回顧

調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)90/70政策效果不明

其實(shí)對于房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，早在3年前就已經(jīng)出臺了細(xì)化政策。2006年的中國房地產(chǎn)市場，正處在房價(jià)飛漲的賣方市場階段，大量熱錢進(jìn)入樓市，投資性購房比例不斷上升。在一些城市一度出現(xiàn)連夜排隊(duì)搶購商品房的現(xiàn)象，社會對房價(jià)的高漲怨聲載道。在這種背景下，為控制房價(jià)、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（俗稱“國十五條”）�！兑庖姟诽岢�，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

市場調(diào)整政策執(zhí)行扭曲

在90/70政策誕生初期，2006年年中房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)了一段平靜期，出現(xiàn)了較多的觀望者，開發(fā)商對正準(zhǔn)備開發(fā)的房地產(chǎn)規(guī)劃按國家規(guī)定進(jìn)行修改。很多已設(shè)計(jì)好的圖紙根據(jù)政策不得不進(jìn)行必要的調(diào)整。這是90/70政策在初期比較顯著的效果。但隨后，由于對90/70政策存在按項(xiàng)目、區(qū)域、城市等不同執(zhí)行方式的差異，90/70政策最終落地的效果并不明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年40個(gè)重點(diǎn)城市中，新建90平米以下商品的批準(zhǔn)預(yù)售面積、月末累積可售面積和登記銷售面積比均占不到三成。雖然2008年這一情況得到了緩解，但到了2009年，國家推出的一系列稅收、利率優(yōu)惠政策使得大量改善型和投資型需求入市，市場對于大戶型的需求開始上升，從而也引發(fā)了取消“90/70”政策的呼聲。

對策博弈政策控制房價(jià)成空談

90/70政策頒布后，一方面市場對于大戶型及別墅產(chǎn)品的供應(yīng)預(yù)期減少，導(dǎo)致大戶型及別墅產(chǎn)品價(jià)格上漲。另一方面，中、小戶型本身存在的總價(jià)低、單價(jià)高等特點(diǎn)，也使得中、小戶型的價(jià)格并沒有降下來。因?yàn)槭袌錾现�、小戶型供�?yīng)量的上升，激發(fā)了過渡型及投資型需求，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。另外，為了規(guī)避政策，開發(fā)商在產(chǎn)品上也不斷創(chuàng)新：如雙拼戶型；通過入戶花園、空中花園、陽臺、地下室、躍層、假復(fù)式等等偷面積的手法，這些“對策”一方面使得戶型的功能結(jié)構(gòu)變得千奇百怪、實(shí)用性降低，同時(shí)也由于建筑成本的提升，促使了房價(jià)的上浮。市場成交價(jià)格的態(tài)勢，多少有點(diǎn)違背政策出臺的初衷。

現(xiàn)狀：房價(jià)上漲過快中小戶型入市救急

2008年，是中國樓市的變局之年。在經(jīng)歷了2006、2007年的瘋狂漲勢之后，整個(gè)2008年，樓市都沉寂在量價(jià)雙跌的悲觀情緒之中。在這種背景下，中央及地方政府相繼出臺了一系列“救市”政策，在2009年取得了良好的效果。2009年，受過渡型需求及改善型需求兩大剛性需求的帶動，房地產(chǎn)市場迅速回升，全年全國新建商品住房成交面積大幅度增加，成交價(jià)格也隨之高漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價(jià)水平，都創(chuàng)出了歷史新高。但同時(shí)，部分城市也出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，部分一線城市及省會城市的房價(jià)已經(jīng)超過了之前最高的2007年，購房者觀望情緒逐漸轉(zhuǎn)濃，成交量也出現(xiàn)大幅下滑。在這種背景下，國家相繼出臺樓市調(diào)控政策。而調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就是這些調(diào)控政策中的重要組成部分。

而中小戶型的供應(yīng)量加大對于控制房價(jià)是否有效，答案似乎并不那么肯定。拿昆明來說，2009年昆明四區(qū)全年共成交各類商品房78201套，成交面積為704.4萬平方米，套均成交面積剛好90平方米。而這一數(shù)據(jù)在2007、2008年分別為108和101平方米，市場上中、小戶型所占的比重，比前幾年已經(jīng)多出不少。相反，昆明的房價(jià)卻并沒有因?yàn)橹行�戶型的大量入市而有所下降。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昆明房價(jià)從2007年的均價(jià)3786元/平方米漲至2009年的5165元/平方米，漲幅為36.4%。兩年間，套均面積下降了16.7%，房價(jià)卻上漲了36.4%。由此可見，住房面積的調(diào)控，不一定就是穩(wěn)定市場的良藥。

不過，也有人認(rèn)為，90/70政策的初衷是遏制快速上漲的房價(jià)，降低購房門檻。之所以效果并不明顯，是因有些地方在執(zhí)行中打折扣，或者根本就不執(zhí)行，從而未能造成中小戶型同時(shí)大量面市的局面。一旦加大中小戶型住房建設(shè)在全國范圍內(nèi)的強(qiáng)制執(zhí)行力度，勢必會產(chǎn)生大量中小戶型的同質(zhì)化產(chǎn)品。而大量同質(zhì)化的產(chǎn)品必然會加劇銷售競爭，對抑制房價(jià)快速上漲的作用也就不言自明了。

對此，合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉認(rèn)為，從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，住房面積不應(yīng)該是樓市調(diào)控的主線，對房價(jià)的控制作用也十分有限，因?yàn)榧彝サ淖》啃枨笠矔�隨著時(shí)間的推移發(fā)生改變。如果初衷是為遏制房價(jià)過快上漲，那么加大限價(jià)房、社會保障性住房建設(shè)力度，放寬經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等申購條件，才能從根本上解決問題。

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