直播：2013云南城市綜合體研討會(huì)

主持人：城鎮(zhèn)化對(duì)商業(yè)、房地產(chǎn)，特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)重大的機(jī)遇，這個(gè)機(jī)遇就是中國城鎮(zhèn)化，不僅僅是農(nóng)民進(jìn)到城市，城市人口越來越多這么一個(gè)簡單數(shù)字的呈現(xiàn)。更重要的是我們?cè)谶@幾年城市化發(fā)展的過程當(dāng)中，大城市、龍頭城市、兩百萬以上的城市，增長速度是非�？�。2000年昆明人口調(diào)查當(dāng)時(shí)人口才480萬，而最新一次人口普查，我們城市人口已經(jīng)達(dá)到了726萬，這個(gè)數(shù)字的背后也蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿�和商機(jī)。

今天我們邀請(qǐng)到了一些貴賓來到臺(tái)上進(jìn)行對(duì)話，將通過他們的對(duì)話來吸取更多的智慧，陳先生已經(jīng)就坐，接下來再清上全國工商聯(lián)商業(yè)部動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波先生，上海弘基企業(yè)（集團(tuán)）商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理、三益中國副院長侯建軍，云南著名詩人雷平陽；贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長馬原。

城市綜合體為什么受到越來越政府以及相關(guān)部門的重視，從各個(gè)規(guī)律上來講，城市綜合體是代表著土地功能的綜合利，土地功能綜合里是可以說城市發(fā)展重要的一個(gè)支點(diǎn)和翹點(diǎn)，今天我們有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家圍繞城市綜合體相關(guān)話題來展開交流和互動(dòng)，一起來探索機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為城市質(zhì)量提高、城市打造繁榮更多的機(jī)會(huì)，也盡我們的一份力量。

今天嘉賓對(duì)話一共是有六個(gè)問題：第一，占地幾百畝的綜合體是城市快速膨脹式發(fā)展時(shí)期的特殊產(chǎn)物嗎？它是建筑還是城市？朱先生，我們先聽聽您的意見。

朱凌波：劉總剛才從昆明或者云南特色綜合體，到3D綜合體的概念進(jìn)行介紹，尤其是云南作為城市綜合體由原來完全積極自發(fā)的推動(dòng)，從政府的角度開始有管理、指導(dǎo)相關(guān)的規(guī)劃市場(chǎng)，我認(rèn)為表示著城市綜合體也包括城市管理者，你剛才提出的概念，城市綜合體在中國的發(fā)展歷程中無數(shù)次聽到無數(shù)次的模式，包括我聽到最極端的是河北供銷社也要提出在河北中央社區(qū)建一百個(gè)商業(yè)綜合體，一直到實(shí)踐證明的城市，我們不提一線城市，包括沈陽，很多地方都在提建一百個(gè)城市綜合體，還有一些企業(yè)在提這樣的口號(hào)，等等，這些數(shù)據(jù)和思維方式代表著中國城市發(fā)展慣性的思維方式，數(shù)據(jù)、規(guī)模、快，由于中國這些年改革開放發(fā)展30年，一個(gè)超越的階段，思維方式代表什么？代表短期化的視角。短期化和剛才提的城市綜合體規(guī)模方式，還有幾個(gè)原因可以梳理，一個(gè)是地方政府的推手，提供正式形象的需求，提升人的生活方式。還有一個(gè)更重要的原因，實(shí)際上中國進(jìn)入創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)個(gè)性。因?yàn)槌鞘芯C合體主要形態(tài)應(yīng)該是持有固有的中心，包括甲級(jí)寫字樓，我們現(xiàn)在融資是來自于貸款，無法支持長期獲得金融。在國外大多數(shù)商業(yè)綜合體都是單體的酒店、單體的購物中心，真正城市中心我想在國外不多見，這是中國的特殊方式，包括商業(yè)地產(chǎn)的一些詞匯，一直到城市綜合體，都是中國特有的金融、市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)發(fā)展。所以城市綜合體走到今天延續(xù)這種規(guī)模、速度，應(yīng)該在這樣一個(gè)階段，在新城鎮(zhèn)化的道路下，包括一線二線梯度的發(fā)展還是有，城市綜合體就更加分類精細(xì)化，會(huì)進(jìn)入連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化、多元化分類的差異化，所以我相信城市綜合體的發(fā)展，在拉動(dòng)區(qū)域帶動(dòng)，我們叫后城市化的功能，依然是主流的產(chǎn)物。

主持人：我覺得關(guān)于城市綜合體，剛才第一個(gè)問題當(dāng)中提到它是城市，還是建筑？我想圍繞這個(gè)問題再延伸一下，對(duì)于城市綜合體來說，它是話題，是類型，還是市場(chǎng)？還是確實(shí)有這樣的空間？關(guān)于這個(gè)問題我們想聽一聽侯先生，您怎么看城市綜合體？

