[二手商鋪]交易開(kāi)始啟動(dòng)

近幾年來(lái)，廣福路、十里長(zhǎng)街地段住宅開(kāi)發(fā)量的增多，加速了其商業(yè)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。記者從榮城房產(chǎn)、裕興不動(dòng)產(chǎn)、東函房產(chǎn)了解到，時(shí)下兩大片區(qū)的二手商鋪交易市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，出租率及租金也隨著地段的不同，呈現(xiàn)出“冷熱不均”的現(xiàn)狀。

廣福路、十里長(zhǎng)街地段的商鋪出租及交易集中在社區(qū)底商，與去年同期相比，出租率同比上漲20％。進(jìn)入3月份，十里長(zhǎng)街片區(qū)的�？祷▓@、地中海小區(qū)底商的租金價(jià)格有了同比30％的漲幅，租金由去年的30至40元／平方米／月上漲至現(xiàn)在的45至60元／平方米／月。一部分獨(dú)棟商鋪，比如有著兩層以上層高的，月租金也基本在40元／平方米／月以上。而一些已經(jīng)建成多年的老小區(qū)的社區(qū)商鋪更為吃香一些，比如法苑小區(qū)，其社區(qū)底商月租金也達(dá)到80至90元／平方米／月。

與之相比，廣福路沿線(xiàn)的二手商鋪成交情況就差得多。市民的租賃意向較為集中在湖畔之夢(mèng)小區(qū)底商，其租金價(jià)格在70元／平方米／月以上，一些地段好的臨街鋪面，可以租到100元／平方米／月以上。但靠近新亞洲體育城四期項(xiàng)目的廣福路地段的二手商鋪交易就比較冷清，不僅租金較去年相比沒(méi)有出現(xiàn)多少上漲，商鋪的空置率也較大。

“究其原因，主要是因?yàn)閺V福路新亞洲體育城四期周邊的底商旁有一個(gè)綠化帶設(shè)計(jì)，遮擋部分商鋪門(mén)面，同時(shí)停車(chē)不方便也是一個(gè)問(wèn)題，底商運(yùn)營(yíng)難度加大。同時(shí)，這一片區(qū)小區(qū)入住率不高也是原因之一”。榮城房產(chǎn)�？档甑觊L(zhǎng)龍?jiān)聘１硎尽?/P>

采訪(fǎng)中記者也了解到，目前廣福路地段二手商鋪成交均價(jià)在12000元/平方米以上，湖畔之夢(mèng)小區(qū)的底商價(jià)格已炒到4萬(wàn)元/平方米以上。而十里長(zhǎng)街地段的二手商鋪成交均價(jià)從2萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米不等。目前，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍還未完全引爆，這兩大片區(qū)的二手商鋪交易并不是很多。

專(zhuān)家分析

針對(duì)目前廣福路、十里長(zhǎng)街地段商業(yè)發(fā)展冷熱不均的現(xiàn)象，記者邀請(qǐng)了業(yè)內(nèi)人士深入剖析片區(qū)商業(yè)存在的問(wèn)題，為區(qū)域商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展指點(diǎn)迷津。

社區(qū)底商走差異化之路

李純玉（昆明合富輝煌市場(chǎng)研究部總監(jiān)）

癥狀：目前廣福路、十里長(zhǎng)街地段沿線(xiàn)一些交房2年以上的小區(qū)，入住率開(kāi)始較前幾年相比有所攀升，但是商業(yè)氣氛沒(méi)有太大提升，租金上漲率相比于其他片區(qū)來(lái)說(shuō)，并不算高。

診斷：這一帶住宅商鋪的前期規(guī)劃存在一定問(wèn)題。比如說(shuō)很多底商都是三層以上層高，面積很大，需要的投資額大，業(yè)態(tài)定位也相對(duì)受局限，除了操作大型餐館以及會(huì)所等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，再無(wú)其他出路；其次，人們的消費(fèi)習(xí)慣還沒(méi)有改變，大部分居住在這個(gè)片區(qū)的人只是晚上回去，工作在城里，一些請(qǐng)客、娛樂(lè)活動(dòng)也安排在主城區(qū)；第三，片區(qū)的商圈氛圍沒(méi)有完全形成，養(yǎng)商期太長(zhǎng)了。第四，大體量的社區(qū)底商過(guò)于集中，難免存在一些業(yè)態(tài)重復(fù)。

處方：一個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍及人氣僅憑人為的造勢(shì)很難造起來(lái)。任何商圈從誕生到養(yǎng)商再到成熟，都需要一個(gè)過(guò)程。所以現(xiàn)在的廣福路及十里長(zhǎng)街地段還處于養(yǎng)商期間。在這期間，投資者要進(jìn)駐片區(qū)做生意，首先要調(diào)查現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)的定位及配比，找出空缺，做差異化的商業(yè)。第二，片區(qū)內(nèi)新出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目，一定要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃工作。開(kāi)發(fā)商首先要尊重市場(chǎng)的需要，然后才定位做什么商業(yè)，最開(kāi)始可能只是一個(gè)社區(qū)商業(yè)，以后再來(lái)逐步延伸。合理的定位及布局，對(duì)前期的招商至關(guān)重要。同時(shí)也可以在項(xiàng)目推售前期引進(jìn)一些大型商家進(jìn)駐，豐富片區(qū)業(yè)態(tài)配比，并與周邊項(xiàng)目商業(yè)形成互補(bǔ)及互動(dòng)。第三，對(duì)于已經(jīng)在片區(qū)內(nèi)開(kāi)業(yè)的商家，提高服務(wù)也是關(guān)鍵因素。如果你是在一個(gè)社區(qū)底商做百貨生意，那么為住戶(hù)提供一些外送服務(wù)或是加大促銷(xiāo)活動(dòng)，可吸引人氣，保證運(yùn)營(yíng)正常進(jìn)行。

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