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在中央出臺的樓市政策中，對于住房供應結構的調整逐漸成為業(yè)內討論的焦點。一方面要“加快中、小戶型普通商品住房建設”，一方面對經濟適用房、廉租房及中小戶型比率做出明確約定。讓人不得不感慨，是不是“90/70”政策又有卷土重來之勢頭？不過，目前樓市面臨的最主要的問題還是房價上漲過快，致使房價與老百姓收入比差越來越大。增加中、小戶型供應量，能否實現控制房價，達到救樓市燃眉之急的目的呢？

去年12月份至今，從收緊二套房貸、調整二手房營業(yè)稅免征期到提高開發(fā)商拿地門檻及商業(yè)銀行存款準備金率等，各級政府對于房地產市場連環(huán)出拳，欲抑制從09年3月以來出現的房價上漲過快的勢頭。1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國11條”）；1月22日，在云南省“兩會”相關報告中，加快中、小戶型普通商品住房建設再度被重點提及。另外，1月21日，國土資源部發(fā)布了《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，明確了經適房、廉租房、中小戶型普通住宅比率不得低于70%。有業(yè)內人士表示，三四年前國家為了對房地產市場的供應結構進行調整和規(guī)范，就已經出臺了“90/70政策”，但執(zhí)行力度及實際效果并沒有達到預期。所以此次增加中、小戶型商品房建設，能否真正實現控制房價的愿望還很難預計。

近期樓市政策的維穩(wěn)意圖很明顯。CFP供圖

回顧

調控供應結構90/70政策效果不明

其實對于房地產市場供應結構進行調整和規(guī)范，早在3年前就已經出臺了細化政策。2006年的中國房地產市場，正處在房價飛漲的賣方市場階段，大量熱錢進入樓市，投資性購房比例不斷上升。在一些城市一度出現連夜排隊搶購商品房的現象，社會對房價的高漲怨聲載道。在這種背景下，為控制房價、調整和規(guī)范房地產市場供應結構，2006年5月29日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（俗稱“國十五條”）�！兑庖姟诽岢�，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

市場調整政策執(zhí)行扭曲

在90/70政策誕生初期，2006年年中房地產市場的確出現了一段平靜期，出現了較多的觀望者，開發(fā)商對正準備開發(fā)的房地產規(guī)劃按國家規(guī)定進行修改。很多已設計好的圖紙根據政策不得不進行必要的調整。這是90/70政策在初期比較顯著的效果。但隨后，由于對90/70政策存在按項目、區(qū)域、城市等不同執(zhí)行方式的差異，90/70政策最終落地的效果并不明顯。據統(tǒng)計顯示，2007年40個重點城市中，新建90平米以下商品的批準預售面積、月末累積可售面積和登記銷售面積比均占不到三成。雖然2008年這一情況得到了緩解，但到了2009年，國家推出的一系列稅收、利率優(yōu)惠政策使得大量改善型和投資型需求入市，市場對于大戶型的需求開始上升，從而也引發(fā)了取消“90/70”政策的呼聲。

對策博弈政策控制房價成空談

90/70政策頒布后，一方面市場對于大戶型及別墅產品的供應預期減少，導致大戶型及別墅產品價格上漲。另一方面，中、小戶型本身存在的總價低、單價高等特點，也使得中、小戶型的價格并沒有降下來。因為市場上中、小戶型供應量的上升，激發(fā)了過渡型及投資型需求，房價節(jié)節(jié)攀高。另外，為了規(guī)避政策，開發(fā)商在產品上也不斷創(chuàng)新：如雙拼戶型；通過入戶花園、空中花園、陽臺、地下室、躍層、假復式等等偷面積的手法，這些“對策”一方面使得戶型的功能結構變得千奇百怪、實用性降低，同時也由于建筑成本的提升，促使了房價的上浮。市場成交價格的態(tài)勢，多少有點違背政策出臺的初衷。

現狀：房價上漲過快中小戶型入市救急

2008年，是中國樓市的變局之年。在經歷了2006、2007年的瘋狂漲勢之后，整個2008年，樓市都沉寂在量價雙跌的悲觀情緒之中。在這種背景下，中央及地方政府相繼出臺了一系列“救市”政策，在2009年取得了良好的效果。2009年，受過渡型需求及改善型需求兩大剛性需求的帶動，房地產市場迅速回升，全年全國新建商品住房成交面積大幅度增加，成交價格也隨之高漲。根據國家統(tǒng)計局公布的2009年全國房地產市場數據，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價水平，都創(chuàng)出了歷史新高。但同時，部分城市也出現了房價上漲過快等問題，部分一線城市及省會城市的房價已經超過了之前最高的2007年，購房者觀望情緒逐漸轉濃，成交量也出現大幅下滑。在這種背景下，國家相繼出臺樓市調控政策。而調整住房供應結構，就是這些調控政策中的重要組成部分。

而中小戶型的供應量加大對于控制房價是否有效，答案似乎并不那么肯定。拿昆明來說，2009年昆明四區(qū)全年共成交各類商品房78201套，成交面積為704.4萬平方米，套均成交面積剛好90平方米。而這一數據在2007、2008年分別為108和101平方米，市場上中、小戶型所占的比重，比前幾年已經多出不少。相反，昆明的房價卻并沒有因為中小戶型的大量入市而有所下降。昆明市房產信息網統(tǒng)計數據顯示，昆明房價從2007年的均價3786元/平方米漲至2009年的5165元/平方米，漲幅為36.4%。兩年間，套均面積下降了16.7%，房價卻上漲了36.4%。由此可見，住房面積的調控，不一定就是穩(wěn)定市場的良藥。

不過，也有人認為，90/70政策的初衷是遏制快速上漲的房價，降低購房門檻。之所以效果并不明顯，是因有些地方在執(zhí)行中打折扣，或者根本就不執(zhí)行，從而未能造成中小戶型同時大量面市的局面。一旦加大中小戶型住房建設在全國范圍內的強制執(zhí)行力度，勢必會產生大量中小戶型的同質化產品。而大量同質化的產品必然會加劇銷售競爭，對抑制房價快速上漲的作用也就不言自明了。

對此，合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉認為，從以往的經驗來看，住房面積不應該是樓市調控的主線，對房價的控制作用也十分有限，因為家庭的住房需求也會隨著時間的推移發(fā)生改變。如果初衷是為遏制房價過快上漲，那么加大限價房、社會保障性住房建設力度，放寬經濟適用房、廉租房等申購條件，才能從根本上解決問題。