的位置，還是希望能夠向政府和大公司去靠攏，但是我們沒辦法移步到呈貢去，因為大家知道呈貢還需要一段時間才能趨向成熟。所以我們理解下來最好的商業(yè)投資體，在我們東南板塊，就是我們項目所在地。這是給大家分享的第一個選址的觀點。

第二個，作為投資來講，一個辦公樓的投資應(yīng)該講都是長線投資，比較重要的是看趨勢，作為東南板塊，整個城市往東南方向發(fā)展的趨勢，應(yīng)該講將很長一段時間都是既定的趨勢，而且只有這個方向。所以東南板塊的投資潛力是非常巨大的。這是我講這個板塊的第二個特征。

第三個，就一個供給和需求的關(guān)系，剛才我講到整個昆明市的商業(yè)商務(wù)的供給量非常大，但是在區(qū)域上面來講，呈現(xiàn)出非常不平衡的狀態(tài)，在一環(huán)內(nèi)，二環(huán)內(nèi)應(yīng)該說是我們整個商務(wù)樓盤的重載區(qū)，隨便一個城市綜合體都講自己位置好，都講自己市中心�？赡芪覀兂Ｒ�(guī)的理解應(yīng)該說被顛覆掉了。所謂的商業(yè)和商務(wù)所謂位置的劃分，從來都不是以什么一環(huán)二環(huán)三環(huán)的概念來劃分，都是以他的次商業(yè)位置來劃分的，是因為他距離次商業(yè)中心距離來劃分的。這是最重要的概念。所以我們簡單的打個比方，可能二環(huán)線上有一些辦公樓的租金價格未必比我們現(xiàn)在世紀(jì)城的辦公樓的價格高。這個我給大家舉個例子，我在06年的時候，我對昆明就做過一個辦公樓的調(diào)研，當(dāng)時百盛樓上辦公樓上的租金70塊錢。當(dāng)時在世紀(jì)金源當(dāng)時已經(jīng)租到70。所以對于整個商務(wù)地段價值的判斷，應(yīng)該講跟我們以往的概念是有很大的顛覆的。這個需要大家對這個項目區(qū)位的價值有一個判斷。

第二個比較重要的供給量，怎么講？從歷史上我們判斷這個東南板塊，東南板塊從2000年開始，以世紀(jì)金源，世紀(jì)城的建設(shè)為起點的，后面陸續(xù)建設(shè)的新亞洲體育城，新螺螄灣等等一系列的項目，才形成整個世紀(jì)城的板塊。這個板塊的特征就是新，新的什么概念呢？這里面有兩個概念，第一個概念，就是人口剛剛聚集，第二個商業(yè)和商務(wù)的配套不足，這個是我們對新世紀(jì)城這個片區(qū)的理解。那么恰恰作為我們投資來講的話，這么一個時機(jī)點應(yīng)該講是最好的時機(jī)投資點，你投資過早，房價升值慢，投資過晚沒有升值的空間。在這個點上是非常好的投資點，因為在這個片區(qū)剛剛趨向成熟，整個項目有70萬常住人口，如果說流動人口就很大了。舉個例子，新螺螄灣，他每天的單天的人流量30萬人，僅僅是螺螄灣，商賈聚集，熙熙攘攘，這條輕軌1號線可以把我們項目的價值投放到整個昆明的全城，我們這個項目除了能夠覆蓋他本身周邊的70萬的常住人口以外，通過這樣的一個市政的配套，我們這個項目影響力非常大，影響到全城，他是百萬級別以上的覆蓋的商業(yè)中心。所以從這些點上面來看，這個區(qū)域的價值，我覺得是毋庸置疑的。

項目區(qū)位解析

剛剛講完了宏觀，我們講講微觀。我這里要給大家說這里的概念，剛才講了很多中心，中心的概念，什么叫中心？怎么從規(guī)劃的上面解析昆明的中心，在我看來昆明市應(yīng)該講，走到現(xiàn)在真正的中心目前來講只有一個，就是三市街片區(qū)，為什么這么講？你們?nèi)タ匆?guī)劃，我在這里跟大家分享一下我的研究，500萬人對應(yīng)一個中心，昆明目前的城市人口是多少呢？750萬，實際上我們可以看得出來，昆明城市是在一個從單中心向多中心發(fā)展的過程。這個必然可以孕育多個次中心。應(yīng)該講東南板塊這個點是很明顯的。大家講什么叫中心，只有你能界定他的邊界的時候，你才能看清楚中心在哪里。在這里我給大家畫一個邊界，昆明城市的邊界在哪里？最重要的一個邊界，昆明傳統(tǒng)的邊界就是巫家壩機(jī)場，因為巫家壩機(jī)場有一個限高，大量的航空限高，導(dǎo)致整個東南亞板塊，與巫家壩的航線為一條工直線，他是一個禁建區(qū)和限高區(qū)，我們傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)是指巫家壩機(jī)場西北方向，叫做昆明的主城區(qū)，這是我給大家講的什么叫城市中心的概念，你有了這個邊界，你才明白真正的意義上的三市街片區(qū)是唯一的核心。但是我們城市從500萬發(fā)展到750萬，接著發(fā)展到1000萬，多中心是必然的趨勢。這個地圖給大家看一下，巫家壩機(jī)場，廣福路，非常清晰的界定出了這個板塊的邊界范圍，能夠同時也非常清晰的界定了大都項目的中心，次中心的價值，這就是我們對從規(guī)劃層面說對這個項目的一個趁勢構(gòu)架了一個解析，這很重要。所有的投資離不開這個東西，我們判斷他的投資的價值離不開對整個區(qū)域的判斷。這是我們對整個項目區(qū)位價值的基本理解。

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