何琦：各位來賓，各位朋友大家好，剛才主持人說我讓對昆明市房地產(chǎn)現(xiàn)狀結(jié)合國家宏觀的形勢作解讀，恐怕講昆明我可能不專業(yè)，在下一個論壇當中昆明市有關(guān)人士在講。我首先要說的，剛才主持人介紹的說我是中國房地產(chǎn)副秘書長，我再補充一下，陳淮先生是我們副名譽會長，我們是共同辦公，但兩個理事會是分開。

今天召開2013云南城市綜合體研討會或者叫論壇，我覺得不應(yīng)該叫云南，應(yīng)該叫首屆中國云南城市綜合體研討會，據(jù)我了解全國各地也好，企業(yè)也好，有關(guān)部門也好，單獨開城市綜合體這么大規(guī)格的還是首次。我覺得這個研討會開的在目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也好，城市綜合體也好，超高層建筑也好，這么加力的情況下，召開研討會，對我們把脈云南整個市場的城市綜合體發(fā)展以及昆明市的城市綜合體發(fā)展，我覺得具有非常重要的現(xiàn)實意義。其次這個詞說起來很簡單，現(xiàn)在歸納起來叫城市綜合體，城市綜合體的概念，用文字的說法就非常復(fù)雜，我們簡單說城市綜合體就是把城市中的商業(yè)、住宅、酒店、KTV建在一起，建在一個購物屋里邊，或者進行空間有效連接一起這么一個建筑群或一個單體，我們大的就叫綜合體，小的就叫做綜合樓，現(xiàn)在是我們這樣的說法。

從國內(nèi)的綜合體也好，所謂商業(yè)地產(chǎn)也好，主要是來自于美國次貸危機以后，國內(nèi)住宅銷量比較低迷。我們也號召企業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新管理、提供多種各種類型的住宅產(chǎn)品，在這種情況下，國內(nèi)開發(fā)商企業(yè)積極投身到商業(yè)開發(fā)中。從開發(fā)初期到現(xiàn)在演變到現(xiàn)在的綜合體，那不是一個城市綜合體的建立，我的認為我的理解一個城市綜合體必定在哪一個地方建，必定是一個區(qū)域的中心，區(qū)域中心，在大城市某一個地方建成的區(qū)域中心，服務(wù)半徑是比較大，在一個小三四線城市，可能就是城市的商貿(mào)和重要的商業(yè)中心也好，像我們整個城市物流中心也好，就這么一個結(jié)合體。一個城市綜合體的建立也好，需要相當?shù)娜肆骱臀锪髯髦�，因為它的服�?wù)半徑，在一個城市里建城市綜合體會不會引起惡性競爭，最后達到兩敗俱傷的情況呢？我想這是我給大家提出來這次研討會提到城市綜合體時，我希望作為拋磚引玉給大家提出來。

城市綜合體并不是說我把一個超大群的建筑群建立起來就完了，城市綜合體建設(shè)是和國家經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，。我80年代的時候，我們酒店叫旅館，吃飯叫飯店，我們的旅社里沒有餐廳，到80年代以后，進入80年代了，我們已經(jīng)改革開放了，北京出現(xiàn)了類似國貿(mào)，不是國貿(mào)，就是國際大廈，這么一個寫字樓，然后旁邊依托于北京友誼商店，對面是賽克飯店、賽克購物中心，實際上這個區(qū)域不叫綜合體，也是功能服務(wù)區(qū)，無非在功能上沒有連接起來，那進入90年代，經(jīng)濟發(fā)展更上了一步，北京國貿(mào)中心把會展、寫字樓等組合在一起，根據(jù)城市綜合體的發(fā)展，一定是根據(jù)這個地區(qū)城市經(jīng)濟的發(fā)展水平，還有人民需求對精神社會的需求，高度的生活需求是分不開的。所以我說昆明，剛才主持人介紹的，我昨天在飛機上的報紙也看到了，云南省政府提出在五年之內(nèi)要建一百個城市綜合體，報紙也說了，根據(jù)有關(guān)方面資料統(tǒng)計，昆明是在建和已經(jīng)報建在審批過程當中已經(jīng)有41個綜合體，說起商業(yè)容量就超過1000萬平方米，還不算酒店住宅區(qū)。我想昆明這么一個城市，建這么多的綜合體是否合適？可以講昆明在國內(nèi)甚至在國際上都非常有影響，我們的旅游產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，而且市場非常成熟。甚至還有增大的容量，有沒有增大的需求？我覺得這是值得這次研討會探討。這次包括國內(nèi)的著名專家，對城市綜合體話題進行專門的研討。我想各位專家各抒己見，為云南城市綜合體把把脈，也對國內(nèi)城市綜合建設(shè)給把把脈。