侯建軍：這個(gè)問題是很有意思的，在幾次討論城市綜合體的時(shí)候，我用四個(gè)字來解釋，第一，政府和市場(chǎng)。第二，銷售和持有。第三，投資和地理。第三，資源和文化。第五，形象和成本。其實(shí)核心在什么？把這個(gè)問題想明白以后，會(huì)改變一個(gè)思路。就是說城市綜合體是一個(gè)政治任務(wù)，是政府想要的形象也好，服務(wù)也好，配套也好，一個(gè)區(qū)域城市，不是一個(gè)城市的發(fā)動(dòng)機(jī)推動(dòng)器也好，是作為開發(fā)商能夠去做，是投資開發(fā)性的一個(gè)產(chǎn)品，怎么樣說轉(zhuǎn)變開發(fā)商的思路？我的角色比較復(fù)雜，我是一個(gè)三產(chǎn)研究院，自己也是開發(fā)商，我們最核心做的一件事是自己成了自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。其實(shí)城市綜合體最核心的部分，其實(shí)不是建筑，是它對(duì)這個(gè)城市帶來的服務(wù)。就是說，真正它商業(yè)運(yùn)營的那一部分，或者組織起來對(duì)這個(gè)城市、這個(gè)區(qū)域，提供可能服務(wù)的配套，這才是城市綜合體最核心的部分。但是這個(gè)核心的部分，取決于它運(yùn)營的成功和可持續(xù)發(fā)展的模式。怎樣說城市綜合體通過產(chǎn)品的組合，這是一個(gè)機(jī)遇，提供了一個(gè)產(chǎn)品組織的可能性，這不是解決持有能力的問題。這些我們講都是階段性市場(chǎng)決定的東西，但核心是什么？核心是未來的類別。我們講城市綜合體是什么？我們說是一個(gè)機(jī)遇。對(duì)開發(fā)商來說是機(jī)遇，是一個(gè)城市來說是服務(wù)。對(duì)于這個(gè)區(qū)域來說是未來增長的一個(gè)可能性。

主持人：城市綜合體是一個(gè)服務(wù)，核心是服務(wù)，就在不久前，我們的習(xí)總書記和克強(qiáng)總理也提出中國要打造健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)。我相信從政策或者政治層面，對(duì)城市綜合體的建設(shè)和發(fā)展也將會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。但是說到城市綜合體，我們也在想它是拉動(dòng)城市擴(kuò)張的旗艦風(fēng)，還是我們城市從量變到質(zhì)變出現(xiàn)的一個(gè)必然？這方面我想再聽一聽陳先生您的高見。就主動(dòng)和被動(dòng)的問題。

陳淮：我們城市擴(kuò)張的課題，這幾年首先是開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，很多地方當(dāng)初工業(yè)園區(qū)成為今天城市的新城區(qū)。再一個(gè)，我們后來和大型國際賽事帶動(dòng)了城市擴(kuò)張，不遠(yuǎn)的南寧以東盟**貿(mào)易區(qū)為背景，實(shí)際上東盟**貿(mào)易區(qū)對(duì)中國來說是極為重要，比如說怎么反對(duì)國際貿(mào)易保護(hù)公約，你得主導(dǎo)一個(gè)國際貿(mào)易、國際集團(tuán)來對(duì)抗金融危機(jī)等等這些，以及一些邊貿(mào)。然后在過程中才有我們所說的城市綜合體。

第二層，城市綜合體更多的不是在新的地，是跟老城區(qū)改造結(jié)合為主，更多的是跟棚戶區(qū)改造、老工業(yè)基地改造，土地的利用，以及重新配套城市的功能分局連在一塊。所以城市擴(kuò)張功能有，不是為主的。因?yàn)榫C合體是占了更多的核心。實(shí)際上在集約資源，剛才講到地方政府很熱衷，不僅僅是政績，因?yàn)榈胤秸�府力量很弱小，特別是地市以下，或者偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地市是很有限，要想能夠留下核心，不是建公共廁所，修一個(gè)橋，小打小鬧，能夠比較好綜合系統(tǒng)的改造，連城市的規(guī)劃、功能分區(qū)、老舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施地下管網(wǎng)一塊改造，得借助于一個(gè)外力，有一定投資實(shí)力的開發(fā)商對(duì)綜合體的開發(fā)，就給他們提供了機(jī)會(huì)，經(jīng)常有的市長說一個(gè)萬達(dá)，業(yè)態(tài)一家全辦了。這也是中國現(xiàn)有格局下不得已而為之的情況。所以我想城市綜合體是中國城鎮(zhèn)化中，可能存在一個(gè)不足和缺陷，我們走過像深圳這樣的機(jī)會(huì)階段，也走過股東開發(fā)的階段，現(xiàn)在依靠綜合體，開發(fā)商不僅是賣房子，實(shí)際上在建成規(guī)模的改造和升級(jí)上，二三線城市，不僅昆明這樣的省會(huì)城市，比昆明大的也有，南昌、長沙等等，一樣，而且更多地市級(jí)綜合體在建設(shè)和發(fā)展過程中，僅僅是一個(gè)驛站，一個(gè)公園，一個(gè)紅綠燈管兩頭，變?yōu)楝F(xiàn)在的現(xiàn)代化的城市，關(guān)鍵作用是什么。

