卡殼之根和突圍之道

其實(shí)縱觀近年來(lái)昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，制約其發(fā)展的根源不外乎建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)與后期商業(yè)市場(chǎng)定位的脫節(jié)；前期招商與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的斷檔；開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅超越商業(yè)發(fā)展水平。

不過(guò)黃雷認(rèn)為，最根本的原因仍在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的短期性，在黃雷看來(lái)，此前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的本質(zhì)就是項(xiàng)目公司，經(jīng)營(yíng)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，大多不愿投入大量精力完善規(guī)劃和保證長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致出現(xiàn)銷(xiāo)售火經(jīng)營(yíng)冷的局面。更為重要的是，商業(yè)地產(chǎn)的成熟往往需要5年左右的時(shí)間，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)力支撐長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力，為此，在信貸緊縮的背景下，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)快速銷(xiāo)售回籠資金，銷(xiāo)售被視為他們的生存之路。

除了房地產(chǎn)企業(yè)本身的客觀原因，黃雷認(rèn)為起到推波助瀾的因素還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市規(guī)�？焖贁U(kuò)張所帶來(lái)的新型商業(yè)設(shè)施需求的急速增長(zhǎng)，以及投資投機(jī)群體的大量涌入，都使得開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需對(duì)商業(yè)發(fā)展足夠關(guān)注就可以獲取利益，使其喪失了整合商業(yè)資源的利益驅(qū)動(dòng)力，變得更為短視。此外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才的稀缺性也是制約昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在，這一點(diǎn)從此前幾個(gè)失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例中不難看出。

在黃雷看來(lái)，昆明商業(yè)地產(chǎn)目前的出售模式，導(dǎo)致項(xiàng)目整體運(yùn)作受到“小農(nóng)意識(shí)”的制約。整體所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，形成大量分散的利益群體，無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)調(diào)控能力不足，規(guī)模效應(yīng)無(wú)法顯現(xiàn)，后期發(fā)展動(dòng)力不足等系列問(wèn)題。

盡管當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)面臨著諸多的問(wèn)題，但在黃雷看來(lái)這些都是成長(zhǎng)中的正常情況，只要從城市總體發(fā)展出發(fā)合理配置商業(yè)資源；有效拓展融資渠道；從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)價(jià)值最大化，重視整個(gè)鏈條的打造，注重對(duì)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才的配套，并在前期進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的定位，以及在招商過(guò)程中進(jìn)行“定制化”開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)對(duì)非主力商業(yè)的吸引，同時(shí)，在后期管理中增強(qiáng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)后期運(yùn)作的管理能力，都會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而現(xiàn)在昆明商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著這樣的全新改變，一種走向?qū)I(yè)化、差異化、主題化的改變。

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