近幾年時(shí)間才發(fā)展起來(lái)的廣福路、十里長(zhǎng)街板塊，有著近40個(gè)中大型居住社區(qū)，約20萬(wàn)人的常住人口的潛在消費(fèi)群體。但是遺憾的是幾年時(shí)間過(guò)去了，此板塊的商業(yè)仍舊呈點(diǎn)狀發(fā)展，一直沒(méi)有出現(xiàn)集中、連成一片的大型商業(yè)，造成此區(qū)域商業(yè)仍舊處于“溫吞水”狀態(tài)，既火不起來(lái)，也沒(méi)有那么熱鬧。那廣福路、十里長(zhǎng)街板塊商業(yè)現(xiàn)狀存在著什么樣的問(wèn)題，又有著怎樣的解決之道呢？

廣福路、十里長(zhǎng)街的一些商鋪，人氣還是有些淡。

綜述

廣福路、十里長(zhǎng)街商鋪投資冷熱不均

隨著新昆明一湖四片規(guī)劃的確定，昆明的發(fā)展開(kāi)始向南偏移，處于昆明主城與呈貢新城連接橋梁地段的廣福路、十里長(zhǎng)街地段開(kāi)始嶄露頭角，這幾年來(lái)大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)需求量也在膨脹。

據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，近2年來(lái)，廣福路、十里長(zhǎng)街地段已經(jīng)涌現(xiàn)出十余個(gè)業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)項(xiàng)目。如十里長(zhǎng)街的富城車(chē)世界、廣福路上的集成廣福商業(yè)中心、大型建材城—大商匯以及還在建設(shè)中的“一站式”潮流時(shí)尚泛MALL模式定位的奧宸·財(cái)富廣場(chǎng)。但眾多商業(yè)項(xiàng)目在此區(qū)域的建成，板塊內(nèi)近20余萬(wàn)人群的消費(fèi)需求，卻沒(méi)能如開(kāi)發(fā)商預(yù)期一樣迅速引爆廣福路、十里長(zhǎng)街片區(qū)商業(yè)氣氛的高漲，除一部分頗具地段優(yōu)勢(shì)的社區(qū)商鋪以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有著固定的消費(fèi)群體，生意還算不錯(cuò)外，大量的社區(qū)商鋪卻在為了苦房租而在生存線(xiàn)上掙扎。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，廣福路、十里長(zhǎng)街地段一些老舊小區(qū)旁的社區(qū)商業(yè)租金已經(jīng)有了同比30%的漲幅，但是排除少量熱點(diǎn)地段外，整個(gè)片區(qū)社區(qū)商業(yè)租金價(jià)格與去年同期相比，漲幅較小。廣福路部分地段甚至由于前期規(guī)劃不到位、業(yè)態(tài)定位同質(zhì)化嚴(yán)重、入住率不高的原因?qū)е律鐓^(qū)臨街商鋪出現(xiàn)大量空置，租金水平持續(xù)低迷，依舊徘徊在40至50元/平方米/月。投資者們“一鋪養(yǎng)三代”的巨大期望值大打折扣。

市場(chǎng)調(diào)查

[廣福路]商業(yè)布局零散淡化商圈效應(yīng)

行走在廣福路上，就能發(fā)現(xiàn)，該道路已經(jīng)很少有未開(kāi)發(fā)地塊。

記者首先來(lái)到廣福路的湖畔小區(qū)，由于建成時(shí)間較早，小區(qū)入住率較高，目前其社區(qū)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度較大，已經(jīng)在70至100元/平方米/月左右，一些面積較小的臨街商鋪，租金已經(jīng)炒到100元/平方米/月以上。由于距離滇池路較近，廣福路湖畔小區(qū)周邊道路兩旁，已經(jīng)有一些中高檔餐飲機(jī)構(gòu)正在運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。

沿著廣福路前行，就到達(dá)了廣福商業(yè)中心，早在去年，此項(xiàng)目已經(jīng)引進(jìn)了部分會(huì)所、餐飲、百貨類(lèi)的小商業(yè)，不過(guò)依憑小區(qū)內(nèi)有限的消費(fèi)需求，還未完全能支撐這些商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，租金水平在50至60元/平方米/月。記者注意到，這一帶的商鋪生意并不算好，一部分店鋪還未開(kāi)展?fàn)I業(yè)。

廣福路中段屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的中心區(qū)，有著大商匯及邦盛茶城等特色商業(yè)，目前已經(jīng)有一些固定消費(fèi)群體作為支撐。從此地往朱家村立交橋方向前行，就到達(dá)了銀�！�暢園及新亞洲體育城四期·星體花園社區(qū)，這一帶為社區(qū)商業(yè)唱主角，雖然新建的住宅小區(qū)很多，但每個(gè)小區(qū)之間均間隔一至二公里路程，導(dǎo)致社區(qū)與社區(qū)的小型商業(yè)無(wú)法連成一線(xiàn)，商鋪的人氣不高。而入住率的偏低，也讓沿線(xiàn)社區(qū)商業(yè)空置率較高，目前其商鋪的租金在40至50元/平方米/月左右，與去年年底相比變化不大。

[十里長(zhǎng)街]住宅布局合理利于商圈形成

相對(duì)于廣福路社區(qū)商業(yè)的冷熱不均，十里長(zhǎng)街沿線(xiàn)的商業(yè)顯得要紅火多了。尤其是靠近機(jī)場(chǎng)的十里長(zhǎng)街下半段，臨街社區(qū)商業(yè)非常成熟，多家餐飲、美容院、桑拿、茶室、中介機(jī)構(gòu)齊聚于此，租金一般在70元/平方米/月以上。而在省高院附近的世紀(jì)半島及陀飛輪藝術(shù)住宅、法苑小區(qū)周邊，已經(jīng)形成了成熟的社區(qū)商業(yè)商圈。加之周邊富城車(chē)世界等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)需求，讓這一片區(qū)鋪面租金在50至60元/平方米/月左右，呈現(xiàn)出30%以上的同比漲幅。

記者在實(shí)在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于廣福路道路兩旁綠化多、輔道較多的交通布局，寬敞的十里長(zhǎng)街無(wú)論是在停車(chē)方便程度還是在社區(qū)底鋪的開(kāi)放性上，都更利于社區(qū)底鋪的運(yùn)營(yíng)。比如說(shuō)陀飛輪藝術(shù)住宅以及世紀(jì)半島小區(qū)，都有相當(dāng)部分的社區(qū)商鋪處于開(kāi)放式的布局，對(duì)于商家吸引人氣有著先天優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，十里長(zhǎng)街的住宅布局與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成抱團(tuán)局勢(shì)，人群的潛在消費(fèi)需求給予了社區(qū)商鋪有力支撐。

采訪(fǎng)中記者發(fā)現(xiàn)，雖然同處于南市區(qū)，但廣福路及十里長(zhǎng)街的聚商能力卻有著天壤之別。仔細(xì)分析便會(huì)發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)若想形成規(guī)模，必定需要聚團(tuán)效應(yīng)及商家之間的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，十里長(zhǎng)街片區(qū)內(nèi)成群連片的住宅規(guī)劃、開(kāi)放式的街區(qū)設(shè)計(jì)較廣福路目前相對(duì)分隔開(kāi)的住宅分布上，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的帶動(dòng)性更為明顯。

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