昆明春節(jié)前后燃起的住宅降價鏖戰(zhàn)硝煙尚未散去，一環(huán)邊的葡萄街區(qū)在3月下旬又爆出臨街獨立商鋪起價14500元/平米的消息。而根據(jù)至祥研究中心提供數(shù)據(jù)，昆明2月份商業(yè)物業(yè)出售均價已達34539元/平米。葡萄街區(qū)此舉，無疑是將主城商鋪售價打回3、5年前。這不僅吸引了投資者的眼球，也讓人產(chǎn)生聯(lián)想：金尚俊園曾經(jīng)在住宅領(lǐng)域出現(xiàn)的降價“馬太效應(yīng)”，會不會在葡萄街區(qū)身上重演？住宅降價之火會不會以此為發(fā)端燃向商業(yè)領(lǐng)域？

昆明商業(yè)地產(chǎn)“鴨梨山大”

從至祥研究中心數(shù)據(jù)來看，近三個月來，商業(yè)物業(yè)銷售價格和租金走勢都較為平穩(wěn)，沒有明顯的下跌征兆。

對于葡萄街區(qū)臨街獨立商鋪的14500元/起價，大部分受訪者表示，葡萄街區(qū)爆出起價不能說明問題，最終還是得看均價是多少，況且，個別項目的行為對市場影響力有限。

不過，有兩大信號值得關(guān)注。其一是昆明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)近年來出現(xiàn)的狂飆突進，未來巨量商業(yè)物業(yè)釋放，人均商業(yè)面積直追香港上海，綜合體規(guī)模僅次于成都位居全國第二。業(yè)界人士對此不乏憂慮。

其二是商業(yè)繁榮離不開經(jīng)濟增長的支撐，云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研分析：“最近召開的兩會把經(jīng)濟增長都調(diào)低了0.5個百分點，這個不是買套房子優(yōu)惠0.5個點這么簡單，經(jīng)濟面臨內(nèi)憂外患，房地產(chǎn)行業(yè)肯定受到影響，對住宅有影響，商業(yè)地產(chǎn)又怎么可能獨善其身�！�

投資商業(yè)猶如投入股市？

當(dāng)然，商業(yè)物業(yè)整體價格下降，不代表有投資價值的個體物業(yè)價格下降，相反，占據(jù)強大資源，有絕對競爭優(yōu)勢的商業(yè)物業(yè)價格有可能會更高�！爸贿x對的，不選便宜的”是商業(yè)物業(yè)的投資寫照。

“就像買股票，每股1元錢的股票價格夠便宜吧，但連連虧損，有可能會跌到幾分；每股20元的股票價格算貴吧，但業(yè)績增長好，很快就會漲到30元，你買那股？”匯多利商業(yè)公司總經(jīng)理吳亞飛認為，商業(yè)投資與股市有異曲同工之妙，主要看的都是投資回報率。市中心絕版地段的物業(yè)，人流集中，商業(yè)繁榮，生意鼎盛，每平米10萬元不算貴，如果是偏僻一些的地段，人氣清冷，門可羅雀，就算是每平米8千元，其中都有太大的泡沫。

●焦點房談

商業(yè)投資既看價格，更看回報

在萬眾聚焦房價下降這個主題時，與此有關(guān)的任何事件都會引來圍觀，對于商業(yè)物業(yè)，降價是否萬全的靈丹妙藥？葡萄街區(qū)臨街獨立商鋪14500元/平米的價格在市場上將會引起怎么樣的反響？都市時報地產(chǎn)周刊邀請到有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士，對此進行探討和揭示。

參與人員：

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研

瑞豐和商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理牛永旺

匯多利商業(yè)公司總經(jīng)理吳亞飛

風(fēng)之鈴咨詢機構(gòu)房地產(chǎn)研究中心經(jīng)理楊皎

都市時報：從您所經(jīng)手或了解的商業(yè)樓盤來看，市場情況好嗎？在價格制定時，有沒有考慮過降價？

吳亞飛：商業(yè)地產(chǎn)市場情況還不錯，不管是招商還是銷售，效果都很好。理論上，未來商業(yè)釋放量是很龐大，但目前還沒有反應(yīng)到市場上來，再說，龐大商業(yè)主要來自城中村改造，進展沒那么快，市場對商業(yè)還是比較追捧的。我所了解的樓盤，都沒有考慮過降價，購買商鋪的群體只講投資回報率，不講價格高低，營運是關(guān)鍵。

牛永旺：市場對于商業(yè)的衡量也不在于降價與否，而在于商業(yè)運營，每平米賣30000元和35000元，都沒太大的差別和影響。住宅是必需品，降價會有人買，商業(yè)是投資品，考慮的是回報，投入產(chǎn)出比等問題，降價也不一定賣得好，關(guān)鍵是要增加價值、漲價空間，增加投入和產(chǎn)出比的差值。

都市時報：目前在房地產(chǎn)這塊，銀根并沒有放松的跡象，如果開發(fā)商資金緊張，有沒可能考慮通過降價來回籠資金呢？

牛永旺：商業(yè)地產(chǎn)目前還沒有出現(xiàn)降價征兆，不會像住宅降價那樣快速的鋪開和反饋出來。很多開發(fā)商主要還是靠商業(yè)這部分賺錢。局部可能會出現(xiàn)因資金壓力而降價回籠資金的可能，但這個要到6月份以后看了。

吳亞飛：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，降價未必是好事，開發(fā)商實力不足，后期運營跟不上的話，投資風(fēng)險會很大。

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