關(guān)鍵詞：運(yùn)營(yíng)

住宅火商業(yè)冷考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力

有剛性需求者，有改善住房需求者，也有投資者，郊縣樓盤客戶群的多樣化，再加上政策利好，自然而然，不管是郊縣住宅項(xiàng)目，還是休閑度假類項(xiàng)目的公寓、別墅等產(chǎn)品，只要有產(chǎn)品推出市場(chǎng)，即創(chuàng)銷售紀(jì)錄。位于嵩明縣的龍泉上苑，今年6月份和10月份推出了兩次房源，“銷售很好，10月份推出當(dāng)天就被搶購(gòu)一空�！饼埲显烽_(kāi)發(fā)商昆明五華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司副總經(jīng)理晉龍如是說(shuō)。

郊縣樓盤市場(chǎng)走俏，令諸多開(kāi)發(fā)商歡喜，但讓一些開(kāi)發(fā)商不輕松的是，面對(duì)不同人群的需求，一些項(xiàng)目在前期開(kāi)發(fā)以及定位上就很難做到整體一致性，現(xiàn)實(shí)中，很多帶有商業(yè)體量的項(xiàng)目出現(xiàn)后期運(yùn)營(yíng)與前期預(yù)期并沒(méi)契合的狀況。包括郊縣項(xiàng)目和很多主打旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目就在前期規(guī)劃的同時(shí)配套有一定的商業(yè)體量，但卻在住宅火熱銷售完畢后出現(xiàn)商業(yè)租售兩難的境地，甚至出現(xiàn)租賃價(jià)與房屋售價(jià)倒掛的情況，也有一些項(xiàng)目的前期商鋪銷售火熱，后期商業(yè)卻遲遲起不來(lái)，比如尋甸某項(xiàng)目，別墅早已交房，其商鋪仍以40元/平方米的價(jià)格出租，目前雖有一些零星商鋪開(kāi)業(yè)，但是人氣不足。

“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功取決于很多條件因素，對(duì)含有商業(yè)的項(xiàng)目而言，住宅銷售只是起步，真正重要的環(huán)節(jié)是商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和消費(fèi)，這三點(diǎn)將決于項(xiàng)目的最終成敗�！瘪R先生認(rèn)為，很多郊縣盤的商業(yè)體量并不大，出現(xiàn)上述情況，一部分原因是郊縣消費(fèi)需求相對(duì)較小，人流量少，受習(xí)慣性消費(fèi)影響，很多位置好的商鋪出現(xiàn)好賣難租的狀況。

當(dāng)然也不乏一些大開(kāi)發(fā)商，進(jìn)入郊縣后打造的休閑度假類產(chǎn)品，以成熟的運(yùn)營(yíng)理念，公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)思路，正在改變著昆明郊縣休閑度假類產(chǎn)品面臨的尷尬。

記者點(diǎn)評(píng)：還是那句老話，購(gòu)鋪有風(fēng)險(xiǎn)，下手需謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞：人氣

入住率低影響投資項(xiàng)目人氣值

隨著各郊縣諸多新建樓盤的相繼交付使用，一些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，部分項(xiàng)目人氣不足，入住率低等都考驗(yàn)著項(xiàng)目后期商鋪運(yùn)營(yíng)。入住率明顯偏低的項(xiàng)目中，尤以休閑度假產(chǎn)品的中高端別墅、精品公寓等更為明顯。

“入住率偏低直接影響著項(xiàng)目的人氣，人氣不足直接導(dǎo)致的就是項(xiàng)目自帶的商業(yè)體無(wú)法存活�！瘪R先生認(rèn)為，一些住宅以當(dāng)?shù)刭?gòu)房人群為主，比如嵩明縣、尋甸縣等一些項(xiàng)目購(gòu)房群體，有一定的剛需存在，交付使用后，會(huì)有購(gòu)房者入住，但受城市總?cè)丝谙拗�，入住率也不是太高�?/P>

據(jù)記者多方了解，一些休閑度假類樓盤交付使用后鮮有業(yè)主入住，這些項(xiàng)目主要是石林、宜良等區(qū)域主打“旅游牌”的樓盤，其中不乏一些定位為中高端的別墅盤，賀云飛認(rèn)為，這樣的樓盤出現(xiàn)空置是正�，F(xiàn)象，購(gòu)買旅游地樓盤的客戶基本是投資性、度假性大于改善性，就算是自住的業(yè)主都屬于“候鳥(niǎo)型生活方式人群”，每年只有數(shù)周的時(shí)間來(lái)此居住，更何談入住率。比如石林，作為世界知名的風(fēng)景名勝區(qū)，石林從來(lái)不缺乏客源，但一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)是，接待能力不足，配套設(shè)施滯后，留不住游客，而這也正成為一些旅游項(xiàng)目熱銷后，入住率不高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)難的原因之一。

當(dāng)然，政府也在著力實(shí)施旅游二次創(chuàng)業(yè)，未來(lái)或?qū)⒔o當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇。

記者點(diǎn)評(píng)：入住率關(guān)乎社區(qū)商業(yè)的成熟度，剛性需求者，投資要慎重。

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