去年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)漸成房地產(chǎn)行業(yè)一大談資，尤其是在限購(gòu)令等一系列政策調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)的曝光率更是上升，不管是投資者還是開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域淘金，一場(chǎng)由商業(yè)項(xiàng)目所衍生的淘金熱在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。這不，今年的昆明春季房交會(huì)上，不乏新的商業(yè)項(xiàng)目亮相，他們或只是形象展示，或?yàn)檎猩�、開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。

從本次亮相的商業(yè)項(xiàng)目分布來(lái)看，昆明主城區(qū)依然是其盤(pán)踞的龍頭陣地，此外，呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)也有一些新的商業(yè)項(xiàng)目亮相。從物業(yè)類(lèi)型看，主城區(qū)比如經(jīng)典雙城等項(xiàng)目都是綜合體，也有一些項(xiàng)目重點(diǎn)推出寫(xiě)字樓等產(chǎn)品類(lèi)型，而郊縣和州市商業(yè)項(xiàng)目多為工業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)權(quán)式酒店等。

去年，昆明城鎮(zhèn)商業(yè)金融類(lèi)用地成交位居昆明土地市場(chǎng)第二把交椅，令今年昆明商業(yè)供應(yīng)量期望值大大提升，數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年內(nèi)，昆明還將有300萬(wàn)平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目增幅，大量商業(yè)面市的同時(shí)，考驗(yàn)項(xiàng)目的除了市場(chǎng)的消化能力，還有房企對(duì)商業(yè)體量的運(yùn)營(yíng)能力。

春交會(huì)搶先看

20多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目參展

在住宅市場(chǎng)并不樂(lè)觀的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的突破口，于是諸多商業(yè)項(xiàng)目，或者有大體量商業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目相繼涌入市場(chǎng)。據(jù)記者粗略估算，今年的春交會(huì)上，約有20多個(gè)項(xiàng)目有大體量商業(yè)參展。比如位于盤(pán)龍區(qū)的南亞之門(mén)、同德·昆明廣場(chǎng)等項(xiàng)目，位于西山區(qū)的潤(rùn)城、公園1903等項(xiàng)目，位于西山區(qū)的經(jīng)典雙城、假日城市等，位于官渡區(qū)的銀�！ど杏⒅泻缆菸嚍硣�(guó)際商貿(mào)城等，以及位于呈貢新區(qū)的呈貢新都昌商業(yè)廣場(chǎng)和安寧的世貿(mào)廣場(chǎng)等等。

這些項(xiàng)目要么是城市綜合體、商業(yè)大盤(pán)，要么商業(yè)體量占到項(xiàng)目的30%左右，目前除了潤(rùn)城一期有商鋪在售外，經(jīng)典雙城、同德·昆明廣場(chǎng)等一些項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目招商，也有一些項(xiàng)目?jī)H做形象展示。

從供應(yīng)量看來(lái)，今年商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量雖然不少，但具體入市時(shí)間尚不確定。除了云上城、潤(rùn)城一期、版筑·后街等一些樓盤(pán)有社區(qū)商鋪在售外，鮮有新盤(pán)推貨。整個(gè)2、3月份，昆明僅有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。量少也讓這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)科·香緹坊首批商鋪開(kāi)盤(pán)，41套香緹坊一二層商鋪當(dāng)天售罄；3月31日，葡萄街區(qū)推出56個(gè)商鋪，63間SOHO寫(xiě)字樓，商鋪的均價(jià)在27000元/平方米，寫(xiě)字樓的均價(jià)在11000元/平方米，綜合銷(xiāo)售率接近70%。此外，另一項(xiàng)目華都B區(qū)也在春交會(huì)前推出102間商鋪，當(dāng)天到場(chǎng)客戶(hù)很多，銷(xiāo)售成績(jī)不錯(cuò)。

綜上來(lái)看，目前昆明在售商鋪基本以社區(qū)商業(yè)為主，也有一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)街商鋪；根據(jù)日前至祥置業(yè)（昆明）研究中心（下稱(chēng)至祥）發(fā)布的昆明商業(yè)價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，3月，昆明商鋪平均售價(jià)在31237元/平方米。

商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展方向

盤(pán)踞主城區(qū)搶占新片區(qū)

隨著昆明城市化加快以及城中村改造的快速推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)依然在昆明主城區(qū)。昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢(xún)公司的數(shù)據(jù)也顯示，結(jié)合目前已經(jīng)面市運(yùn)作的城中村項(xiàng)目和規(guī)劃審批通過(guò)的城中村項(xiàng)目來(lái)看，昆明城中村項(xiàng)目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右。按照這個(gè)比例來(lái)計(jì)算，未來(lái)5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來(lái)298.5萬(wàn)平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開(kāi)發(fā)途徑的商業(yè)物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士也稱(chēng)，城中村改造項(xiàng)目都有一定的商業(yè)配比，意味著土地推向市場(chǎng)時(shí)已有明確的商業(yè)規(guī)劃。從今年亮相春交會(huì)的這些主城區(qū)項(xiàng)目來(lái)看，諸多項(xiàng)目都有大體量商業(yè)，可以說(shuō)，主城區(qū)依然是商業(yè)供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，這種趨勢(shì)也是因城市商業(yè)更新?lián)Q代過(guò)程中升級(jí)需求所決定的。

不僅僅是昆明市，周邊郊縣和州市亮相的項(xiàng)目中，也不乏一些舊城改造而涌現(xiàn)出的商業(yè)項(xiàng)目，比如安寧的世貿(mào)廣場(chǎng)，石林的鹿城廣場(chǎng)以及祿豐的龍宇·新天地。

除了主城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的聚集也與城市發(fā)展方向以及新片區(qū)興起密切相關(guān)。昆明城市向南發(fā)展的基調(diào)已經(jīng)確定，這兩年呈貢新區(qū)無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)最火的片區(qū)之一，除了已經(jīng)有商鋪在售或者將售的東盟森林、實(shí)力心城、七彩云南第壹城外，本次亮相春交會(huì)的呈貢新都昌商業(yè)廣場(chǎng)、奧宸·新天地也是呈貢新區(qū)商業(yè)的代表性項(xiàng)目。

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