近幾年時間才發(fā)展起來的廣福路、十里長街板塊，有著近40個中大型居住社區(qū)，約20萬人的常住人口的潛在消費群體。但是遺憾的是幾年時間過去了，此板塊的商業(yè)仍舊呈點狀發(fā)展，一直沒有出現(xiàn)集中、連成一片的大型商業(yè)，造成此區(qū)域商業(yè)仍舊處于“溫吞水”狀態(tài)，既火不起來，也沒有那么熱鬧。那廣福路、十里長街板塊商業(yè)現(xiàn)狀存在著什么樣的問題，又有著怎樣的解決之道呢？

廣福路、十里長街的一些商鋪，人氣還是有些淡。

綜述

廣福路、十里長街商鋪投資冷熱不均

隨著新昆明一湖四片規(guī)劃的確定，昆明的發(fā)展開始向南偏移，處于昆明主城與呈貢新城連接橋梁地段的廣福路、十里長街地段開始嶄露頭角，這幾年來大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)需求量也在膨脹。

據(jù)記者初步統(tǒng)計，近2年來，廣福路、十里長街地段已經(jīng)涌現(xiàn)出十余個業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)項目。如十里長街的富城車世界、廣福路上的集成廣福商業(yè)中心、大型建材城—大商匯以及還在建設(shè)中的“一站式”潮流時尚泛MALL模式定位的奧宸·財富廣場。但眾多商業(yè)項目在此區(qū)域的建成，板塊內(nèi)近20余萬人群的消費需求，卻沒能如開發(fā)商預(yù)期一樣迅速引爆廣福路、十里長街片區(qū)商業(yè)氣氛的高漲，除一部分頗具地段優(yōu)勢的社區(qū)商鋪以及專業(yè)市場有著固定的消費群體，生意還算不錯外，大量的社區(qū)商鋪卻在為了苦房租而在生存線上掙扎。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，今年以來，廣福路、十里長街地段一些老舊小區(qū)旁的社區(qū)商業(yè)租金已經(jīng)有了同比30%的漲幅，但是排除少量熱點地段外，整個片區(qū)社區(qū)商業(yè)租金價格與去年同期相比，漲幅較小。廣福路部分地段甚至由于前期規(guī)劃不到位、業(yè)態(tài)定位同質(zhì)化嚴(yán)重、入住率不高的原因?qū)е律鐓^(qū)臨街商鋪出現(xiàn)大量空置，租金水平持續(xù)低迷，依舊徘徊在40至50元/平方米/月。投資者們“一鋪養(yǎng)三代”的巨大期望值大打折扣。

市場調(diào)查

[廣福路]商業(yè)布局零散淡化商圈效應(yīng)

行走在廣福路上，就能發(fā)現(xiàn)，該道路已經(jīng)很少有未開發(fā)地塊。

記者首先來到廣福路的湖畔小區(qū)，由于建成時間較早，小區(qū)入住率較高，目前其社區(qū)內(nèi)的商鋪租金上漲幅度較大，已經(jīng)在70至100元/平方米/月左右，一些面積較小的臨街商鋪，租金已經(jīng)炒到100元/平方米/月以上。由于距離滇池路較近，廣福路湖畔小區(qū)周邊道路兩旁，已經(jīng)有一些中高檔餐飲機構(gòu)正在運營，經(jīng)營狀況不錯。

沿著廣福路前行，就到達了廣福商業(yè)中心，早在去年，此項目已經(jīng)引進了部分會所、餐飲、百貨類的小商業(yè)，不過依憑小區(qū)內(nèi)有限的消費需求，還未完全能支撐這些商業(yè)的運營，租金水平在50至60元/平方米/月。記者注意到，這一帶的商鋪生意并不算好，一部分店鋪還未開展?fàn)I業(yè)。

廣福路中段屬于專業(yè)市場的中心區(qū)，有著大商匯及邦盛茶城等特色商業(yè)，目前已經(jīng)有一些固定消費群體作為支撐。從此地往朱家村立交橋方向前行，就到達了銀�！�暢園及新亞洲體育城四期·星體花園社區(qū)，這一帶為社區(qū)商業(yè)唱主角，雖然新建的住宅小區(qū)很多，但每個小區(qū)之間均間隔一至二公里路程，導(dǎo)致社區(qū)與社區(qū)的小型商業(yè)無法連成一線，商鋪的人氣不高。而入住率的偏低，也讓沿線社區(qū)商業(yè)空置率較高，目前其商鋪的租金在40至50元/平方米/月左右，與去年年底相比變化不大。

[十里長街]住宅布局合理利于商圈形成

相對于廣福路社區(qū)商業(yè)的冷熱不均，十里長街沿線的商業(yè)顯得要紅火多了。尤其是靠近機場的十里長街下半段，臨街社區(qū)商業(yè)非常成熟，多家餐飲、美容院、桑拿、茶室、中介機構(gòu)齊聚于此，租金一般在70元/平方米/月以上。而在省高院附近的世紀(jì)半島及陀飛輪藝術(shù)住宅、法苑小區(qū)周邊，已經(jīng)形成了成熟的社區(qū)商業(yè)商圈。加之周邊富城車世界等專業(yè)市場的消費需求，讓這一片區(qū)鋪面租金在50至60元/平方米/月左右，呈現(xiàn)出30%以上的同比漲幅。

記者在實在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，相對于廣福路道路兩旁綠化多、輔道較多的交通布局，寬敞的十里長街無論是在停車方便程度還是在社區(qū)底鋪的開放性上，都更利于社區(qū)底鋪的運營。比如說陀飛輪藝術(shù)住宅以及世紀(jì)半島小區(qū)，都有相當(dāng)部分的社區(qū)商鋪處于開放式的布局，對于商家吸引人氣有著先天優(yōu)勢。與此同時，十里長街的住宅布局與專業(yè)市場形成抱團局勢，人群的潛在消費需求給予了社區(qū)商鋪有力支撐。

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，雖然同處于南市區(qū)，但廣福路及十里長街的聚商能力卻有著天壤之別。仔細(xì)分析便會發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)若想形成規(guī)模，必定需要聚團效應(yīng)及商家之間的業(yè)態(tài)互補，十里長街片區(qū)內(nèi)成群連片的住宅規(guī)劃、開放式的街區(qū)設(shè)計較廣福路目前相對分隔開的住宅分布上，對于社區(qū)商業(yè)的帶動性更為明顯。

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