昆明商業(yè)配比人均1.5平米，是懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，還是前面一馬不川的商業(yè)坦途？現(xiàn)在，是開(kāi)發(fā)商和投資者靜下心來(lái)，理性面對(duì)的時(shí)刻了。

一個(gè)區(qū)域同時(shí)布局幾個(gè)沃爾瑪、家樂(lè)福，這是不是對(duì)城市資源是一種浪費(fèi)？什么樣的商業(yè)物業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立對(duì)不敗之地？面對(duì)“區(qū)域性國(guó)際城市”的這一戰(zhàn)略定位，昆明商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)拓者們將擔(dān)負(fù)起怎樣的歷史責(zé)任？手持大把人民幣的投資者，他們?cè)诋?dāng)下的商業(yè)投資熱潮中如何安全地獲得更多投資收益？本期，我們將邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士，從方方面面來(lái)給商業(yè)地產(chǎn)“撐眼”，理清思路、找準(zhǔn)頭緒、看清方向，這樣，才能在危機(jī)四伏中找到自己最好的出路。

關(guān)鍵詞：消化

問(wèn)題一：昆明目前的商業(yè)地產(chǎn)體量那么大，據(jù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)達(dá)到人均1.5平米之大，市場(chǎng)能不能消化？

文劍武【田野咨詢(xún)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)】：商業(yè)和住宅不同的一個(gè)特點(diǎn)就是：不是所有的商業(yè)物業(yè)都能用。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不僅僅看數(shù)量，更要看質(zhì)量。這在眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中已經(jīng)得到充分的體現(xiàn)。

王詠雪【云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員】：不能，至少在目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下是不能的！昆明的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)透支了至少5年的需求。目前種狀況，將昆明的商業(yè)地產(chǎn)放在昆明作為中國(guó)面向東南亞橋頭堡的背景下，放在十二五規(guī)劃期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的前提下，昆明的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)變得冰火兩重天！那些定位準(zhǔn)確，具有明顯的片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具備雄厚資金實(shí)力，充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商研發(fā)能力的項(xiàng)目，將在這個(gè)大背景下可得到市場(chǎng)的認(rèn)可，生意業(yè)做得紅紅火火。反之，項(xiàng)目則可能變得門(mén)庭冷落、門(mén)可羅雀。

楊皎【風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心主管】：就目前昆明商業(yè)供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，主要是在建和已知的潛在項(xiàng)目供應(yīng)量確實(shí)比較大，但是以目前市場(chǎng)情況來(lái)看，昆明商業(yè)是存在缺失點(diǎn)的，商業(yè)消化還是與其物業(yè)的定位方向有關(guān)，符合市場(chǎng)需求的能被消化，但是不符合消費(fèi)者習(xí)慣、或者是定位成市場(chǎng)已大量存在的商業(yè)，自然是不能被消化的。

吳亞飛【瑞豐和董事總經(jīng)理】：人均商業(yè)體量有多大這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，現(xiàn)在政府規(guī)劃也在控制，人均達(dá)到多少也并不可怕。目前的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商不要貪大，動(dòng)輒就是40萬(wàn)方、60萬(wàn)方以上的商業(yè)，一個(gè)區(qū)域同時(shí)布局幾個(gè)沃爾瑪、家樂(lè)福，這完全是對(duì)城市資源是一種消耗。我個(gè)人認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)不一定要“高大全”，而是要合理，1.5公里內(nèi)布局一個(gè)5.5萬(wàn)方的大型超市主力店、餐飲、百貨樣樣都有，已經(jīng)足夠了。這就象鞋子之對(duì)于腳，不是大就好，主要是合腳。未來(lái)，地鐵物業(yè)、保障房商業(yè)都是可以有所作為的。

黃雷【至祥置業(yè)（中國(guó)）有限公司董事副總經(jīng)理】：參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)的研究標(biāo)準(zhǔn)，人均占有的購(gòu)物商業(yè)面積約為1.2平方米，美國(guó)的相對(duì)較多也僅達(dá)到2平方米，而昆明如果達(dá)到1.5平方米那就相當(dāng)高了，短期市場(chǎng)消化必然是存在問(wèn)題的。商業(yè)的供應(yīng)面積的增長(zhǎng)速率已經(jīng)大幅超過(guò)了人口，也許在短期內(nèi)市場(chǎng)仍將維持火熱的局面，但持續(xù)經(jīng)營(yíng)將面臨巨大的挑戰(zhàn)，特別是在昆明單核商業(yè)模式的背景下，未來(lái)非核心區(qū)域的集中商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。

謝杰【智閣商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理】：昆明城中村改造是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的推手，也得益于此，大部分商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)都得以往上提升。當(dāng)然，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的放量，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是變激烈了。但競(jìng)爭(zhēng)往往會(huì)帶來(lái)服務(wù)的提升、費(fèi)用降低，結(jié)果是來(lái)消費(fèi)的人會(huì)越來(lái)越多，相應(yīng)地商業(yè)就會(huì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，最終的結(jié)果是促進(jìn)昆明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)看到，目前昆明的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有到白熱化，利潤(rùn)是偏高的，服務(wù)也還有待提升，商業(yè)發(fā)展還有很大空間。

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