說到這里，我不得不昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會。昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會我記得是來的時候是2006年正式報道的，剛才主持人介紹已經(jīng)舉辦13屆昆明市房交會，在行業(yè)的發(fā)展訴求和維護房地產(chǎn)合法權(quán)益，以及在開發(fā)企業(yè)服務(wù)方面做了大量的工作，我昨天看到報紙報道今天要推出昆明房地產(chǎn)的藍皮書，總結(jié)改革開放以來30年來昆明市開發(fā)建設(shè)的歷程，有一些經(jīng)驗和總結(jié)。我覺得這方面做得非常好，也希望昆明市昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會按照中國房產(chǎn)協(xié)會、中國房產(chǎn)研究會研究的提法，行業(yè)協(xié)會低調(diào)，第二要服務(wù)行業(yè)，第三要服務(wù)會員。按總體要求我更加努力，在今后工作中更好為會員服務(wù)，為促進昆明市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展做出更大的貢獻。

最后，預(yù)祝此次論壇圓滿成功，謝謝大家。

主持人：謝謝何先生對我們工作的祝福。

剛才提到云南省力爭在五年時間內(nèi)打造一百個城市綜合體，而昆明就占了40多個，半壁江山了。而我們城市的發(fā)展、地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府相關(guān)部門的引領(lǐng)和規(guī)劃。接下來讓我們掌聲有請云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)先生，為大家講一講他對昆明城市綜合體發(fā)展的看法，有請。

劉學(xué)：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，各位老總們大家上午好，很高興參加今天的研討會，能夠把我們對在云南建設(shè)城市綜合體的看法跟大家作匯報。

首先，我先重復(fù)一下，剛才何副秘書長已經(jīng)把城市綜合體說得很清楚了，我重復(fù)一下然后讓大家有更深的印象。

這個就是城市綜合體的概念，實際上就是各種東西的一個結(jié)合體，大家都已經(jīng)清楚了。然后還有人把它稱為第一個英文字母組合，說是城市綜合體。它的特征非常明顯，規(guī)模大、密集、投資大、周期長、方便等等，這些特點一個是超大空間尺度、功能復(fù)合，這些大家都能理解。

第二，通道樹型交通體系，加上各種功能是有益的連接在一起，而不是簡單的規(guī)范在一起。

第三，有現(xiàn)代的城市景觀設(shè)計，綜合性非常強，標志性非常強。

第四，有一定的地標式城市建筑，是一個城市或者區(qū)域的標識。

第五，高科技集成設(shè)施。什么是最先進、最現(xiàn)代的都可以建造，我們建造電子社會的一個縮影。國內(nèi)外有一些例子，大家也比較熟悉了，巴黎的拉德方斯，日本的難波公園，香港的太古廣場，香港九龍，北京三里屯。從這些實例可以看出有這幾個因素，有內(nèi)因和外因，大家也能夠比較。當然也有不成功的，比如說廣東東莞的華南MALL，當時建成以后基本上沒有什么人氣，它的原因總結(jié)下來一個是選址，所以位置很重要。位置選不當?shù)脑�，建成的特色會人氣不足，脫離消費的建筑。

