去年以來，商業(yè)地產(chǎn)漸成房地產(chǎn)行業(yè)一大談資，尤其是在限購令等一系列政策調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)的曝光率更是上升，不管是投資者還是開發(fā)商都開始扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域淘金，一場由商業(yè)項目所衍生的淘金熱在全國范圍內(nèi)蔓延。這不，今年的昆明春季房交會上，不乏新的商業(yè)項目亮相，他們或只是形象展示，或為招商、開盤做準(zhǔn)備。

從本次亮相的商業(yè)項目分布來看，昆明主城區(qū)依然是其盤踞的龍頭陣地，此外，呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)也有一些新的商業(yè)項目亮相。從物業(yè)類型看，主城區(qū)比如經(jīng)典雙城等項目都是綜合體，也有一些項目重點推出寫字樓等產(chǎn)品類型，而郊縣和州市商業(yè)項目多為工業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)權(quán)式酒店等。

去年，昆明城鎮(zhèn)商業(yè)金融類用地成交位居昆明土地市場第二把交椅，令今年昆明商業(yè)供應(yīng)量期望值大大提升，數(shù)據(jù)顯示，未來5年內(nèi)，昆明還將有300萬平方米左右的商業(yè)項目增幅，大量商業(yè)面市的同時，考驗項目的除了市場的消化能力，還有房企對商業(yè)體量的運營能力。

春交會搶先看

20多個商業(yè)項目參展

在住宅市場并不樂觀的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為一些開發(fā)商轉(zhuǎn)型的突破口，于是諸多商業(yè)項目，或者有大體量商業(yè)規(guī)劃的項目相繼涌入市場。據(jù)記者粗略估算，今年的春交會上，約有20多個項目有大體量商業(yè)參展。比如位于盤龍區(qū)的南亞之門、同德·昆明廣場等項目，位于西山區(qū)的潤城、公園1903等項目，位于西山區(qū)的經(jīng)典雙城、假日城市等，位于官渡區(qū)的銀海·尚御、中豪螺螄灣國際商貿(mào)城等，以及位于呈貢新區(qū)的呈貢新都昌商業(yè)廣場和安寧的世貿(mào)廣場等等。

這些項目要么是城市綜合體、商業(yè)大盤，要么商業(yè)體量占到項目的30%左右，目前除了潤城一期有商鋪在售外，經(jīng)典雙城、同德·昆明廣場等一些項目在進(jìn)行項目招商，也有一些項目僅做形象展示。

從供應(yīng)量看來，今年商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量雖然不少，但具體入市時間尚不確定。除了云上城、潤城一期、版筑·后街等一些樓盤有社區(qū)商鋪在售外，鮮有新盤推貨。整個2、3月份，昆明僅有3個商業(yè)項目開盤。量少也讓這類商業(yè)項目更具市場競爭力，萬科·香緹坊首批商鋪開盤，41套香緹坊一二層商鋪當(dāng)天售罄；3月31日，葡萄街區(qū)推出56個商鋪，63間SOHO寫字樓，商鋪的均價在27000元/平方米，寫字樓的均價在11000元/平方米，綜合銷售率接近70%。此外，另一項目華都B區(qū)也在春交會前推出102間商鋪，當(dāng)天到場客戶很多，銷售成績不錯。

綜上來看，目前昆明在售商鋪基本以社區(qū)商業(yè)為主，也有一些專業(yè)市場和商業(yè)街商鋪；根據(jù)日前至祥置業(yè)（昆明）研究中心（下稱至祥）發(fā)布的昆明商業(yè)價格指數(shù)報告顯示，3月，昆明商鋪平均售價在31237元/平方米。

商業(yè)項目發(fā)展方向

盤踞主城區(qū)搶占新片區(qū)

隨著昆明城市化加快以及城中村改造的快速推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場依然在昆明主城區(qū)。昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)也顯示，結(jié)合目前已經(jīng)面市運作的城中村項目和規(guī)劃審批通過的城中村項目來看，昆明城中村項目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右。按照這個比例來計算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開發(fā)途徑的商業(yè)物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士也稱，城中村改造項目都有一定的商業(yè)配比，意味著土地推向市場時已有明確的商業(yè)規(guī)劃。從今年亮相春交會的這些主城區(qū)項目來看，諸多項目都有大體量商業(yè)，可以說，主城區(qū)依然是商業(yè)供應(yīng)和競爭的主戰(zhàn)場，這種趨勢也是因城市商業(yè)更新?lián)Q代過程中升級需求所決定的。

不僅僅是昆明市，周邊郊縣和州市亮相的項目中，也不乏一些舊城改造而涌現(xiàn)出的商業(yè)項目，比如安寧的世貿(mào)廣場，石林的鹿城廣場以及祿豐的龍宇·新天地。

除了主城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的聚集也與城市發(fā)展方向以及新片區(qū)興起密切相關(guān)。昆明城市向南發(fā)展的基調(diào)已經(jīng)確定，這兩年呈貢新區(qū)無疑是商業(yè)地產(chǎn)最火的片區(qū)之一，除了已經(jīng)有商鋪在售或者將售的東盟森林、實力心城、七彩云南第壹城外，本次亮相春交會的呈貢新都昌商業(yè)廣場、奧宸·新天地也是呈貢新區(qū)商業(yè)的代表性項目。

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