[引言]

打造城市綜合體，萬(wàn)達(dá)歷經(jīng)三代。做訂單式商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)也是在不斷地摸索、試水、革新，甚至自我否定后才成就了如今。然而，面對(duì)萬(wàn)達(dá)的一枝獨(dú)秀，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將如何上演？毫無(wú)疑問的是，作為全球商業(yè)的中國(guó)范本，萬(wàn)達(dá)的每一步都引人矚目。

歷經(jīng)三代萬(wàn)達(dá)開啟全新商業(yè)時(shí)代

總結(jié)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展，正如王健林所說(shuō)：萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。在歷經(jīng)一代單店，二代組合店，三代城市綜合體之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已然成為商業(yè)模式創(chuàng)新的扛旗者。

第一代單店

方式：?jiǎn)蔚昴Ｊ揭凿N售平衡現(xiàn)金流

2001年，在濟(jì)南、南京、南昌、成都、南寧、長(zhǎng)春等城市中心的黃金地段，一棟棟總面積5萬(wàn)平方米左右的單體樓拔地而起，加上用以吸引人流的大型超市，可以留住人流的電影城，作為配套的停車場(chǎng)，這一新興出現(xiàn)的商業(yè)模式在當(dāng)時(shí)為許多實(shí)力雄厚的投資者所熱捧。這些單體樓涵蓋的小店鋪，超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代開發(fā)模式，也稱“單店模式”。

局限：?jiǎn)未颡?dú)斗經(jīng)營(yíng)無(wú)法形成合力

由于商鋪經(jīng)營(yíng)品種的龐雜繁多，商業(yè)模式單一導(dǎo)致人流分散，產(chǎn)權(quán)多元化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)混亂，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不成熟，導(dǎo)致商戶過(guò)高的投資回報(bào)期望難以實(shí)現(xiàn)。

第二代組合店

方式：組合店模式業(yè)態(tài)布局多樣化

為烘托商業(yè)氛圍和吸引更多消費(fèi)者駐足，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第二代開發(fā)模式不管在項(xiàng)目規(guī)模上，還是在百貨，電玩，餐飲，建材等新業(yè)態(tài)的引進(jìn)方面都有了長(zhǎng)足進(jìn)步。通過(guò)業(yè)態(tài)各自的影響力相互吸引，最終強(qiáng)力聚合消費(fèi)人群。

局限：主力店各據(jù)一方未形成人流的有效流動(dòng)

大量客流在走出百貨店、超市等大經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所后，并未流向小商鋪。此外，項(xiàng)目的純商業(yè)定位，使得文化，娛樂，體育，酒店等休閑消費(fèi)環(huán)境沒有有效建立。

第三代城市綜合體

方式：城市綜合體多功能高效復(fù)合

2005年后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)至第三代，涵蓋了大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓、公寓、住宅、國(guó)際影院等多重業(yè)態(tài)，真正實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物，辦公，居住，娛樂，休閑的多功能復(fù)合。

優(yōu)勢(shì)：集約化布局創(chuàng)始特色步行街

第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遵循集約化的規(guī)劃理念，打造了被稱為“商業(yè)中心靈魂與紐帶”的室內(nèi)步行街，從而實(shí)現(xiàn)建筑體平面立體的互動(dòng)。模式的創(chuàng)新和設(shè)計(jì)的優(yōu)化，對(duì)項(xiàng)目的選址標(biāo)準(zhǔn)也產(chǎn)生了重要影響。除了成熟市中心外，城市副中心及新興中心區(qū)漸成萬(wàn)達(dá)布局重點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)自己的商業(yè)模式，成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

訂單式商業(yè)——價(jià)值爆發(fā)的強(qiáng)力引擎

自2001年萬(wàn)達(dá)和沃爾瑪簽訂長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作協(xié)議以后，萬(wàn)達(dá)就確立了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的基本模式。

1理念：先租后建，招租難問題徹底解決

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為：商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，一定要把住宅開發(fā)的慣性思想顛倒一下，應(yīng)該招商在前，建設(shè)在后。總體而言，就是在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃之初就與合作伙伴及入場(chǎng)商家簽約，按照對(duì)方的經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，避免盲目招商后的重新分割。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林對(duì)此有著深刻的見解：“不能建好房子再招商，而是要把大的租戶的需求搞清楚，按照租戶的個(gè)性要求量身定做，我要把房子租給商戶就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我就收不到租金�！�

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