目前昆明的情況，2009年有9個，到了2012年就有28，剛才還提出建多少，現(xiàn)在規(guī)劃部門統(tǒng)計的還是有不少。我們下一步要明確和討論的問題。主要分布還是在主城的中心地區(qū)，比如說南亞第一城，這是目前運營得比較好，省里開現(xiàn)場會，省長代表各個州市的市長州長，也到南亞第一城轉(zhuǎn)了一下，什么是城市綜合體，比較熱鬧，但交通停車的問題也慢慢暴露出來。也就是說可能沒有軌道交通的支持，這種大容量的人兩，人集中到這里，停車問題慢慢可能就暴露出來了，非常熱鬧，這是一個比較成功的項目。順城本身位置是最優(yōu)越的，就是傳統(tǒng)昆明的市中心，項目也比較成功，現(xiàn)在也面臨著交通的問題，到了周末要開車去，基本上進不去，堵死了。特別是軌道交通的設(shè)施，大概有一個地鐵要從這個地方過，如果開通的話也是不錯的選擇�，F(xiàn)在正在建設(shè)的萬達，萬達應(yīng)該在全國搞了不少商業(yè)地產(chǎn)的城市綜合體，在昆明做的規(guī)模也比較大，現(xiàn)在正在實施。

這是昆明的情況，昆明畢竟在云南經(jīng)濟比較發(fā)達，在全國也不是落后的城市，所以城市綜合體應(yīng)該是應(yīng)運而生，從全國來看要打造城市綜合體，我們是這樣考慮，從指標分析判斷，可以進入城市綜合體的初級階段，建設(shè)云南特色綜合體必須要強調(diào)比較有云南的特色，云南自然地理、人文特點是不一樣，現(xiàn)在從城市建設(shè)的角度來講低碳城鎮(zhèn)、生態(tài)城鎮(zhèn)、智慧城市這些目標都提出來的，具體的要因地制宜。

對于發(fā)展城市綜合體的意義和進程有這五個發(fā)展，關(guān)鍵是云南面臨的問題非常重要，土地集約節(jié)約使用。另外能夠滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。特別是文化生活，各種新生活的需求應(yīng)運而生，要滿足老百姓日益增長的需要，這也是很重要的一個方面。另外提高城市競爭力，改善城市評價，因為現(xiàn)在中央也強調(diào)打造棚戶區(qū)、城中村，像這些改造的指導(dǎo)思想和做法，都可以用城市綜合體的理念。

云南特色城市綜合體主導(dǎo)發(fā)展方向，特別是云南發(fā)展太平衡了，落后的地區(qū)跟沿海落后的地區(qū)差不多，那怎樣找出差別化、特色化，針對城市綜合體的道路，跟云南特色城鎮(zhèn)化的道路也有一定的關(guān)系。至少把它分為兩大類，在比較發(fā)達的地方，特別是以昆明為首的，按照現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的要求，是以品質(zhì)的提升，以質(zhì)量提升為主，在這種情況下做的城市綜合體做法，應(yīng)該是作為常規(guī)理解城市綜合體的做法差不多，但在省內(nèi)提倡中小城市怎么做？我們是這樣理解，如果說假如一兩萬的人，像昆明這樣搞一個肯定是不行，一個是交通量不夠，另外規(guī)模過大了以后肯定是有問題。所以我們叫什么叫云南特色城市綜合體呢？就更加強調(diào)云南特色，不是追求規(guī)�；蛘咭话愠鞘芯C合體的理解，而是特色。我們特色用綜合體的理念來研究各自的問題，所以我們提出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來做各個地方的城市綜合體。這一屆城市中我們以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，比如說城鎮(zhèn)上山的用地，還有征地改造，邊境口感改造等等，以綜合體的理念開發(fā)建設(shè)。

