〖業(yè)主回訪〗

房?jī)r(jià)實(shí)惠最重要

萬(wàn)輝·星城業(yè)主（周女士，36歲）：選擇來(lái)這買(mǎi)房，首先是被萬(wàn)輝·星城實(shí)惠的房?jī)r(jià)吸引，但我發(fā)現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)實(shí)惠，但房子的品質(zhì)卻并沒(méi)因此而打折扣�？磥�(lái)，昆明市這幾年的招商引資，確實(shí)為昆明帶來(lái)了一批外地的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念及獨(dú)特的建筑視角，與昆明派的開(kāi)發(fā)商互融，也算成為推動(dòng)了昆明樓市的一個(gè)因素。

抓住時(shí)機(jī)出手

金色俊園業(yè)主（巍小姐，29歲）買(mǎi)金色俊園時(shí)，已經(jīng)是我第二套房了。但我也趕上了好時(shí)候，當(dāng)時(shí)金色俊園正好降價(jià)至5700元/平方米，而房子品質(zhì)也不錯(cuò)，也就選擇了下手。在我看來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)處于低迷中時(shí)，俊發(fā)地產(chǎn)能夠做到降價(jià)未降品質(zhì)，還給老業(yè)主補(bǔ)賠了差價(jià)，本身就是一個(gè)誠(chéng)信企業(yè)的立足之本。買(mǎi)它的房子，相當(dāng)?shù)姆判模?/P>

〖專(zhuān)家訪談〗

羅曉明：從“粗放”到以人為本

羅曉明（昆明市建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司總策劃師）

一路走來(lái)，昆明住宅產(chǎn)品發(fā)生了質(zhì)的飛躍：從最開(kāi)始的有量無(wú)質(zhì)，到現(xiàn)在品質(zhì)化經(jīng)營(yíng)、人性化經(jīng)營(yíng)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了一個(gè)很長(zhǎng)的歷程。盡管自1998年取消福利分房制度以來(lái)，人們開(kāi)始需要花費(fèi)更多的精力在買(mǎi)房的頭等大事上，但值得欣喜的是，住房的商品化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟、規(guī)范的強(qiáng)大推動(dòng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)多年的昆明市建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司總策劃師羅曉明表示，在不斷規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，人們不斷追求住房的品質(zhì)，促使了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)從“粗放”形態(tài)轉(zhuǎn)向“以人為本”。

從“量增質(zhì)低”一路走來(lái)

“昆明早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以低端開(kāi)發(fā)模式為主，設(shè)計(jì)品質(zhì)達(dá)不到要求，幾乎沒(méi)有精品化的概念，低品質(zhì)的住房產(chǎn)品大量充斥市場(chǎng)�！崩ッ魇薪ㄖ�設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司總策劃師羅曉明介紹，在1998年結(jié)束福利分房制度前后，一些新小區(qū)雖然走的是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的路線，但由于多以單位自建房為主導(dǎo)，這些新小區(qū)市場(chǎng)化的味道很淺，在戶(hù)型、小區(qū)景、配套等方面還達(dá)不到商品房的要求。

住宅產(chǎn)品從“粗放”走向品質(zhì)的節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)在2003年。這一年以后，購(gòu)房者普遍接受了商品購(gòu)房的理念，更多的人開(kāi)始關(guān)注樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、配套等各方面的品質(zhì)。羅曉明介紹，為了能更好地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始去沿海發(fā)達(dá)城市取經(jīng)，依葫蘆畫(huà)瓢把當(dāng)?shù)氐慕ㄖ�風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)等理念還原到昆明。

爆發(fā)性需求導(dǎo)致創(chuàng)新不足

行至2007年上半年，全國(guó)樓市呈“井噴”式發(fā)展態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者買(mǎi)房更多的是盲目而不是理性。在爆發(fā)性需求的市場(chǎng)下，住宅產(chǎn)品追求的是量增以滿(mǎn)足激增的購(gòu)房需求，住宅品質(zhì)被放到了一邊，昆明房地產(chǎn)產(chǎn)品明顯出現(xiàn)創(chuàng)新不足。

“一般來(lái)說(shuō)，爆發(fā)性市場(chǎng)情況下沒(méi)有好的住宅產(chǎn)品�！绷_曉明介紹，2007年特別是下半年，大量低端的高密度樓盤(pán)面市，不少開(kāi)發(fā)商追求批量生產(chǎn)，而忽略了產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，這也在一定程度上導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)的滯銷(xiāo)局面。

人性化住宅走到“臺(tái)前”

總結(jié)昆明房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品走過(guò)的歷程，羅曉明告訴記者，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，昆明房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品比較明顯的變化反映在對(duì)人性的關(guān)懷上，開(kāi)始以人為本。記者注意到，與幾年之前相比，目前昆明新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)明顯提升，比如設(shè)計(jì)因地制宜，并結(jié)合周邊自然景觀，在小區(qū)規(guī)劃布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)上考慮到了居家的視野和居住的舒適性；合理地安排機(jī)動(dòng)車(chē)與行人動(dòng)線的分流，減少機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)人及小區(qū)環(huán)境的影響。

羅曉明建議，昆明本身有很多自然資源優(yōu)勢(shì)，為了增加居住的舒適度，需要改變過(guò)去設(shè)計(jì)風(fēng)格的單一路線，在建筑產(chǎn)品上增加更多符合昆明特性的元素。比如利用空中花園給小區(qū)增綠，增加空氣濕度。同時(shí)，昆明的日照豐富，通過(guò)突破技術(shù)的瓶頸，可以把太陽(yáng)能板安排在陽(yáng)臺(tái)上，與建筑設(shè)計(jì)融為一體，打造出節(jié)能、生態(tài)的住宅。

