賣(mài)什么？要看社區(qū)定位和消費(fèi)水平

現(xiàn)實(shí)中很多商鋪購(gòu)買(mǎi)者，往往不是后期經(jīng)營(yíng)者，而是租戶。記者在采訪中也注意到，除了租金，不少出租轉(zhuǎn)讓的商鋪還要一次性交10-15萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而這些商鋪的面積僅為50平方米左右，如此算來(lái)，租個(gè)商鋪不易，如何賺錢(qián)是個(gè)技術(shù)性問(wèn)題。

先看位于南市區(qū)滇池路的中央麗城，該項(xiàng)目Ⅰ期、Ⅱ期商鋪于今年3月初交房，目前，社區(qū)中已有東駿大藥房、品牌裝飾店、口腔診所、港貨店、中介公司和裝修公司處于營(yíng)業(yè)中。“待租”是中央麗城很多商鋪當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。據(jù)了解，該項(xiàng)目商鋪售價(jià)在35000元/平方米左右，租賃價(jià)格為140元/平方米/月。

“該項(xiàng)目住房售價(jià)在1.1萬(wàn)/平方米左右，社區(qū)定位偏高端，項(xiàng)目還要考慮周邊有云紡商業(yè)廣場(chǎng)、家樂(lè)福等大型配套，在業(yè)態(tài)選擇上要有差異性。此外，Ⅱ期住戶基本上還在裝修，消費(fèi)力很有限。”已經(jīng)開(kāi)業(yè)的一小食品店老板告訴記者。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，社區(qū)便利店、小食品店、水果干貨店、藥店等與社區(qū)居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)占據(jù)了重要的比重。比如北市區(qū)的春之城，該項(xiàng)目臨街商鋪被健之佳、天府棒棒雞、雜貨店、衣帽、精品店等店面環(huán)繞�！吧鐓^(qū)約有80%入住率，大部分業(yè)主是早出晚歸的上班族，很多消費(fèi)不在社區(qū)完成。”某中介工作人員告訴記者。

同樣位于北市區(qū)某社區(qū)商鋪?zhàn)赓U很紅火。目前，該社區(qū)商鋪內(nèi)已有茶室、精品店、小食品店、中介等商家�！爸斑@附近沒(méi)小超市，后來(lái)開(kāi)了一家，生意特別好，消費(fèi)人群主要是社區(qū)的業(yè)主�！币幻薪楣ぷ魅藛T稱(chēng)。

支招：商鋪經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)，要符合小區(qū)業(yè)主的銷(xiāo)售習(xí)慣和水平；小區(qū)入住率高，地段有優(yōu)勢(shì)是好事，但就怕業(yè)主們的消費(fèi)不在社區(qū)解決，這樣投資同樣有風(fēng)險(xiǎn)。租賃之前，還是要考慮社區(qū)定位和居住群體需求。

如何賺？選好業(yè)態(tài)還要看地段

租一間商鋪，面積在40平方米，租金140元/平方米/月，每個(gè)月的租金是5600元，一年租金則在67200元，當(dāng)然這還只是房租費(fèi)，賣(mài)什么能賺到租金還要盈利呢？

也許有人說(shuō)“餐飲”，因?yàn)槊褚允碁樘�，衣服等消費(fèi)品可以暫時(shí)不買(mǎi)，一天不吃飯是萬(wàn)萬(wàn)不行的。這個(gè)邏輯沒(méi)有任何問(wèn)題，問(wèn)題是大多新建社區(qū)商鋪都“拒絕”餐飲店進(jìn)入。比如北市區(qū)，居住相對(duì)集中的片區(qū)，很多新建小區(qū)的教育、超市、寫(xiě)字樓，商業(yè)等配套趨于完善。隨著大型綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)的逐步完善，入住人群的增多，社區(qū)商業(yè)的需求和發(fā)展空間也將變大。

是這樣嗎？先來(lái)算筆賬。比如與餐飲有關(guān)的面食、糕餅、小吃、水果類(lèi)，這類(lèi)業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積基本在15-30平方米左右，每月成本在5000以上，利潤(rùn)空間可觀，每月利潤(rùn)都在3500元以上。另一類(lèi)是小型超市、便利商品店，經(jīng)營(yíng)面積一般在70平方米以上。據(jù)了解，部分經(jīng)營(yíng)良好、入住率高的小區(qū)，這類(lèi)店鋪月利潤(rùn)可達(dá)5000以上，也有一些因與“沃爾瑪”、“家樂(lè)�！钡却蟪小白采馈�，處于虧損狀態(tài)，此外，部分社區(qū)茶室等也處于虧損狀態(tài)。賣(mài)衣帽飾品類(lèi)商鋪，經(jīng)營(yíng)面積約30-50平方米，租金約為140元/平方米/月。和諧世紀(jì)某服裝店，每日進(jìn)店人數(shù)為30人左右，月?tīng)I(yíng)業(yè)額6000元左右，持平或者少量盈利。

這三類(lèi)社區(qū)商鋪以家庭消費(fèi)為主，具有普遍性，與社區(qū)的入住率有著密切的關(guān)系。作為社區(qū)商業(yè)的主要形式，昆明社區(qū)商鋪在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營(yíng)不足的隱憂。

支招：社區(qū)商業(yè)要考慮普遍性，也要講究社區(qū)人群的消費(fèi)定位，走特色經(jīng)營(yíng)之路。有這樣一個(gè)案例，南市區(qū)某社區(qū)一港貨店，店面僅為20平方米，4月份開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)首月虧本經(jīng)營(yíng)，第二個(gè)月就扭虧為盈。除去房租、水電費(fèi)、成本，還有數(shù)百元的盈利，該店鋪老板告訴記者，店中所售產(chǎn)品比較精致，有特色，別的店買(mǎi)不到，這就是此店能在第二個(gè)月盈利的優(yōu)勢(shì)之一。

如何避險(xiǎn)趨利？統(tǒng)一管理是趨勢(shì)

所謂投資，總是與風(fēng)險(xiǎn)并行的，如何避險(xiǎn)而趨利呢？按照國(guó)外的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商鋪是一種長(zhǎng)期投資行為，其經(jīng)營(yíng)價(jià)值遠(yuǎn)大于房產(chǎn)本身的價(jià)值。社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理要統(tǒng)一，這樣才能保證良好的運(yùn)營(yíng)和租金收入。

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