主持人：有觀點(diǎn)說城市綜合體最早可以追溯到紫禁城，因?yàn)樗�確實(shí)也符合現(xiàn)在對(duì)城市綜合體的概念體現(xiàn)，比如說它滿足居住的功能，滿足了政治的功能，滿足了禮儀的功能，滿足了服務(wù)的功能，也有專家提出，比如說現(xiàn)在的大學(xué)校園，也可以算是城市綜合體，云南大學(xué)在建那么大，學(xué)生那么多，人那么多，在里面也能夠享受到充分的服務(wù)，等等，這些綜合體可以說有各自的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)然也有一些城市綜合體最后變成鬼城、死城、爛海，所以我想在這里問一下馬先生，您認(rèn)為什么樣才是好的城市綜合體？

馬原：這個(gè)問題可以從多個(gè)緯度來看，因?yàn)椴煌�緯度決定不同的視角。剛好我也做了一些準(zhǔn)備。首先從政府的角度來談，有幾點(diǎn)：一個(gè)是城市土地資源的高效利用，剛才劉總已經(jīng)說了，城市土地的高效利用。

第二，城市缺失功能的補(bǔ)充、重組，還有再造。這點(diǎn)非常重要。城市綜合體實(shí)際上整個(gè)演變的過程走到今天，說白了通過建筑形態(tài)來表現(xiàn)，然后把整個(gè)城市功能當(dāng)中原來缺失的，原來凌亂的重新補(bǔ)充再造完善。

第三，我覺得它是城市精神文化的再造。因?yàn)樵诔鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的過程里，整個(gè)社會(huì)進(jìn)步的過程里，傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文化都有沖擊，實(shí)際上改變我們?cè)诔鞘猩�活空間的行為主要是什么？實(shí)際上就是現(xiàn)在日常的形態(tài)，工作生活的形態(tài)。我們實(shí)際上是住在城市里面，住在城市綜合體里面，或者建筑里發(fā)生了我們的形態(tài)。所以我認(rèn)為會(huì)對(duì)城市精神、文化再造。

第四，從政府的角度來看，希望能夠有投入了，城市綜合體不只是開發(fā)商的事，也是政府功能配套的事，政府希望我投入，但我也能得到我的回報(bào)，而且這個(gè)回報(bào)是一具，或者說對(duì)周邊的土地、環(huán)境，有改善，有增值，從城市運(yùn)營角度來說，我的收入是持續(xù)的、長遠(yuǎn)的、健康的，我來理解從政府的角度應(yīng)該是這樣。從建筑師的角度，看的角度也就不一樣，建筑師很簡單，第一要講究建筑眼球，建筑師的價(jià)值體現(xiàn)，建筑情懷怎么去體現(xiàn)，所以經(jīng)常有時(shí)候建筑師、開發(fā)商、政府彼此之間是矛盾、沖突的，因?yàn)榻ㄖ�師是有藝術(shù)家的氣息在里面，有自己獨(dú)特的判斷、獨(dú)特的價(jià)值觀點(diǎn)、美學(xué)觀點(diǎn)，所以我認(rèn)為建筑師的美學(xué)功能非常重要。第二，我認(rèn)為一個(gè)好的建筑師所考慮的，還是要建筑美學(xué)與實(shí)用功能的組合，最優(yōu)的結(jié)合，不可能光靠美學(xué)上的訴求，但從節(jié)約成本，從生態(tài)、環(huán)保、城市功能的補(bǔ)充等等角度來說，都需要把它從空中落到地下，落到實(shí)處，最后落到使用上。所以從建筑師的角度來看，建筑的使用功能是很重要。第三，我覺得是投資者的角度，政府肯定是支持，肯定也不會(huì)自己干，頂多是一些配套，開發(fā)商就會(huì)來投，開發(fā)商來投了干嘛？要賺錢。我們作為消費(fèi)者、老百姓、投資者，我們要投錢，所以從投資者角度我們看中的是什么？無論是開發(fā)商還是為的住戶參與到城市綜合體中運(yùn)營的運(yùn)營商，他們需要商業(yè)的良性循環(huán)，這點(diǎn)我不過多解釋。

剛才舉到的例子，南亞風(fēng)情園也好，順城也好，特別是順城，現(xiàn)在是昆明第一個(gè)通過三四年的運(yùn)營時(shí)間，然后達(dá)到比較好的商業(yè)生態(tài)良性循環(huán)的項(xiàng)目，從我們行業(yè)來看，因?yàn)槲沂亲錾虡I(yè)地產(chǎn)的策劃、研究方面，包括招商方面，我來看南亞，南亞比順城大得多，也比順城復(fù)雜得多，但同樣區(qū)域位置也沒有順城好，所以南亞從城市綜合體的基本情況來看是成功的，但要實(shí)現(xiàn)商業(yè)鏈的實(shí)現(xiàn)，3-5年避不了的時(shí)間，希望我們城市綜合體的先行者，像南亞這些企業(yè)的老板領(lǐng)導(dǎo)能夠堅(jiān)持下去，能夠把追求，能夠把對(duì)城市的貢獻(xiàn)堅(jiān)持下去。

最后，老百姓。咱們都是老百姓，老百姓干嘛？很簡單，好吃好玩好住，最后還有一點(diǎn)你要讓我能消費(fèi)得起，別讓我夠不著，那不是咱們老百姓。

主持人：今天非常遺憾，本來論壇的嘉賓會(huì)有南亞的羅靜純女士過來，非常遺憾，當(dāng)然今天有南亞其他的工作人員在現(xiàn)場(chǎng)，也相信會(huì)轉(zhuǎn)達(dá)到馬總的建議。

