二三線核心城市銷售或回暖

國泰君安分析師李品科告訴記者，來年房價(jià)將呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的勢頭，區(qū)域分化明顯，一線城市房價(jià)上漲壓力最早到來，部分二三線核心城市銷售存在強(qiáng)力回暖的可能性。

對于昆明樓市情況預(yù)判，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)成長性將因區(qū)域而分化。看好二三線核心城市的中期量價(jià)成長性，如昆明、成都、福州、西安、武漢、廊坊、鄭州、重慶等。房價(jià)最易增長城市有北京、深圳、上海、昆明等；政策最易松動是三亞、貴陽、福州、沈陽、西安、合肥等。

●市場

從繁榮期進(jìn)入良性過渡期

“房地產(chǎn)行業(yè)正在告別20多年的繁榮期，進(jìn)入過渡期。我們測算，十二五、十三五、十四五期間的年均商品住宅潛在需求分別為13.8億平米、12.1億平米和10.1億平米。當(dāng)前商品住宅需求雖然還未達(dá)到市場需要，新開工規(guī)模卻已經(jīng)超過了內(nèi)生需求。因此，我們判斷中國房地產(chǎn)周期已經(jīng)越過長周期的第一個(gè)臨界點(diǎn)，從繁榮期進(jìn)入過渡期。”中信證券分析師陳聰表示。

良性過渡期的重要基本面特征就是開發(fā)投資增長乏力和價(jià)穩(wěn)量增。預(yù)計(jì)2013年商品房銷售面積、商品房銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)投資將分別同比增長11%、12%和16%。本報(bào)記者王淑娟

超級商業(yè)地產(chǎn)大盤頻涌現(xiàn)

在近期舉行的21世紀(jì)中國城市綜合體高峰論壇2012年年會上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)增長趨勢，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的新興業(yè)態(tài)是非常好的投資品種，符合現(xiàn)代城市發(fā)展需要，具有很好的市場前景，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

至祥置業(yè)(昆明)有限公司研究中心總監(jiān)田志余發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年昆明樓市供求回落、潛量巨大；商業(yè)地產(chǎn)開盤次數(shù)與去年持平，價(jià)格前期下跌，在11月止跌回升。

從區(qū)域來看主城受到擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)外遷影響，晉寧等獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇，呈貢新城未來會更加顯著。滇池板塊在居住、商業(yè)、商務(wù)方面居于首位，官南板塊在居住方面居于次席。

昆明市場有著多個(gè)奢侈品牌看好的消費(fèi)潛力，實(shí)體的購物中心除了已為市民所熟知的金鷹購物中心、順城王府井購物中心、百盛購物中心、正義坊購物中心、南亞風(fēng)情第壹城等，越來越多的新商業(yè)購物中心也正在涌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，昆明在建的購物中心體量驚人。據(jù)可查資料顯示，省內(nèi)在建或在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少有20個(gè)左右，其中，包括潤城、融城優(yōu)郡、國�，F(xiàn)代城、天宇·葡萄街區(qū)等在2013年或交付使用。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研教授用“快得令人詫異”來形容，二級市場現(xiàn)在超級大盤太多，過去50萬平方米的都被認(rèn)為很大，現(xiàn)在聽到500萬平方米的規(guī)模都不覺得奇怪，二級市場上面臨結(jié)構(gòu)性過剩或者危機(jī)。本報(bào)記者陳伶娜

●政策

房產(chǎn)稅落地影響大受關(guān)注

“從2013年樓市政策面來看，總體穩(wěn)定，長期制度變革明確，方向是鼓勵(lì)消費(fèi)、限制投資，短期限購限貸難以退出，房價(jià)上漲壓力大的城市可能出臺房產(chǎn)稅、特別交易稅等。”國泰君安分析師李品科說。

中投證券分析師李少明則認(rèn)為，限制性政策短期不會被取消，尤其是一線城市，調(diào)控將繼續(xù)加強(qiáng)。交易及持有環(huán)節(jié)稅收替代限購等行政手段是中長期房地產(chǎn)調(diào)控的手段。預(yù)計(jì)1~4月間，樓盤與信貸供應(yīng)充裕，政策真空期會是樓市和投資的較好時(shí)間窗。進(jìn)入5月銷售旺季，房價(jià)上漲壓力推升政策加壓，可能再度出現(xiàn)旺季不旺、淡季不淡的格局。

2011年10月，重慶開征存量房房產(chǎn)稅。昆明與重慶同為房價(jià)居高不下的西部城市，當(dāng)時(shí)業(yè)界表示昆明或成為全國最后一批征收房產(chǎn)稅的城市。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，房產(chǎn)稅或?qū)⒂诿髂觊_始在昆明征收。房產(chǎn)稅是解決財(cái)政基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)，而不是用來抑制房價(jià)的。用經(jīng)濟(jì)的手段來管理房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)、高端物業(yè)以及多套房持有人可能會率先被征收。

楊凡則認(rèn)為，每一個(gè)政策的出臺也都必須是循序漸進(jìn)的，需要一個(gè)適應(yīng)過程。（春城晚報(bào)王淑娟）

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