我們按照這種思路把在云南建設(shè)綜合體分為3大類10小類，一類是以省會和區(qū)域中心為代表，經(jīng)濟比較發(fā)達，商住、文體、會展、交流物流等等，一般我們講的城市綜合體做法，昆明剛才介紹了幾個主要成功的項目。第二類就是以省內(nèi)中小城市為代表的，比如說三級和四級城市綜合體，根據(jù)主導(dǎo)功能氛圍由山地組團綜合體、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)信區(qū)綜合體、旅游服務(wù)綜合體，特別是旅游服務(wù)綜合區(qū)是以旅游為主做的比較成功，跟旅游業(yè)相關(guān)和相關(guān)的功能進行整合，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來做云南特色的綜合體，應(yīng)該是下一步，特別是今天在座的各位老總關(guān)注的對象。另外還有其他兩類，不包括這里邊的。

按照這個理念可以把云南城市綜合體分為四個層次：省級的地產(chǎn)就是昆明，地位也很高，國家橋頭堡的心臟，核心區(qū)就在昆明，面向東南亞、南亞開放，所以要求比較好。第二，區(qū)域級城市綜合體，是昆明周邊，比如說玉溪、曲靖，比較大的大城市。第三，各個州市所在地。第四，縣城。還有一些集鎮(zhèn)，規(guī)模比較大的集鎮(zhèn)。因為云南的特色有些集鎮(zhèn)甚至比縣城規(guī)模還大，所以這種情況非常復(fù)雜。

大致有一個規(guī)模參考，這只能是參考，10萬、15萬、20萬，5萬平方米，等一下會在省里成立了一個城市綜合體專家委員會，對城市綜合體來進行報道認證，凡是認證過的，就要獲得省政府各方面的認證支持。

另外對綜合體有一個導(dǎo)則，可能近期下發(fā)。就是符合在云南建設(shè)綜合體，剛才分了那么幾類，規(guī)模大致有一個控制，特別是強調(diào)主要功能使用面積，住宅所占的比重不應(yīng)該，以住宅開發(fā)為主就不稱之為綜合體，一般的一個中心，城市綜合體要跟一般的樓盤、商住樓要區(qū)別開來，至少是2-3種服務(wù)功能，這種服務(wù)是多方位，商業(yè)、展會等等都可以，但這些面積必須要占到一定的比例，比如說規(guī)定一級綜合體至少有45%，四級至少要有30%，不是一般的住宅開發(fā)買完就走人了，必須要有一定的服務(wù)，特別是規(guī)定主要功能使用面積，作為投資商自己要有一部分的面積，所以我們有些指標規(guī)定，可以具體情況具體分析，這是指導(dǎo)性。我們還有一個規(guī)劃，云南城市綜合體規(guī)矩布局，在什么地方，以什么功能為主，有一個指導(dǎo)性的意見。所以云南省綜合體布局現(xiàn)在已經(jīng)報到省政府，馬上就要下發(fā)了，作為指導(dǎo)全省建設(shè)城市綜合體的法律文件。為了推進這項工作，省政府文件發(fā)了，現(xiàn)場會也開了，現(xiàn)在成立了聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，匯總規(guī)劃建設(shè)動態(tài)，協(xié)調(diào)解決問題，督促檢查，做好服務(wù)保障。正式下發(fā)以后，各地政府要根據(jù)自己的要求報，報來以后專家委員會進行認定，城市綜合體不一定是市場行為，政策只是引導(dǎo)。就是說，我們說一百個以上，準確的做法是建設(shè)一百個以上，多于一百個，列入了就能享受很多優(yōu)惠政策，如果不在里邊，你建造了照樣鼓勵。我們聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組要定期組織專家進行評估，如果做得不好的，雖然在名錄里，但做得不好，不能按期完成，達不到效果，也可能踢出去了，做得好的就進來了，總量不變，但動態(tài)管理。還有相應(yīng)的土地政策、稅收政策、優(yōu)先貸款等等，相關(guān)政策根據(jù)各個部門的情況給予相關(guān)幫助。