剛才提到對(duì)昆明的三線城市來說，從政府和相關(guān)部門來說，在話語權(quán)上是比較弱勢(shì)，這會(huì)給我們帶來一些糾結(jié)，我們希望城市綜合體到處拔地而起，給我們城市帶來巨大的變化，但另一方面，我們又對(duì)這些城市綜合體、地產(chǎn)商和投資方的進(jìn)駐，他們會(huì)不會(huì)對(duì)昆明來說起到蹊徑的作用，給昆明未來發(fā)展和特色留下一個(gè)遺憾？在這些方面我想也有很多朋友在有這樣的看法，比如說新加坡有兩個(gè)城市綜合體，從新加坡的角度來看是希望開展多產(chǎn)業(yè)吸引一部分的旅游者，打造旅游經(jīng)驗(yàn)。但從另一方面對(duì)新加坡國度來講，不想影響到他的國際形象和大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但在這兩個(gè)城市綜合體新加坡政府有很大的發(fā)言權(quán)，也有很強(qiáng)的導(dǎo)向型，造成現(xiàn)在兩個(gè)城市綜合體既滿足國產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大，同時(shí)也給新加坡國家?guī)�來良好的形象，由此我們�?huì)想城市綜合體它的靈魂到底是什么？剛才提到服務(wù)，我們更多的不是選擇購物，我們選擇休閑、生活、享受服務(wù)。對(duì)于昆明這座慢生活的城市來說，我們市民和消費(fèi)者，尤其是需要有這樣的信譽(yù)和感受和心里的體驗(yàn)，在這里想聽一下我們?cè)娙死灼疥�，從感性的角度來談一談您認(rèn)為城市綜合體的靈魂應(yīng)該是什么？

雷平陽：我去年泰國住了一段時(shí)間，在散步的時(shí)候自己的眼淚就出來了，當(dāng)時(shí)我在想，像泰國這樣的地方，一下看到別人家住的房子是什么，每家一個(gè)小院，都有花，都有草，都有鳥，在那兒飛來飛去，我后來想自己平時(shí)又住在什么地方。后來在清邁的大街上想我是住在避難所里嗎，我是住在集中營嗎，不管是在昆明也好，還是在中國的任何一個(gè)地方，我剛剛也從三亞回來，其實(shí)住到一個(gè)非常豪華的賓館里，我發(fā)現(xiàn)我也是在集中營里面，我不知道三亞的城市再什么地方，我們自己說城市綜合體一個(gè)又一個(gè)，一百個(gè)，我聽到這樣詞語的時(shí)候，尤其是西方也好，看了很多西方國，他們的建筑、他們的綜合體，跟

主持人：我們說到城市綜合體的靈魂，雷先生從感性的角度描繪了很多，對(duì)我們來說也有很大的沖擊，因?yàn)樽屛蚁肫鹎皟商炜吹膬杀緯�，一本是《走出陽光》，�?dāng)中都提到了碾壓，現(xiàn)代對(duì)過去、對(duì)過故鄉(xiāng)，對(duì)根的一種碾壓，另外也提到了尋找，我們靈魂的尋找。同樣對(duì)于城市綜合體來說，如此多的、大的來切入我們的生活，來改變我們的生活，那么它的靈魂是否跟我們的尋找作更多的貼合。剛才雷先生講，他認(rèn)為城市綜合體的靈魂應(yīng)該是故鄉(xiāng)，在這里我們還想轉(zhuǎn)再過來聽一聽陳先生的高見，您認(rèn)為城市綜合體的靈魂應(yīng)該是什么？

