太古這樣做

后期順暢的運(yùn)營來自于非常多的前期功課。但實際上，三里屯VILLAGE讓白德里作出了讓步，因為地理位置的優(yōu)越，他是從別的發(fā)展商那里進(jìn)行的收購，而太古更希望從圖紙階段就開始掌控這個項目。

改造后的VILLAGE變成了一個開放式的購物空間，19幢低密度的當(dāng)代建筑以胡同、院落、廣場等相互連接，時尚卻能夠帶來非常舒適的購物體驗，對商鋪而言這樣的設(shè)計也不容易留下死角。剛開始這樣的設(shè)計被很多人懷疑會在冬天的時候帶來淡季，結(jié)果卻是VILLAGE全年銷售最旺的時間段是11月到次年1月。甚至走廊上的燈也經(jīng)過同樣精心的設(shè)計，多長的間距可以保證照明又節(jié)約成本等細(xì)節(jié)都會被考慮到，“每一次返工都是成本浪費(fèi)�！卑椎吕镎f。

一系列運(yùn)營的規(guī)劃為VILLAGE帶來了越來越高的人氣和租金議價能力，而三里屯SOHO卻因為物業(yè)都已經(jīng)出售而無法實現(xiàn)，不過這一現(xiàn)象要成為歷史了。8月16日下午，SOHO中國[5.53-1.43%]公布了一份并不華麗的2012年中期業(yè)績，并宣布將要告別散售，轉(zhuǎn)向持有出租物業(yè)。目前第一個自持出租的物業(yè)是2009年收購的前門項目，上海外灘的項目還在建設(shè)中。SOHO中國聯(lián)席總裁張欣9月6日發(fā)表微博解釋說：“現(xiàn)在很多人還沒有意識到，中國城市化的高峰期已經(jīng)結(jié)束，大量建設(shè)銷售房地產(chǎn)的時代一去不復(fù)返。更多的開發(fā)商會陸續(xù)轉(zhuǎn)型，持有物業(yè)，SOHO是第一個。

轉(zhuǎn)型需要的條件是有足夠的資金實力，SOHO擁有150億資金，凈負(fù)債率僅20%是中國房地產(chǎn)上市公司中資金實力最強(qiáng)的�！弊龀钟形飿I(yè)，還有一個佼佼者是恒隆集團(tuán)[45.35-0.44%]，在一次商業(yè)地產(chǎn)的論壇上，董事長陳啟宗受邀介紹恒隆的秘訣，他講了一個任何地產(chǎn)人都知道的道理就是“黃金地段”和“低買高賣”，陳啟宗解釋道，大部分人的做法卻是買了地想著地價很快就可以漲�！叭绻麤]有合適的項目，恒隆可以連續(xù)四年不拿地�！备顚哟紊希琒OHO中國的開發(fā)模式代表的是一種快速盈利的心態(tài)，而恒隆等企業(yè)則表現(xiàn)出非常人的耐心。

近期太古剛剛拿出20億港幣準(zhǔn)備翻新和改造1990年建造的太古廣場項目，這對任何開發(fā)商來說絕不是小數(shù)目，但是花在這樣一個用途恐怕是很多開發(fā)商難以想象的。“我們放長遠(yuǎn)看，如果太古廣場能夠在下一個20年提供持續(xù)的回報，就需要這樣的提升和翻新。”白德里說。

開發(fā)商：SOHO中國

投資：55億（業(yè)內(nèi)人士估計）

租金報價

商業(yè)部分平均成交單價49000元/平方米。寫字樓和公寓2009年開始銷售，均價40000元/平方米。

入住率

2010年9月北區(qū)商業(yè)簽約面積已超過50%。

收益

并不依靠租金，曾經(jīng)開盤，一周銷售41.2億元。

位置

朝陽工體北路南側(cè)

南三里屯西側(cè)

面積

占地面積：5.1萬平方米

建筑面積：46.6萬平方米

業(yè)務(wù)持有

商業(yè)：散售（有代理行招攬租戶）

寫字樓：除定制單位外散售，帶精裝修。

公寓：直接銷售獲利。

開發(fā)商：太古地產(chǎn)

投資：48億（業(yè)內(nèi)人士估計）

租金報價

2008年初，北區(qū)租金報價95~100美元/平方米1月；

南區(qū)平均租金報價70美元/平方米1月。

入住率

截至2012年6月，南區(qū)已經(jīng)93%入駐，北區(qū)則已租出92%

收益

2012年上半年太古地產(chǎn)內(nèi)地租金總收入6.5億港元，比2011年同期增加4.2億港元。

位置

毗鄰使館區(qū)，東側(cè)是傳統(tǒng)的酒吧街。

面積

占地面積約：5.3萬平方米

總樓面面積：約16.52萬平方米

業(yè)務(wù)持有

Village零售部分有太古地產(chǎn)（80%）及基匯資本中國基金（20%）。

都會風(fēng)尚酒店——瑜舍，由太古地產(chǎn)全資擁有和管理。（文/陳丹瓊）（環(huán)球企業(yè)家）

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