都市時報：昆明商業(yè)物業(yè)價格算不算高，整體價格會不會下降？

牛永旺：這很難評估，購房者接受，市場能夠承受就是合理的。有些項目價格高，但能夠體現(xiàn)他的價值，有些價格很低，但也存在泡沫，還是要從單個項目來看。對商業(yè)不能像住宅那樣來衡量，住宅是必需品，要考慮大眾承受力，商業(yè)是投資品，只要回報率可觀，價格就不算高。

周大研：兩會時把經(jīng)濟(jì)增長都調(diào)低了0.5個百分點(diǎn)，這不是買套房子優(yōu)惠0.5個點(diǎn)那么簡單，經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)憂外患，房地產(chǎn)行業(yè)肯定受影響，住宅有影響，商業(yè)也不可能獨(dú)善其身。商業(yè)物業(yè)價格整體下行是有可能的。

楊皎：金融政策及房地產(chǎn)各方面的政策還是沒有放松的跡象，商業(yè)投資成本還是比較高的，但昆明當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)競爭比較激烈，開發(fā)商的期望值應(yīng)該會低一些，10萬元/平米以上商鋪不大可能存在，有資金實(shí)力的開發(fā)商也可能是持有商業(yè)物業(yè)而不是降價。

都市時報：葡萄街區(qū)已旗幟鮮明地打出臨街獨(dú)立商鋪起價14500元/平米，把主城區(qū)商鋪價格打回3、5年前，這會不會成為商業(yè)物業(yè)降價的一個發(fā)端？

楊皎：還是要看他背后的真實(shí)性，葡萄街區(qū)網(wǎng)上備案價格最低都是26000，起價14500元/平米可能只是營銷推廣的一個手段。真有能力購買的，不會在意價格高低，主要還是看未來的增值空間。

周大研：區(qū)位那么好，怎么可能賣這么便宜，這個價可能是營銷噱頭，可能只拿出一套或幾套位置不怎么好，戶型也有硬傷的出來，衡量是否降價要看均價，而不是起價。

牛永旺：可能只是營銷上的一個噱頭，只拿一套或幾套這樣價格的物業(yè)出來，價格上的影響主要看均價，那個地段賣14500的均價是不可能的，如果是均價，那絕對賣便宜了。但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，它對市場的影響是有限的。

都市時報：投資商業(yè)物業(yè)應(yīng)關(guān)注那些方面？會不會有抄底時機(jī)到來？

牛永旺：地段、商圈、商家進(jìn)駐情況、運(yùn)營模式及開發(fā)商自持多少、開發(fā)商的品牌、業(yè)態(tài)的定位和經(jīng)營定位是否合理，最后看價格是不是高出了租金水平。投資最好不要有抄底的心態(tài)，底永遠(yuǎn)等不到，不要有投機(jī)的心理，因為風(fēng)險會很大。

吳亞飛：主要看地段，經(jīng)營得好不好，有沒有大的店來支持，招商情況怎么樣，經(jīng)營管理好不好等。商業(yè)就像股票，是高手來玩的技術(shù)活，不要想著抄底。

周大研：地段，租金回報率這是最重要的兩個方面，至于抄底，究竟成本是底？少賺點(diǎn)是底？虧本是底？誰都說不清楚。投資能夠在次低點(diǎn)買入次高點(diǎn)賣出就是很了不起的了。（都市時報楊麗芬）

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