陳淮：是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。剛才講紫禁城的問題，中國城和市兩個(gè)字組成我們討論的城市綜合體，在中國傳統(tǒng)的意義文化上，城和市是絕對(duì)排斥的，城聚集的地方是城堡，是絕對(duì)不容納交易、資本、流通、平民的這些要素。在傳統(tǒng)北京商業(yè)街區(qū)，老字號(hào)的街區(qū)，我給你形容一下周邊，它的北面是八大胡同，咱們?cè)颇系拿�醬，東邊地?cái)�，南�?cè)是亂葬崗，西側(cè)更著名，菜市口，哪里有紫禁城城市綜合體，在中國里市是山，如果一定要說曾經(jīng)有中南海市，它的水、蔬菜、雞蛋，有人發(fā)微博說，北京陰霾是很好的事，這種為貴族服務(wù)的大院，以及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分割下軍隊(duì)大院、政府大院、高校大院，你剛才說的那些大學(xué)，其實(shí)都是封閉的，除了火葬場(chǎng)沒有的小系統(tǒng)，這是對(duì)資源的浪費(fèi)，是社會(huì)不平等的標(biāo)志，這不是我們要建的城市。我給你寫一張靈魂，如果去布魯塞爾，它有一個(gè)廣場(chǎng)，東西南北四個(gè)方向是方的，一面是教堂，代表的神權(quán)，教堂對(duì)面是王宮，代表的是王權(quán)，它的另外兩側(cè)商會(huì)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中商會(huì)逐漸取代了神權(quán)和王權(quán)的統(tǒng)治，甚至城市的管理權(quán)、收稅權(quán)都?xì)w結(jié)于商會(huì)。我們今天說的綜合體是一個(gè)平民隨意可以達(dá)到的地方，不是一個(gè)貴族想到的地方，不是一個(gè)高端俱樂部，我們所說的這個(gè)地方，是一個(gè)老百姓擁有產(chǎn)權(quán)的地方，利益主體多元的地方，而不是統(tǒng)一歸貴族所有，或者一大二公的，這里頭有開發(fā)商的利益，業(yè)主的利益，商戶的利益，我租了你的商店賣東西，有消費(fèi)者的利益，有當(dāng)?shù)刈∶竦睦�益，這叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這叫靈魂。平民可達(dá)，多元的市場(chǎng)主體自發(fā)的競爭，形成了社會(huì)是我們所討論的城市綜合體，而不是集中營，也不是皇宮，也不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下封閉的那些大院，更不是我們以為的那些田園詩的農(nóng)村居住區(qū)，我們希望這個(gè)社會(huì)能夠保留一些讓我們能夠記憶、文化、歷史、自然元素。這是全世界在過去工業(yè)化200年都在努力思考和探索的問題，我們希望回到簡愛那個(gè)時(shí)代，多好啊。我們?cè)��?jīng)回憶到1984年，鄧小平在天安門城樓上閱兵，播送了一個(gè)曲子，《在希望的田野上》，估計(jì)大家都能唱，現(xiàn)在大家有多少能回想歌唱是什么，總之說的都是吃飽飯，1984年那時(shí)候我們認(rèn)為打漁、果樹、放牧這就叫走在希望的田野上，今天我們說有了現(xiàn)代化的城市綜合體叫走在希望的田野上，這叫社會(huì)的發(fā)展，這叫發(fā)展觀，這叫靈魂。

謝謝。

主持人：陳先生的這些論述我覺得今天真的值得到場(chǎng)開發(fā)商朋友回去好好消化。

而說到城市綜合體，尤其結(jié)合到昆明這座城市的地產(chǎn)發(fā)展來看，這兩年央企、國企、外來的大顎紛紛進(jìn)入，原來是本地的開發(fā)商，那現(xiàn)在這些外來者越來越多，而且非常強(qiáng)勢(shì)，有很大的話語權(quán)，而且很多也是進(jìn)來開發(fā)城市綜合體，他們會(huì)給我們昆明帶來什么，會(huì)不會(huì)隔離我們昆明的原生態(tài)，尤其是城市綜合體我知道如果沒有內(nèi)容的好，而造成對(duì)周邊傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)商鋪損害的力度也是非常大，所以今天下一個(gè)問題，是圍繞城市綜合體在城市里遍地而生，會(huì)不會(huì)對(duì)我們的城市文脈和傳統(tǒng)的傳承造成沖擊，又怎樣來解這個(gè)題？我們想聽一下朱先生的高見。

朱凌波：剛才討論的是在建筑學(xué)，沒有上升到文化精神上，實(shí)際上城市的過程中，城市對(duì)鄉(xiāng)村自然的文明，一直是在糾結(jié)，不是所有前進(jìn)都是進(jìn)步，但追求城市化的進(jìn)程是人類不可固守的一個(gè)潮流，其實(shí)什么主體沒有說，可以把人類所有的要素都放在里面，進(jìn)行重新的創(chuàng)新組織，什么叫創(chuàng)新，你看我們現(xiàn)在的城市放一圈，電影全放一圈，所有都放一圈，人都在追求城市化進(jìn)程中，所謂歸宿的喪失和故鄉(xiāng)的喪失，這是人類進(jìn)步付出的代價(jià)，所謂故鄉(xiāng)，所謂一個(gè)地域文化的傳承，包括國家文化的傳承，在發(fā)展過程中怎么來保？我昨天參加西安的一個(gè)論壇，西安這個(gè)城市要什么樣的建筑？當(dāng)時(shí)聽了要新古典，新而舊，就是要把主體想好，城市綜合體拿一個(gè)形象來比喻，城市綜合體就是企業(yè)，如果可以把城市做活，但每一個(gè)企業(yè)都有很多條件來支持，人口、消費(fèi)、交通、公共交通，包括所有人類生存的各種形態(tài)、餐飲、休閑、文化、娛樂、品牌、展覽，所有的生態(tài)都是以交流的，變成人類生活由過去單一消費(fèi)變成消費(fèi)變化。城市綜合體在30年高速發(fā)展、節(jié)奏非�？�，剛才說的拜金，所有的生活形態(tài)以后，人們?cè)趺凑业綄?duì)沖和平衡。所以休閑時(shí)間夜生活不斷增加，人們需要什么？消費(fèi)時(shí)間。在追求GDP的時(shí)候，要找到人均的消費(fèi)指數(shù)，它是一個(gè)平衡。所以城市綜合體在中國，也在昆明的地域特色，是要找到很好創(chuàng)新的再造融合，來自全國、全世界的品牌，他們由于走過了，特別是國際的品牌，走過了一個(gè)城市，一個(gè)城市就是中西方文化的發(fā)展，包括資源的再造組合能力，會(huì)給昆明帶來什么，剛才我說西安有，帶來現(xiàn)代。所有地產(chǎn)最新型的心態(tài)都是來自于國際，從1997年沃爾瑪進(jìn)入中國，中國原來市場(chǎng)是批發(fā)市場(chǎng)，老的傳統(tǒng)百貨，是農(nóng)村合作社。所以現(xiàn)在以城市為主體的發(fā)展導(dǎo)向不可改變，在這個(gè)前提下怎么不破壞自然，要文化、要意識(shí)，要?dú)v史的傳承，這個(gè)孵化，在現(xiàn)在仍然保留下來，讓人們生活追求物質(zhì)中能夠找到精神的平衡，我想這是不矛盾的。