另外對云南省推進城市綜合體建設(shè)的建議，第一，根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展不同階段發(fā)展城市綜合體，到了什么程度就用什么方式，說昆明的不能跑到怒江去，比如說不適宜做城市綜合體，兩三年以后根據(jù)政府所在地就可以了，這比較實事求是。但在昆明有可能一報就是幾十個，上百個都報上來了，這是城市不同階段所要求的。

第二，因為云南文化資源比較豐富、旅游資源也比較豐富，城市綜合體建成以后缺乏設(shè)施。各個地方的特色應(yīng)該是非常明顯，我們從文化視角去詮釋城市綜合體，應(yīng)該做出百花齊放的東西來，而不是一種模式造就，規(guī)劃設(shè)計是有明確的要求。

第三，可以多元化開發(fā)，也可以是單一，也可以是復(fù)合，這根據(jù)實際情況，關(guān)鍵是不是根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，以綜合體的歷年來做項目。這是報到省里來判斷主要的一個優(yōu)勢。

第四，要完善城市綜合體的商業(yè)運營管理。這是綜合體是否能成功非常重要的一個方面，房地產(chǎn)開發(fā)走了這么多年，一般以住宅為主，到現(xiàn)在搞綜合體，是一種提升，一種完善，一種高級的開發(fā)，所以各位開發(fā)商、投資商應(yīng)該從土地開發(fā)到城市綜合運營要進化，按照國家現(xiàn)在新的規(guī)定，政府是可以購買社會公共服務(wù)的，你做得好，政府下一步本著服務(wù)，通過購買，不一定是自己建制。這種城市綜合體的前景是非常廣闊。

第五，營造功能混合多樣化的城市生活。營造得越好，效果就越好。剛才我介紹在昆明讓大家感受到幾個已經(jīng)建成的綜合體，這些地方的效果還不錯。但他們搞規(guī)劃設(shè)計還是費了很大的腦筋。

第六，架構(gòu)豐富多樣的公共空間及綠地景觀。如果沒有這些景觀的塑造，也突出不了特點。

第七，建立完善的低碳交通系統(tǒng)。交通非常重要，一般來講作為城市綜合體，如果沒有軌道交通，作為標準的話是很難達到要求，昆明現(xiàn)在正在進行地鐵建設(shè)和輕軌交通，只是運行了一小段，條件就不是特別好，下一步包括要申報的城市綜合體，跟軌道交通的站點有機的結(jié)合，在昆明做綜合體就要特別注意了。在中小城鎮(zhèn)自己要有一套公交系統(tǒng)，怎么跟城市綜合體發(fā)展關(guān)系。比如說最近省長去調(diào)研，到一個比較大的鎮(zhèn)，開發(fā)商來了沒有，鎮(zhèn)上開發(fā)建設(shè)量很大，但下去一看很分散，東一下西一下，本來是一個鎮(zhèn)，規(guī)模不是很大，但外來人流量很大，就是既定的項目，怎樣用綜合體的理念把它有機整合，可能效果就比東一個建西一個建要好，所以要加強指導(dǎo)進行完善。我們?nèi)タ促F陽的項目，實際上是一個帶狀，沿著河走的，自己又有旅游，又可以解決部分公共交通，考慮了一個小火車，另外沿著河邊把整個帶狀的功能穿在一起，又變成一個新的交通。所以交通的應(yīng)用和整合，對城市綜合體的建設(shè)也是非常重要。

今天時間有限給大家做一個介紹，下一步云南省城市綜合體的建設(shè)要全面展開，首先就是規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計我們有導(dǎo)則作為規(guī)范，有規(guī)范作為指導(dǎo)，希望在座的各位老總，你們就是云南省建設(shè)城市綜合體的主力軍，這就是市場經(jīng)濟，政府是幫助你們把這個事做好，最終注定云南經(jīng)濟全面的發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將會實現(xiàn)。

謝謝大家，不對的地方請批評。

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