編者按：昆明正迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，一大批數(shù)十萬(wàn)平方米的商業(yè)中心即將入市，但如何運(yùn)作好一個(gè)大型商業(yè)中心，卻并非易事，昆明絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)此毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)。

賣(mài)掉是最簡(jiǎn)單的做法，回報(bào)也是最直接的，然而對(duì)商業(yè)中心的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)而言，一賣(mài)了之將帶來(lái)管理、招商等一系列問(wèn)題，在昆明，金碧輝煌殷鑒不遠(yuǎn)。

本文對(duì)比的北京三里屯兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，正是兩種不同經(jīng)營(yíng)思路的碰撞，孰高孰低一看即知。當(dāng)然，真正的決定因素也絕非銷(xiāo)售與自持那么簡(jiǎn)單。本期《云觀察》的這篇報(bào)道，對(duì)正在籌劃商業(yè)地產(chǎn)的昆明開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不無(wú)啟示。

任何關(guān)于地段的黃金理論在北京的工體北路好像都失靈了。

從地理位置上說(shuō)，香港太古地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三里屯VILLAGE和三里屯SOHO很難說(shuō)孰優(yōu)孰劣，同處北京時(shí)尚中心三里屯商圈。前者鄰靠著名的酒吧街，后者擁有商圈內(nèi)最大的建筑面積，但如果從工體北路這條分割線為起點(diǎn)分別走進(jìn)這兩個(gè)項(xiàng)目，很容易發(fā)現(xiàn)太古VILLAGE時(shí)尚繁華，而三里屯SOHO門(mén)可羅雀。兩者給人的感受差異在于，VILLAGE的形象是一個(gè)國(guó)際化的潮流社區(qū)，而一街之隔的SOHO則風(fēng)格雜亂。

VILLAGE南區(qū)北區(qū)的商鋪入住率都在90%以上，包括蘋(píng)果在國(guó)內(nèi)的首家體驗(yàn)店，川久保玲、Balmain、MiuMiu等潮牌也是首度進(jìn)京，南區(qū)的橙色大廳為不定期的展覽和音樂(lè)演出提供了場(chǎng)地，最近還承接了北京國(guó)際音樂(lè)節(jié)。三層加地下一層的獨(dú)棟設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)了商業(yè)地產(chǎn)中的老話“寬街無(wú)鬧市”，將商鋪安排在相對(duì)小的空間里，給人造成人群熙熙攘攘的效果。

SOHO的商場(chǎng)里則圍繞5座30層的寫(xiě)字樓自動(dòng)形成了一些以白領(lǐng)或公司消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，速食的餐飲、精英英語(yǔ)、咖啡廳甚至發(fā)廊和美甲。寫(xiě)字樓下面的底商通常只有兩三層，目的在于配套寫(xiě)字樓的辦公功能，比如銀行、郵政等，另外為了利用臨街的店鋪，也會(huì)加入購(gòu)物餐飲等店鋪。但SOHO卻將底商的面積擴(kuò)展至5層的高度—已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)百貨商場(chǎng)，如果沒(méi)有相當(dāng)吸引人的商家品牌，很難讓人群去到5樓那么高�，F(xiàn)實(shí)的確如此，以相對(duì)靠里的“商場(chǎng)3”為例，110多家商鋪中實(shí)際營(yíng)業(yè)的只有20余家，再加上占據(jù)兩層樓面積的KTV，還有近二分之一的空鋪。

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