主持人：其實(shí)從昆明這座城市來說，1200多年的歷史，而且昆明真的有它獨(dú)特的文化、氛圍、情感和每一個(gè)人心中關(guān)于故鄉(xiāng)的一份依戀，對(duì)于城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，尤其是給我們帶來的現(xiàn)代，從心里里非常期盼，但在另一方面作為昆明市民來說，也有很多的不舍，也有很多再也丟不起的地方和東西，比如說今天會(huì)說到金碧路、武成路，這些東西希望在今后城市綜合體的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，能夠更多給我們保留下來關(guān)于故鄉(xiāng)的記憶，關(guān)于故鄉(xiāng)的那一份溫馨。我想這也是我們城市、相關(guān)部門、開發(fā)商、建設(shè)方、設(shè)計(jì)方都應(yīng)該把昆明這一座城市當(dāng)成自己的家一樣去對(duì)待，去看待和建設(shè)，需要付出更多的心力。

由于時(shí)間關(guān)系，今天我們?cè)谶@個(gè)地方進(jìn)行的對(duì)話即將結(jié)束，但是要告訴大家的是，在今天下午我們同樣在這個(gè)會(huì)場(chǎng)還會(huì)有非常多的、智慧的一個(gè)交鋒，對(duì)在座的諸位來說也將會(huì)起到非常好的積極作用，所以請(qǐng)大家繼續(xù)關(guān)注我們今天全天的會(huì)議內(nèi)容。

在我們對(duì)話結(jié)束之前，還有最后一個(gè)問題，要拋給我們現(xiàn)場(chǎng)所有的嘉賓。這個(gè)問題就是請(qǐng)您分別用一句話概括在云南做城市綜合體所面臨的最大挑戰(zhàn)和機(jī)遇是什么？我們先從感性開始，感性的背后也帶有很多的理性。雷先生。

雷平陽：少建一點(diǎn)。

馬原：這個(gè)話有點(diǎn)舊，第一，快時(shí)代，慢商業(yè)，十年磨一劍，還要加這幾年不要相信神，所謂專家不是神。第二，有理才是真道理。第三，交通不便利，慎后，人居不游離，慎后，團(tuán)隊(duì)沒有籌備好，慎后，融資首先沒有好，慎考。最后，賺塊錢有賺塊錢的想法也是一個(gè)。

侯建軍：城市綜合體開發(fā)核心設(shè)計(jì)上是少建一點(diǎn)，多建一點(diǎn)，最終會(huì)提升的，競爭永遠(yuǎn)是存在的，所以說城市綜合體開發(fā)最終競爭是什么？第一資源的整合能力，包括前面講到的文化資源、建筑資源。第二，因地制宜。要做符合市場(chǎng)規(guī)律的開發(fā)。

朱凌波：其實(shí)對(duì)昆明這樣一個(gè)城市剛才也講了叫三線城市，最后解答的還是發(fā)達(dá)問題，當(dāng)然保留的問題，咱們?cè)诎l(fā)展過程中吸取國際大都市，包括第一代城市的教訓(xùn)，找到昆明自己的模式，我覺得這是昆明的發(fā)展模式。

主持人：最后我們聽一聽陳先生。

陳淮：其實(shí)可以概括無論是挑戰(zhàn)還是機(jī)遇，都是一句話，就是發(fā)展不平衡。發(fā)展不平衡給我們帶來什么檔次的需求，你建得好的人們內(nèi)不能買得起，這就是叫挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，這就是云南昆明最重要的特點(diǎn)。

主持人：這里掌聲送給五位嘉賓，謝謝，請(qǐng)你們?nèi)胱�，謝謝。

朋友們，今天由昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首部發(fā)的"昆明地產(chǎn)30年藍(lán)皮書"也面向全國發(fā)行，昆明藍(lán)皮書是對(duì)昆明地產(chǎn)30年發(fā)展全面一次系統(tǒng)的梳理，是非常寶貴的著作，接下來有請(qǐng)李明先生，再次來到臺(tái)上給我們介紹藍(lán)皮書，有請(qǐng)。

