昆明房地產(chǎn)進(jìn)入下行階段 開(kāi)發(fā)商要學(xué)“豬堅(jiān)強(qiáng)”

胡先均吳德亮高榮平楊皎蘇欣泉張洪

展望2012年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)毫無(wú)懸念地進(jìn)入了下行通道。調(diào)控不松動(dòng)，準(zhǔn)備金下調(diào)，信貸收緊；不但開(kāi)發(fā)商，代理公司、廣告公司、二手房公司...也被“城墻失火，殃及池魚(yú)”。昆明一部份房企開(kāi)始了推盤(pán)自救、降價(jià)優(yōu)惠，但銷(xiāo)售情況普遍反映不是太理想�？雌饋�(lái)，在這場(chǎng)調(diào)控博弈中，剛需購(gòu)房者真的贏了！

專(zhuān)家

價(jià)格整體下調(diào)不可避免

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心

主任、教授張洪

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，昆明樓市在去年從輝煌走向萎縮。因此，2012年，昆明樓市整體價(jià)格下調(diào)已不可避免，樓市價(jià)格拐點(diǎn)可能在一季度出現(xiàn)。

去年十月份以來(lái)，伴隨著樓市交易量萎縮和限購(gòu)政策延長(zhǎng)的局面，昆明部分開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始了推盤(pán)自救、優(yōu)惠降價(jià)。但是遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期。樓市萎縮趨勢(shì)并沒(méi)有太大改觀。

此外，昆明主城二手房市場(chǎng)也遭遇嚴(yán)冬，二手房交易均價(jià)在十月份以后出現(xiàn)環(huán)比下降。許多二手房主不想賣(mài)房，購(gòu)房者不想買(mǎi)房，改為出租和租住住房，租賃市場(chǎng)十份火爆，租金上漲，使政府相關(guān)部門(mén)不得不出面監(jiān)管房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。綜合來(lái)看，2012年樓市僵持和拉鋸戰(zhàn)仍然持續(xù)。

剛性需求長(zhǎng)期存在

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心

主任周大研

2012年，云南房地產(chǎn)將毫無(wú)懸念地進(jìn)入下行階段。據(jù)昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2011年1-11月，昆明市房地產(chǎn)性質(zhì)的土地面積成交7895056.4平方米，比2010年增長(zhǎng)125.28%，這就意味著2012年昆明商品房的供應(yīng)量將可能較大幅度增加，再加上限購(gòu)令及一些其他利空因素的影響，預(yù)計(jì)昆明房?jī)r(jià)將向下調(diào)整。其他州市縣雖然沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)令，但由于受市場(chǎng)基本面惡化及前期上漲過(guò)快的影響，多數(shù)地方上半年有可能量跌價(jià)穩(wěn)，下半年則可能量?jī)r(jià)適度向下調(diào)整。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)具有消費(fèi)必需品和投資品的雙重屬性，無(wú)論政策如何打壓，房地產(chǎn)的剛性需求長(zhǎng)期存在。處于通脹時(shí)代的中國(guó)，房地產(chǎn)投資需求也無(wú)法完全遏制；房地產(chǎn)還具有不同于其他商品的區(qū)域性與異質(zhì)性特征。因此，2012年，并不排除少數(shù)地區(qū)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目依然會(huì)出現(xiàn)熱銷(xiāo)及漲價(jià)的現(xiàn)象。還可以預(yù)料的是，由于2012年房地產(chǎn)將是被限購(gòu)、限貸等政策打壓下去的，而非市場(chǎng)行為。2013年，如果取消這些政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。所以，近幾年一系列過(guò)于苛刻而低效的調(diào)控政策值得全面反思并做出制度性安排，否則，不利于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展。

廣告公司

中肯、嚴(yán)謹(jǐn)、理性地面對(duì)市場(chǎng)

昆明盛典東一廣告公司副總經(jīng)理吳德亮

地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)酷，對(duì)于主要以地產(chǎn)客戶(hù)為主的廣告公司而言，生存環(huán)境也變得十分嚴(yán)峻。廣告公司的專(zhuān)業(yè)性對(duì)于目前的市場(chǎng)環(huán)境而言就顯得尤為重要，越是惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)和創(chuàng)意的作用才更為凸顯。體現(xiàn)在服務(wù)客戶(hù)方面，我們會(huì)更注重營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道的選擇，盡量節(jié)約成本，同時(shí)，創(chuàng)意優(yōu)先，組織影響力達(dá)，效果好的活動(dòng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣。

我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)需太過(guò)悲觀，當(dāng)然也不容樂(lè)觀，必須要以中肯的態(tài)度與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦硇运季S面對(duì)市場(chǎng)，提出問(wèn)題解決問(wèn)題才是核心。在國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，我們公司也在積極投身到文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮之中，為公司的發(fā)展尋找更加寬廣以及嶄新的平臺(tái)。

調(diào)查公司

資金需求決定開(kāi)發(fā)計(jì)劃

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究中心

經(jīng)理?xiàng)铕?/STRONG>