觀點PK：中小戶型入市能否抑制房價？

正方：加大中小戶型市場供應(yīng)利于平抑房價

云南財經(jīng)大學經(jīng)濟發(fā)展研究中心研究員王詠雪

加大中、小戶型市場建設(shè)力度，從而增加中、小戶型的市場供應(yīng)，對于平抑房價是有效果的，對于整個房地產(chǎn)的健康發(fā)展也是有利的。就像90/70政策剛出臺的時候，對于整個房地產(chǎn)市場的觸動還是比較明顯的。一方面市場會出現(xiàn)較多戶型面積區(qū)間相同的房源，購房者的可選擇面會更寬；另一方面，大戶型及豪宅市場份額的萎縮會促使中小戶型市場的競爭變得更加激烈。加上其他一系列的配套政策，也會促使中小戶型產(chǎn)品的價格更加平穩(wěn)。

不過，雖然這個思路是對的，但對于如何加大中、小戶型的建設(shè)，目前卻沒有相關(guān)的執(zhí)行政策或操作規(guī)范出臺。這個政策的關(guān)鍵，就在于執(zhí)行。像三年前的90/70政策，在政策出臺初期還起到了一定的效果。但執(zhí)行中因為種種原因被打折，繼而又在房地產(chǎn)市場的低谷期出現(xiàn)了放寬的情況，導致整個政策在執(zhí)行過程中扭曲變形；另一方面，由于政策存在漏洞，導致市場上很多開發(fā)商紛紛采取各種方法規(guī)避，使得政策的實施并未達到預(yù)期目的。在此次調(diào)控中，盡管初衷是好的，但以一個什么樣的標準去執(zhí)行，去保證政策實施才是關(guān)鍵。

反方：住房面積大小不是房價關(guān)鍵

合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉

一刀切式的增加中小戶型建設(shè)，可能會對目前房價上漲過快的現(xiàn)象有一時的緩沖，但對于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展卻未必有效。調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的初衷是對的，但要從市場需求的角度出發(fā)，同時也要針對不同區(qū)域、不同城市采取不同的辦法。

很簡單的一個例子，90/70政策出臺后，房價不僅沒有平穩(wěn)，反而是越漲越高。而開發(fā)商方面為了規(guī)避政策，出現(xiàn)了諸如雙拼、入戶花園等各種“偷面積”的做法。雖然這些做法使得戶型在功能結(jié)構(gòu)實用性方面比以往都有所減弱，但卻得到了眾多購房者的追捧。購房者只是因為房價偏高承受不了中大戶型的商品房，而不是對于面積偏大的居家戶型沒有需求，因為老百姓對于住房的功能結(jié)構(gòu)的需求是在不斷變化的。另外，小戶型存在總價低、單價高、購買門檻較低的特點，如果市場上出現(xiàn)大量的中小戶型，房價要拉下來是比較難的。如果要從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，也應(yīng)該同時考慮到購房者對于住房功能結(jié)構(gòu)的需求。單一地增加中小戶型供應(yīng)比例，從面積上進行控制，只能在增加住房供應(yīng)量的同時降低購房門檻，但對于房價的控制卻是很難實現(xiàn)的。

另外，不同地區(qū)在商品房價格、居住習慣等各方面均存在差異，政策的調(diào)控還應(yīng)該考慮到地域及消費需求的差異性。

■鏈接：近期相關(guān)調(diào)控政策

●2010年1月10日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知指出，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。要適當加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

●2010年1月22日國土資源部發(fā)布《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》�！锻ㄖ�》中提出，城市申報住宅用地時，經(jīng)濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%。

●2010年1月22日云南省政府工作報告中指出，要促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；落實國家相關(guān)政策措施，加大保障性住房建設(shè)力度，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控，控制房價過快上漲；加快中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)，滿足居民自住和改善型住房需求。

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