李明：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，各位代表，大家好，黨的十八大描繪出了加快建設(shè)美麗中國、幸福中國的宏偉藍(lán)圖，省委省政府市委市政府突出重點(diǎn)的部署，全面發(fā)展目標(biāo)，加快城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，2012昆明房交會(huì)上昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)啟動(dòng)了首屆昆明人居頰脂典范樓盤的評(píng)選，我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所走過30年的歷程，進(jìn)行了一次全面、系統(tǒng)的梳理，希望能夠更好總結(jié)過去，引導(dǎo)行業(yè)潮流更加健康、科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展，30年來在房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，可以說是故事多多，相信在座的各位和我們一樣，并且都有著相同的感受，我們一路走來，它的親身經(jīng)歷，見證了房地產(chǎn)的四個(gè)：即1981年到1997年，我們稱之為福利分房的時(shí)代，我們給定義為城市的1.0時(shí)代。那個(gè)時(shí)代人們考慮的是有沒有房子住的問題。1998年-2005年房地產(chǎn)過了城市2.0的時(shí)代，這是商品房起步的時(shí)代，那個(gè)時(shí)代仍考慮是房子夠不夠住的問題。幾年之后，房地產(chǎn)呈現(xiàn)了多元化的發(fā)展格局，但沒有跨時(shí)代的進(jìn)步，我們經(jīng)過反復(fù)的論證，認(rèn)為這個(gè)時(shí)代應(yīng)該稱之為城市的后2.0時(shí)代。這個(gè)時(shí)代房子從居住變?yōu)榱送稒C(jī)和投資，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的格局，直到2012年我們看到了地產(chǎn)人返璞歸真，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入了人居時(shí)代，也就是我們今天所倡導(dǎo)的城市3.0的時(shí)代。這一時(shí)代人們關(guān)注的是以人為本，住宅具有規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活便利、居住舒適等一系列，體現(xiàn)人均價(jià)值的因素，這些年來我們欣喜看到房地產(chǎn)界涌現(xiàn)出許多新興企業(yè)，一大批新類的地產(chǎn)人十分活躍，為了讓眾多房地產(chǎn)人更多了解30年昆明房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，為未來提供可參考的依據(jù)，我們做了大量研究，形成很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)和成果，所有的研究成果我們集納成冊(cè)，收集在藍(lán)皮書中。昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書首次聚集30萬民眾對(duì)于未來人居需求的提升，收錄了100位業(yè)界經(jīng)歷人士，對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展方向的判斷，更融入更多專家、學(xué)者的智慧和成果，可以說這部藍(lán)皮書既是一部對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展30年崢嶸歲月的典籍，又是一部研究未來3.0的時(shí)代，價(jià)值演變的著作，同時(shí)書中還有非常實(shí)用的購房指引人居的標(biāo)準(zhǔn)，為了保證昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書的權(quán)威性和專業(yè)性，整個(gè)編輯工作歷時(shí)一年，匯同云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)院，云南財(cái)經(jīng)學(xué)MPA教學(xué)投融資中心等多個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的智力團(tuán)體。今天昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書正式出版并面向全國發(fā)行，希望大家關(guān)注專業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書，我相信每一位地產(chǎn)從業(yè)者都能從中找到自己的故事，品嘗到從業(yè)當(dāng)中的酸、甜、苦、辣，相信每一位消費(fèi)者都能在書中找到你需要的好房子標(biāo)準(zhǔn)，買到稱心如意的房子。

謝謝大家。

主持人：現(xiàn)在有請(qǐng)程政寧發(fā)言。

程政寧：尊敬的中房協(xié)何琦副秘書長，尊敬的各位專家，各位來賓，尊敬的各位同仁，各位來賓，大家好，九月是收獲的季節(jié)，今天昆明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首部昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書正式發(fā)布了，在這關(guān)于昆明房地產(chǎn)30年來人居價(jià)值的報(bào)告，碩果累累，它凝聚所有昆明房地產(chǎn)行業(yè)管理者、從業(yè)人員的心血，在建筑業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)占了很大的比重，我下邊這一組數(shù)字是從去年政府和省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字上摘下的。

去年全省完成建筑業(yè)產(chǎn)值是2386.4億，而房地產(chǎn)開發(fā)投資是1782.1億，這個(gè)數(shù)字說明了我剛才說的，在整個(gè)建筑業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)占的比重太大，按照這個(gè)數(shù)字來算，70%以上。因?yàn)槲沂墙ㄖ�協(xié)會(huì)的會(huì)長，什么是建筑？建筑有多種含義的解釋。辭典上說建筑是建筑而成的東西，如房子，辭典上就這么說，就是房子的建筑。辭海上說的更簡單，建筑就是造房子，你看我們的建筑跟房地產(chǎn)開發(fā)是息息相關(guān)。照我的理解，建筑是人們進(jìn)行建設(shè)構(gòu)筑的物質(zhì)形態(tài)，從物理學(xué)上講建筑是人們建筑在宇宙中物質(zhì)痕跡，這是我思考的一個(gè)問題，什么是建筑？它就是在慢慢宇宙中人們建造中的一段歷史，是一個(gè)物質(zhì)痕跡，幾十億年的地球，這么一個(gè)建筑就是一段歷史。

那么，建筑包括房子的價(jià)值，就在于它的使用價(jià)值，質(zhì)量越好，它的價(jià)值就越高，或者說質(zhì)量好而且非常美觀，它的價(jià)值就好。我們有很多建筑，包括中國的長城，埃及的金字塔，要么這些建筑歷史悠久，要么就是它們的質(zhì)量非常好，而流芳百世。我們黨的十八大提出了生態(tài)文明建設(shè)的戰(zhàn)略思想，我們建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都要把這一戰(zhàn)略思想貫穿在以人為本的實(shí)踐之中，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)入手，創(chuàng)建綠色、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能的房子，這個(gè)很重要。

