（2）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況分析

10月開(kāi)盤(pán)整體物業(yè)銷(xiāo)售率分析：本月推出以高層普通住宅為主，整體銷(xiāo)售率為58%。公寓推出24套，整體銷(xiāo)售率為48%。別墅產(chǎn)品共推出89套，銷(xiāo)售率為77%。商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目本月較上月相比大幅增加，其銷(xiāo)售率為49%。寫(xiě)字樓供應(yīng)280套，銷(xiāo)售率為70%。

表2-5：2011年1月-2011年10月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售變化（數(shù)據(jù)來(lái)源至祥研究中心）

年月

普通住宅（套）

公寓（套）

別墅（套）

商業(yè)（套）

寫(xiě)字樓（套）

銷(xiāo)售套數(shù)

銷(xiāo)售率

銷(xiāo)售套數(shù)

銷(xiāo)售率

銷(xiāo)售套數(shù)

銷(xiāo)售率

銷(xiāo)售套數(shù)

銷(xiāo)售率

銷(xiāo)售套數(shù)

銷(xiāo)售率

2011年1月

495

40%

137

55%

60%

24%

2011年2月

205

13%

2011年3月

273

73%

33%

2011年4月

1176

59%

240

45%

367

48%

2011年5月

265

25%

382

56%

88%

159

71%

2011年6月

1196

53%

237

25%

100%

2011年7月

647

64%

194

44%

2011年8月

1022

47%

101

48%

367

97%

2011年9月

683

52%

188

61%

53%

2011年10月

664

58%

48%

77%

49%

280

70%

（3）開(kāi)盤(pán)成交價(jià)格分析

10月昆明開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目住宅成交均價(jià)7550元/㎡，公寓5804元/㎡，商業(yè)58596元/㎡，寫(xiě)字樓16000元/㎡，別墅13130元/㎡。住宅均價(jià)按區(qū)域來(lái)看，昆明主城區(qū)約9000元/㎡左右，但本月主城區(qū)只有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，故該價(jià)格不能真實(shí)反映房?jī)r(jià)走勢(shì)。而別墅產(chǎn)品的價(jià)格主要是受石林區(qū)域的彩云天地這個(gè)項(xiàng)目的影響把總體均價(jià)拉低�？傮w來(lái)看，本月各物業(yè)類(lèi)型價(jià)格由于受供應(yīng)項(xiàng)目區(qū)位的影響基本保持合理、穩(wěn)定的一個(gè)區(qū)間，而商業(yè)價(jià)格也只有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，所以均價(jià)也不能得到真實(shí)反映。從本月均價(jià)來(lái)看住宅同比下降了3.84%，環(huán)比下降9.88%。商業(yè)同比上升了4.18%，環(huán)比上升30.47%。

圖2-7：2010年10月-2011年10月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)變化（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）

圖2-8：2011年10月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）

小結(jié):

10月值得注意的是，底價(jià)成交與土地流拍已經(jīng)成了土地交易市場(chǎng)的“主流”。實(shí)力派房企會(huì)選擇拿地“抄底”，這或許已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，目前信貸持續(xù)緊縮，有效需求不足仍是當(dāng)前和未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間制約樓市成交的重要因素，但現(xiàn)在對(duì)于一些現(xiàn)金充裕的大型開(kāi)發(fā)商而言應(yīng)該是拿地或并購(gòu)的大好時(shí)機(jī)。逆市拿地、提前布局，這似乎已經(jīng)成為了目前實(shí)力開(kāi)發(fā)商的共同心態(tài)。而市場(chǎng)似乎也在給房企一個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長(zhǎng)因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”。近日住建部部長(zhǎng)姜偉新對(duì)媒體說(shuō)“住房信息完善后可取消限購(gòu)”，此消息傳出后更是增加了開(kāi)發(fā)商的信心，而后市能否走出冷清的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)明年2、3月份市場(chǎng)才能看到一個(gè)滿意的答案。

來(lái)源：至祥置業(yè)

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。