昆明春節(jié)前后燃起的住宅降價(jià)鏖戰(zhàn)硝煙尚未散去，一環(huán)邊的葡萄街區(qū)在3月下旬又爆出臨街獨(dú)立商鋪起價(jià)14500元/平米的消息。而根據(jù)至祥研究中心提供數(shù)據(jù)，昆明2月份商業(yè)物業(yè)出售均價(jià)已達(dá)34539元/平米。葡萄街區(qū)此舉，無(wú)疑是將主城商鋪售價(jià)打回3、5年前。這不僅吸引了投資者的眼球，也讓人產(chǎn)生聯(lián)想：金尚俊園曾經(jīng)在住宅領(lǐng)域出現(xiàn)的降價(jià)“馬太效應(yīng)”，會(huì)不會(huì)在葡萄街區(qū)身上重演？住宅降價(jià)之火會(huì)不會(huì)以此為發(fā)端燃向商業(yè)領(lǐng)域？

昆明商業(yè)地產(chǎn)“鴨梨山大”

從至祥研究中心數(shù)據(jù)來(lái)看，近三個(gè)月來(lái)，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格和租金走勢(shì)都較為平穩(wěn)，沒(méi)有明顯的下跌征兆。

對(duì)于葡萄街區(qū)臨街獨(dú)立商鋪的14500元/起價(jià)，大部分受訪者表示，葡萄街區(qū)爆出起價(jià)不能說(shuō)明問(wèn)題，最終還是得看均價(jià)是多少，況且，個(gè)別項(xiàng)目的行為對(duì)市場(chǎng)影響力有限。

不過(guò)，有兩大信號(hào)值得關(guān)注。其一是昆明的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近年來(lái)出現(xiàn)的狂飆突進(jìn)，未來(lái)巨量商業(yè)物業(yè)釋放，人均商業(yè)面積直追香港上海，綜合體規(guī)模僅次于成都位居全國(guó)第二。業(yè)界人士對(duì)此不乏憂(yōu)慮。

其二是商業(yè)繁榮離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研分析：“最近召開(kāi)的兩會(huì)把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都調(diào)低了0.5個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)不是買(mǎi)套房子優(yōu)惠0.5個(gè)點(diǎn)這么簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)憂(yōu)外患，房地產(chǎn)行業(yè)肯定受到影響，對(duì)住宅有影響，商業(yè)地產(chǎn)又怎么可能獨(dú)善其身�！�

投資商業(yè)猶如投入股市？

當(dāng)然，商業(yè)物業(yè)整體價(jià)格下降，不代表有投資價(jià)值的個(gè)體物業(yè)價(jià)格下降，相反，占據(jù)強(qiáng)大資源，有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格有可能會(huì)更高�！爸贿x對(duì)的，不選便宜的”是商業(yè)物業(yè)的投資寫(xiě)照。

“就像買(mǎi)股票，每股1元錢(qián)的股票價(jià)格夠便宜吧，但連連虧損，有可能會(huì)跌到幾分；每股20元的股票價(jià)格算貴吧，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)好，很快就會(huì)漲到30元，你買(mǎi)那股？”匯多利商業(yè)公司總經(jīng)理吳亞飛認(rèn)為，商業(yè)投資與股市有異曲同工之妙，主要看的都是投資回報(bào)率。市中心絕版地段的物業(yè)，人流集中，商業(yè)繁榮，生意鼎盛，每平米10萬(wàn)元不算貴，如果是偏僻一些的地段，人氣清冷，門(mén)可羅雀，就算是每平米8千元，其中都有太大的泡沫。

●焦點(diǎn)房談

商業(yè)投資既看價(jià)格，更看回報(bào)

在萬(wàn)眾聚焦房?jī)r(jià)下降這個(gè)主題時(shí)，與此有關(guān)的任何事件都會(huì)引來(lái)圍觀，對(duì)于商業(yè)物業(yè)，降價(jià)是否萬(wàn)全的靈丹妙藥？葡萄街區(qū)臨街獨(dú)立商鋪14500元/平米的價(jià)格在市場(chǎng)上將會(huì)引起怎么樣的反響？都市時(shí)報(bào)地產(chǎn)周刊邀請(qǐng)到有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士，對(duì)此進(jìn)行探討和揭示。

參與人員：

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研

瑞豐和商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理牛永旺

匯多利商業(yè)公司總經(jīng)理吳亞飛

風(fēng)之鈴咨詢(xún)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究中心經(jīng)理?xiàng)铕?/P>

都市時(shí)報(bào)：從您所經(jīng)手或了解的商業(yè)樓盤(pán)來(lái)看，市場(chǎng)情況好嗎？在價(jià)格制定時(shí)，有沒(méi)有考慮過(guò)降價(jià)？

吳亞飛：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況還不錯(cuò)，不管是招商還是銷(xiāo)售，效果都很好。理論上，未來(lái)商業(yè)釋放量是很龐大，但目前還沒(méi)有反應(yīng)到市場(chǎng)上來(lái)，再說(shuō)，龐大商業(yè)主要來(lái)自城中村改造，進(jìn)展沒(méi)那么快，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)還是比較追捧的。我所了解的樓盤(pán)，都沒(méi)有考慮過(guò)降價(jià)，購(gòu)買(mǎi)商鋪的群體只講投資回報(bào)率，不講價(jià)格高低，營(yíng)運(yùn)是關(guān)鍵。

牛永旺：市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的衡量也不在于降價(jià)與否，而在于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，每平米賣(mài)30000元和35000元，都沒(méi)太大的差別和影響。住宅是必需品，降價(jià)會(huì)有人買(mǎi)，商業(yè)是投資品，考慮的是回報(bào)，投入產(chǎn)出比等問(wèn)題，降價(jià)也不一定賣(mài)得好，關(guān)鍵是要增加價(jià)值、漲價(jià)空間，增加投入和產(chǎn)出比的差值。

都市時(shí)報(bào)：目前在房地產(chǎn)這塊，銀根并沒(méi)有放松的跡象，如果開(kāi)發(fā)商資金緊張，有沒(méi)可能考慮通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金呢？

牛永旺：商業(yè)地產(chǎn)目前還沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)征兆，不會(huì)像住宅降價(jià)那樣快速的鋪開(kāi)和反饋出來(lái)。很多開(kāi)發(fā)商主要還是靠商業(yè)這部分賺錢(qián)。局部可能會(huì)出現(xiàn)因資金壓力而降價(jià)回籠資金的可能，但這個(gè)要到6月份以后看了。

吳亞飛：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，降價(jià)未必是好事，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，后期運(yùn)營(yíng)跟不上的話，投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

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