房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)發(fā)動(dòng)機(jī)，改革開放以來，城市建設(shè)日新月異，如今我們深深被城市建設(shè)的成果所感動(dòng)，這本藍(lán)皮書有一幅畫面，大家看一看，非常的美麗。這是我們?nèi)藗儎?chuàng)造歷史非常生動(dòng)的例子。

2012年全省建筑業(yè)完成的產(chǎn)值2386.4億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資1782.1億，2013年全省建筑業(yè)增加值是968.38億，剛才說的建筑業(yè)產(chǎn)值按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，包括了過去的轉(zhuǎn)移，而建筑業(yè)的增加值就是凈凈的，剔除這些因素不在。我們建筑業(yè)去年的增加值比上年增長了39.2%，比2011年，剛才說的是2012年，增長了39.2%。為我們的產(chǎn)值超過萬億做出了貢獻(xiàn)。去年我們的GDP是10309.8億，比重占到了9.4%，所以建筑業(yè)已經(jīng)是云南省委省確定的支柱產(chǎn)業(yè)。我寫過一篇文章，給光榮書記看了，建筑業(yè)在云南經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，光榮作了批示。在省委省政府的關(guān)注下，在建筑領(lǐng)域下云南省也召開這樣的會(huì)議，叫云南省建筑業(yè)改革發(fā)展大會(huì)，并出臺(tái)了一個(gè)文件，對(duì)建筑業(yè)給予高度的評(píng)價(jià)和支持，并且明確它就是云南的支柱產(chǎn)業(yè)。那對(duì)我們很多好的建筑，屬于優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)和魯班獎(jiǎng)，魯班獎(jiǎng)是國家級(jí)的獎(jiǎng)項(xiàng)，優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)是國家發(fā)改委的獎(jiǎng)，都是我們協(xié)會(huì)在搞評(píng)優(yōu)的工作。省里也有一個(gè)評(píng)選領(lǐng)導(dǎo)小組，就是評(píng)云南省的優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。

2013年1-7月，云南省保障性的安居工程開工了16.83萬套，占國家下達(dá)任務(wù)數(shù)的50.5%，基本建成的有11.7萬套，占國家下達(dá)任務(wù)的69.2%左右。過去我當(dāng)廳長的時(shí)候，我們叫建設(shè)廳，現(xiàn)在住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)廳，名字很長，但說明了一條，住房問題是國家所關(guān)注的一個(gè)問題，名字都改了，原來建設(shè)廳，現(xiàn)在叫住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)廳，很多發(fā)達(dá)國家，也包括我們國家的香港和臺(tái)灣地區(qū)，這些地方都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

2013年1-7月份完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資是1721億，比同期增長了35%，這個(gè)數(shù)字說明什么？說明房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，前面聽到了專家的演講，未來城市的發(fā)展趨勢(shì)作了討論，我很受啟發(fā)。但不管怎么說，房地產(chǎn)業(yè)在未來城市的開發(fā)和發(fā)展中，占很重要的地位，而且我剛剛說了住房，包括建筑一定要綠色、環(huán)保、節(jié)能。前邊一組組閃光的數(shù)字背后，是所有勘查、施工、監(jiān)理，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)者的辛勤努力，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)作為政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，是發(fā)揮的剛好。我剛來的時(shí)候聽李會(huì)長講，而且像類似的論壇在全國不是多見。因此為昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)為他們叫好。

在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中有30年的歷程，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了一次全面、系統(tǒng)的梳理，出版了這部非常寶貴的歷史文獻(xiàn)，昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書。昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書首次凝聚30萬民眾對(duì)未來人居需求的呼聲，收錄了100億業(yè)界精英人士對(duì)未來房地產(chǎn)的判斷。同時(shí)，報(bào)業(yè)集團(tuán)、大學(xué)等等相結(jié)合，可想而知它具有的權(quán)威性。它結(jié)合多名專家學(xué)者智力的成果，也是記錄昆明房地產(chǎn)發(fā)展30年崢嶸歲月的典籍。我不能說它是十全十美的，按照哲學(xué)的觀點(diǎn)，世界上不可能有絕對(duì)完美的事情，不可能有，因?yàn)槿藗兊恼J(rèn)識(shí)很多是在實(shí)踐社會(huì)，有很多的不同。所以我要說的是瑕不掩瑜，畢竟是昆明房地產(chǎn)真實(shí)的記錄和回顧，關(guān)鍵是有了。

今天昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書正式出版，并面向全國發(fā)行，相信它會(huì)成為一部房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域入門的教科書，成為每一位購房者尋找好房子為他們提供服務(wù)。

謝謝大家。

主持人：謝謝。另外我們還將請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)共同來見證昆明30年藍(lán)皮書發(fā)布儀式，謝謝我們五位揭幕嘉賓。

另外要告訴在場(chǎng)的所有朋友，今天上午的會(huì)議即將咱告一個(gè)段落，今天對(duì)話確實(shí)非常精彩，也相信很多朋友沒有聽夠，下午我們將更具針對(duì)性邀請(qǐng)朱凌波和侯建軍先生進(jìn)行綜合體的主題演講，下午演講題目是城市綜合體的開發(fā)、運(yùn)營與相關(guān)問題的思考，請(qǐng)大家下午兩點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)回到會(huì)場(chǎng)。

謝謝大家。

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