樓事2007

全國(guó)大事件

2007年3月5日，在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議開(kāi)幕式上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

2007年3月16日《物權(quán)法》獲得通過(guò)。

2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布9·27房貸政策。

2007年11月1日國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令），直指土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的囤積土地問(wèn)題。

2007年11月13日深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總部開(kāi)始大門(mén)緊閉，總裁蔣飛攜2600萬(wàn)元巨款神秘失蹤，上門(mén)討債的客戶(hù)遂以“合同詐騙”向警方報(bào)案。

2007年12月國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將限外范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。

2007年12月11日央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以“戶(hù)”為單位執(zhí)行房貸新政。

昆明樓市大事件

2007年12月11日，昆明多家媒體在顯眼位置報(bào)道了當(dāng)年“地王”出爐的全過(guò)程，這塊位于官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)，掛牌編號(hào)為kc2007－27的地塊，被俊發(fā)地產(chǎn)以17.296145億元高價(jià)獲得。

廣告語(yǔ)：如果你只喜歡有電梯的洋房，金色交響不適合你

房改精神

“地王”曾經(jīng)逆流戰(zhàn)“江湖”

房改走的路，是從簡(jiǎn)單的住房制度改革通向復(fù)雜的房地產(chǎn)政策改變及發(fā)展之路。2007年的“業(yè)界”，已經(jīng)有了幾年的、大大小小的調(diào)控作為鋪墊，這一年繼續(xù)實(shí)施的調(diào)控政策之密集、力度之大，也前所未有，幾乎改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年的“慣性”。到當(dāng)年年底，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購(gòu)房，再度進(jìn)入觀望期�！胺炙畮X”的概念也由此被廣泛提及。雖然“全國(guó)形勢(shì)”比較明顯，但諸如昆明等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“分水嶺”相對(duì)模糊。應(yīng)該說(shuō)，房改十年的從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，天下大不同。

2007年1月，《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤�。�?dāng)年3月至9月，金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，一連“五級(jí)跳”，首付比例偏低、貸款期限較長(zhǎng)、購(gòu)房資金成本較高等人群開(kāi)始深受影響。8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，把住房看成了重要的民生問(wèn)題。9月，購(gòu)房首付提高至40%。

遏制非良性房地產(chǎn)運(yùn)作，是國(guó)家機(jī)器在運(yùn)轉(zhuǎn)中的保養(yǎng)和保全。在2007年之前的兩年間，一些地方政府熱衷于大規(guī)模拆遷，依靠房地產(chǎn)投資來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)成為地方財(cái)政的重要來(lái)源，炒賣(mài)地皮的現(xiàn)象到2007年已經(jīng)相當(dāng)突出，資金實(shí)力把握的話(huà)語(yǔ)權(quán)開(kāi)始畸形膨脹，房?jī)r(jià)導(dǎo)致的住房供需矛盾不化解已經(jīng)不足以平“民憤”了。然而，雖然國(guó)家出重手，用政策和措施與房地產(chǎn)業(yè)博弈，在一定程度上控制了某些利益集團(tuán)的用心和用意，但一些地方政府并未齊刷刷按規(guī)矩列隊(duì)，聰明的開(kāi)發(fā)商也不放過(guò)任何“開(kāi)發(fā)”的機(jī)會(huì)。觀望，在“業(yè)界”的解釋更像是按兵不動(dòng)，而按兵不動(dòng)只是表象，資金實(shí)力雄厚的操盤(pán)高手只把觀望當(dāng)成“暗渡陳倉(cāng)”的掩體。2007年，“地王”一詞尚未流行，但很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的牛人牛公司。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年3月至12月，昆明共拍賣(mài)土地6869.911畝。居住用地均價(jià)為222.924萬(wàn)/畝；商住、辦公用地均價(jià)為468.93萬(wàn)/畝。2007年12月11日，昆明多家媒體濃墨重彩地報(bào)道了當(dāng)年“地王”的出爐過(guò)程。

實(shí)際上，2007年前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控，昆滇房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以未出現(xiàn)“激凸”影響，“房貸新政”之所以對(duì)消費(fèi)者沒(méi)造成顯著的引導(dǎo)，就是因?yàn)閲?guó)家用政策強(qiáng)制房地產(chǎn)業(yè)列隊(duì)存在某種局限，就像平地列隊(duì)和坡地列隊(duì)無(wú)法按同一標(biāo)準(zhǔn)考量一樣。如今我們可以反思當(dāng)年的欠缺——如果國(guó)家先出臺(tái)對(duì)地方政府土地運(yùn)作的強(qiáng)制性細(xì)化措施，如果通過(guò)地方政府去強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商，那么，調(diào)控的結(jié)果至少要比現(xiàn)在顯著。

如今我們可以用歷史的眼光歸結(jié)2007年：當(dāng)年在昆滇相對(duì)表現(xiàn)明顯的是，國(guó)家的一系列舉措讓成品樓市的銷(xiāo)售出現(xiàn)了“猶豫”，消費(fèi)者等待政策和措施帶來(lái)房?jī)r(jià)下降的形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商卻并未停止開(kāi)發(fā)，只是，建設(shè)中住房的價(jià)格暫緩公布。莊聞（本報(bào)評(píng)論員）

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