投資要看綜合條件

自2009年昆明地鐵1號線開始施工建設(shè)至今，昆明市每條軌道線路的確定開工，周邊房價便隨之上漲。綜觀全國，情況也是如此。各地只要打著地鐵牌的投資物業(yè)個個都是一片火爆。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，處于同等條件的樓盤，位于地鐵沿線的更有優(yōu)勢，因為地鐵能從心理上影響購房者的置業(yè)決定。但是，投資商業(yè)與投資住宅不同，商業(yè)有雙重價值，即物業(yè)價值和運營價值，后者的價值往往更大。那么，如何投資地鐵商業(yè)能將風(fēng)險減至最低，并且使投資利益最大化，這是投資者首要考慮的問題。

關(guān)鍵詞1：地段

地段決定商業(yè)價值，各地鐵站點由于地段不同，客流量存在差異。即使處于差不多位置，但因為設(shè)計、人們消費習(xí)慣等的不同，也存在不少的升值差異。投資時應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求合適站點進行投資。

關(guān)鍵詞2：規(guī)劃

同處一個站點，上蓋商業(yè)、站廳、過道的租金都會有不同，除此之外，周邊相關(guān)規(guī)劃也很重要。投資地鐵商業(yè)之前，需要多了解與地鐵站有關(guān)的規(guī)劃信息。因為一個地鐵站的出口設(shè)置在哪里，設(shè)置了幾個，人流出來后，會往哪個方向多一些，都會直接影響到商業(yè)最后的利益回報。

關(guān)鍵詞3：經(jīng)營業(yè)態(tài)

商業(yè)運作方式一定要與消費需求相吻合，地鐵商業(yè)大都把對象定位在18-40歲的人群。不僅如此，在業(yè)態(tài)選擇上還要兼顧消費者逗留時間長短問題，避免同質(zhì)化競爭，是地鐵商業(yè)經(jīng)營中同樣需要注意的問題之一。

關(guān)鍵詞4：投資方式

對于有資金實力的投資者，不建議買零散的小鋪。目前市場上存在不少售后返租的商鋪。如果賣家的目的只是為了賣掉鋪子，而不是后期經(jīng)營，那么這種方式的返租風(fēng)險很高。而如果賣家在賣之前約定了每年返租多少，本著持續(xù)經(jīng)營的態(tài)度，則可以考慮。

隨著目前昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)的逐步建立，位于地鐵沿線的商業(yè)物業(yè)迸發(fā)出前所未有的巨大商機，并且昆明商業(yè)物業(yè)在2012年迎來全面放量，一時間令人們對地鐵這一交通工具匯集人流的巨大能量刮目相看，地鐵的商業(yè)功能和價值也開始為地產(chǎn)界和商業(yè)界人士所關(guān)注。

地鐵網(wǎng)絡(luò)帶來的持續(xù)、穩(wěn)定的人群，將使其在未來商業(yè)發(fā)展中所表現(xiàn)出來的功能和附加值得到更加充分的釋放，對城市居民和客流層的生活及消費方面的影響也會逐步加強。

毫無疑問，地鐵不僅改變了城市，同時也擴充了商業(yè)的立體價值，改變了城市商業(yè)的運營模式，以及人們的生活方式。

地鐵推動商業(yè)升級成商圈

商業(yè)地產(chǎn)項目結(jié)合地鐵交通的便利，可以激活一個區(qū)域的發(fā)展，形成新的城市商業(yè)副中心，從而促進城市從單一中心向多中心過渡。

地鐵的開通與運行就是城市商業(yè)發(fā)展的新契機。地鐵不僅能夠帶動大型商業(yè)中心沿線聚集發(fā)展，還能夠促進城市商圈升級，形成地鐵商圈。而地鐵帶動的龐大客流量以及客流所需服務(wù)必然會使地鐵商業(yè)成為一種極具增值潛力的物業(yè)。

地鐵商業(yè)是地鐵與商業(yè)價值的結(jié)合體。對于地鐵商業(yè)的價值，除了強大的客流和輻射范圍能帶動沿線形成一個新的商業(yè)區(qū)之外，地鐵的客流規(guī)律使地鐵對晚間消費和假日消費的刺激也更為明顯。

昆明地鐵的商業(yè)價值，隨著2009年12月地鐵1號線開工建設(shè)，開始被業(yè)界所關(guān)注并加以利用。一時間，眾多開發(fā)商開始爭先搶后地在地鐵沿線買地、建房，以商業(yè)為主的綜合體項目也逐漸后來居上，并由于其價值的凸顯，成為地鐵沿線的重要物業(yè)。

業(yè)態(tài)設(shè)置需因地制宜

業(yè)內(nèi)人士分析，由于地鐵商業(yè)開發(fā)帶有很強的專業(yè)性和特殊性，所以地鐵商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點，而由于站點規(guī)劃及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會更多地體現(xiàn)出個性化的特征。

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