商業(yè)地產(chǎn)

專業(yè)化、差異化、主題化時代來臨

遍地開花，這是今年昆明商業(yè)地產(chǎn)給人最直觀的印象，不論是在建或即將面市的項目，其規(guī)模和供應量堪稱歷年之最。

是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大市所至？還是規(guī)避住宅風險的短視行為？有人認為，如此大的供應量會讓昆明的商業(yè)地產(chǎn)陷入供過于求的尷尬境地，陣痛即將來臨；不過至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認為，昆明商業(yè)地產(chǎn)已到了由開發(fā)走向經(jīng)營的轉(zhuǎn)型時代，遍地開花并非供應過剩，這是城市發(fā)展中無法逾越的過程，痛楚是難以避免的。

商業(yè)地產(chǎn)危機四伏？

“二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停貸”“認房又認貸”——一系列直指住宅的政策調(diào)控，讓整個樓市陷入極度觀望中。面對這樣的情況，很多開發(fā)商選擇了商業(yè)先行以迎合投資者的需求，一時間樓市呈現(xiàn)出“商動”之勢。對于這種情況的出現(xiàn)，現(xiàn)任昆明事必達商務有限公司董事長的李力曾接受本報采訪時冠以“危險的商業(yè)”這一概念。

李力認為，昆明有336個城中村正在升級改造，總體量達到4000萬平方米。很多項目動輒以城市綜合體設置，商業(yè)地產(chǎn)占比均在20%左右，按此估算，昆明336個城中村改造完成后將釋放出800萬平方米的商業(yè)體量，“800萬平方米，這個數(shù)字很可怕。但更可怕的是，很多商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計、定位都異常相似——影院、大賣場、大超市，不根據(jù)地塊屬性特點、不了解區(qū)域環(huán)境、不研判商業(yè)屬性、不深究商家需求，盲目追高、追大，一廂情愿地想當然，這樣的做法，相當危險�！�

“體量超大、商業(yè)物業(yè)類型單一。”李力對近期很多昆明商業(yè)地產(chǎn)項目總結(jié)出兩大特點。

和李力的觀點類似，至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認為，同質(zhì)化、物業(yè)類型單一已成為當下商業(yè)地產(chǎn)的最大病癥，不過黃雷也表示，盡管當下的昆明商業(yè)地產(chǎn)看似供過于求，但并非那么悲觀，也沒有到危機四伏的地步，畢竟處于發(fā)展中的昆明隨著資源聚合效應的顯現(xiàn)以及城市價值的凸顯，大批人流將不期而至，從這一點上看，黃雷認為，政府以及部分開發(fā)商仍極有很強的前瞻意識。

精細時代的到來？

“那么多商業(yè)體的出現(xiàn)，都要經(jīng)過政府的審批，政府不可能盲目行事。”在黃雷看來，昆明商業(yè)地產(chǎn)之所以有如此迅猛的勢頭，并非盲目，而是基于三個方面的原因，首先，昆明仍至整個云南省經(jīng)濟的快速發(fā)展，為昆明這個云南省的單核中心城市聚集了大量的消費能力，期望改善生活質(zhì)量，而商業(yè)是改造生活質(zhì)量的重要方面，這就為商業(yè)快速發(fā)展提供了宏觀機遇；其次，城中村改造的開發(fā)，回遷房的建設，而住宅銷售僅能維持市場水平，開發(fā)企業(yè)為了保證投資回報，將更多的賭注押在了商業(yè)方面，期望通過商業(yè)完成項目的利潤目標；再者，房地產(chǎn)進入“限購時代”，商業(yè)地產(chǎn)成為各路資本關注的投資熱點。

盡管昆明因城市發(fā)展的特殊性為商業(yè)地產(chǎn)提供了很多機會，但是因為昆明商業(yè)地產(chǎn)僅僅是起步階段，仍伴隨著許多不可逾越的痛楚。按黃雷的話說，就目前而言，昆明的商業(yè)地產(chǎn)正處于一個由開發(fā)走向經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段。

黃雷告訴記者，當下昆明從事商業(yè)開發(fā)的企業(yè)大多是由住宅開發(fā)順帶進行商業(yè)開發(fā)，開發(fā)程序上也延續(xù)著住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，商業(yè)規(guī)劃方面對于業(yè)態(tài)的需求考慮也有所欠缺，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求，進而造成住宅化的開發(fā)模式不能與商業(yè)運營實現(xiàn)有效對接，導致商業(yè)地產(chǎn)的空置率提升，影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。不過，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化的提升，昆明市場也開始出現(xiàn)以主題化和專業(yè)化為開發(fā)定位方向的模式，有針對性的開發(fā)招商工作，比如“螺螄灣國際商貿(mào)城”和“南亞風情第壹城”，它們標志著昆明商業(yè)開始走向?qū)I(yè)化、差異化、主題化的精細時代。