1996年，昆明市委任官房打通了火車(chē)北站下穿隧道，北站隧道的打通，直接催生了北京路延長(zhǎng)線的誕生，讓昆明城區(qū)向北拓展了數(shù)百米，由此北市區(qū)日漸豐滿(mǎn)。

至此，北京路作為大型百貨商場(chǎng)、賓館和高檔寫(xiě)字樓的聚集區(qū)，逐漸成為昆明市巔峰財(cái)富的標(biāo)志，并一直占據(jù)“昆明第一路”地位。

此后的改擴(kuò)建以及地鐵線的建設(shè)，更為北京路延長(zhǎng)線價(jià)值的凸顯做好了鋪墊。

在云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授看來(lái)，北京路是昆明的中軸線，它的延長(zhǎng)線與輕軌是一個(gè)方向，人們?nèi)粘５纳�、工作與交通有很大關(guān)系，僅從這一點(diǎn)看，北京路延長(zhǎng)線要聚攏人氣肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。

看好北京路未來(lái)發(fā)展的不僅是業(yè)內(nèi)人士，盤(pán)龍區(qū)區(qū)長(zhǎng)吳濤也曾表示，“地鐵沿線的北京路將是盤(pán)龍區(qū)的財(cái)富大道，我們已將其堪比為美國(guó)的‘第五大道’！”

事實(shí)上，北京路的富貴之氣不僅在昆明，在全國(guó)很多城市其重要地位幾乎沒(méi)有例外。據(jù)了解，全國(guó)各大城市以“北京路”命名的街道都在城市中心的繁華地帶，很多還是當(dāng)?shù)氐恼巍⒔?jīng)濟(jì)、文化中心。

北京路尋求商業(yè)價(jià)值再拓展

今年8月5日，昆明市規(guī)劃局就《昆明市城市近期建設(shè)規(guī)劃2011-2015》規(guī)劃方案明確提出，到2015年昆明要實(shí)現(xiàn)城市化水平超過(guò)70%。城市化水平是衡量城市化發(fā)展程度的數(shù)量指標(biāo)。城市化率越高意味著城市化發(fā)展程度越高，也對(duì)應(yīng)更高層級(jí)的商業(yè)中心。

而一個(gè)城市的商業(yè)中心，著力于人群聚集效應(yīng)和自然承受能力的和諧統(tǒng)一。這也是國(guó)外比較大型的商業(yè)中心基本上都建在城外的根本原因。但是，國(guó)內(nèi)新興商業(yè)中心多選址在城市中心或者邊緣，從而陷入了兩難困境：一是商業(yè)價(jià)值的嚴(yán)重流失，新興商業(yè)中心除了地段優(yōu)勢(shì)之外，很難再找到吸引客戶(hù)的亮點(diǎn)；二是投資價(jià)值的回報(bào)銳減，規(guī)模效應(yīng)的理論告訴我們，商業(yè)體發(fā)揮最大價(jià)值效應(yīng)有一個(gè)規(guī)模臨界點(diǎn)，商業(yè)體的過(guò)度聚集一旦突破了規(guī)模效應(yīng)最大化的臨界點(diǎn)，剩下的新興商業(yè)中心建設(shè)帶來(lái)的投資價(jià)值只能呈現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)。

這樣的尷尬境地，就需要重新審視新興商業(yè)中心的規(guī)劃與建設(shè)。昆明北城的發(fā)展也面臨著同樣的困局�？v觀北城發(fā)展，北京路與北辰大道交會(huì)處已經(jīng)形成第一個(gè)商業(yè)中心，北京路與霖雨路交會(huì)處成為第二個(gè)商業(yè)中心。但這兩個(gè)商業(yè)中心始終沒(méi)有將北城的商業(yè)價(jià)值引爆至最高點(diǎn)。而由于北三環(huán)的暢通，北辰財(cái)富中心多年聚攏的商氣，以及其區(qū)域中心氛圍，在一定程度上被沖淡。

需求催生供給，任何配套的產(chǎn)生都離不開(kāi)市場(chǎng)需求，離不開(kāi)人氣。這一點(diǎn)，在北城商業(yè)配套的發(fā)展過(guò)程中也有明顯體現(xiàn)。

在今年年初的踩盤(pán)過(guò)程中，北京路，麗水雅苑、金領(lǐng)時(shí)代、金江北大街、龍江雅苑等多個(gè)新盤(pán)的建設(shè)仍是如火如荼。業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)分析，依托盤(pán)龍北部山水新城的大規(guī)劃，以及濕地公園、盤(pán)龍江景觀帶、植物園、黑龍?zhí)兜荣Y源優(yōu)勢(shì)，北京路延長(zhǎng)線極有可能成長(zhǎng)為昆明下一個(gè)宜居的高端板塊。現(xiàn)如今，這個(gè)高端宜居板塊已經(jīng)相繼入駐，人氣明顯提升。

昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金江店負(fù)責(zé)人曾統(tǒng)計(jì)，僅在金江北大街一帶，北京路延長(zhǎng)線新入駐的家庭將達(dá)近2萬(wàn)戶(hù)。再輻射到北城更廣的區(qū)域，則輻射的常駐人口可能達(dá)到50萬(wàn)人次。

鑫益地產(chǎn)負(fù)責(zé)人就此表示，隨著大量人群聚集后產(chǎn)生的商業(yè)購(gòu)物等需求涌現(xiàn)，將在北京路延長(zhǎng)線催生新的購(gòu)物商圈。

日常生活離不開(kāi)商業(yè)配套。隨著區(qū)域入駐率的提升，一個(gè)集中的北城商業(yè)中心在灃源路與北京路的交會(huì)處出現(xiàn)，隨著片區(qū)人口的相繼入駐，已經(jīng)迫在眉睫。

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