時間來到2020年年末，巫家壩這一昆明熱點區(qū)域在近期重回本地熱搜。從中央公園到道路再到學校配套，區(qū)域建設(shè)各方面都有新動態(tài)傳出，開始步入全面建設(shè)階段。
在這樣的背景下，一個容易被忽視的現(xiàn)象是，區(qū)域內(nèi)高端居住產(chǎn)品的供應正逐漸走弱。也許還未等到巫家壩整體的雛形初現(xiàn)，區(qū)域相關(guān)居住產(chǎn)品就已提前進入了最終章。
各類建設(shè)工程全面開花
從10月份起，在近一個月內(nèi)，巫家壩已先后有多個層面的建設(shè)新消息傳出。先來看看都有哪些動態(tài)：
中央公園——整個10月以來，巫家壩最振奮人心的消息當屬中央公園的動工開建鄰近了。
10月16日，《昆明巫家壩中央公園（一、五標段）施工總承包項目公開招標公告》發(fā)布。據(jù)其內(nèi)容顯示，先期建設(shè)的兩個標段分別是中央公園最北端的官渡森林公園，以及最南端的漁灣印象公園；計劃開工時間為今年11月30日，計劃竣工時間為2023年11月30日。
巫家壩中央公園將率先開工的兩個標段
11月9日，相關(guān)評標結(jié)果公示，如無意外，將由中建五局與上海宏信聯(lián)合體操刀這一亞洲亞洲第一、世界第四大的中央公園并如期開工。
道路——10月30日，《春城路下穿節(jié)點工程批前公示》發(fā)布。這一全長2320米的道路定級為城市快速路，其將下穿規(guī)劃中的巫家壩中央公園，接入建設(shè)中的福宜高速公路，為片區(qū)快速出入提供重要通道。
學�！M入11月，巫家壩第一所落地的學校項目終于確定了。昆明市城建投資開發(fā)有限責任公司與北京琨山教育科技有限公司正式簽訂合作協(xié)議，將共同合作建設(shè)一所雙語國際學校。這一巫家壩琨山學校選址核心區(qū)，占地面積42.48畝，建筑面積28317平方米，擬設(shè)立36個教學班，招生人數(shù)約1000人，計劃2022年9月開學。
巫家壩琨山學校坐落位置
不難發(fā)現(xiàn)，不僅許久未有新消息的中央公園終于即將動工開建，巫家壩近期的多項建設(shè)動態(tài)，涵蓋了住、行、教等眾多層面，可說其全面建設(shè)的大幕已徐徐拉開。各類配套設(shè)施不再只是停留于規(guī)劃層面，而是有了實際的落地呈現(xiàn)時間表。
高端居住產(chǎn)品存量有限，未來新增供應恐也不多
與區(qū)域全面建設(shè)方興未艾狀態(tài)形成鮮明對比的，是整個區(qū)域的高端居住產(chǎn)品供應似乎已顯現(xiàn)走弱的態(tài)勢。我們嘗試統(tǒng)計了當前巫家壩有住宅在售的部分項目所主推或主打的產(chǎn)品戶型，得到了下面這一住宅面積區(qū)間分布圖：
巫家壩在售項目主推或主打的住宅面積分布區(qū)間
從圖中不難發(fā)現(xiàn)，100-144㎡的面積段，是當前區(qū)域項目在售或主打住宅產(chǎn)品最為集中的區(qū)間。如果細分需求，這部分瞄準初次改善的產(chǎn)品，是當前區(qū)域市場競爭最為激烈的部分，甚至有部分項目的產(chǎn)品表現(xiàn)出了顯著的剛需性質(zhì)。
在此基礎(chǔ)上，需求越向上走，有相應供應的項目和產(chǎn)品數(shù)量越少。在170㎡以上的這一中高改善需求區(qū)間，僅有三四個項目有產(chǎn)品供應；而200㎡以上的豪宅產(chǎn)品區(qū)間，更是僅有少數(shù)的一兩個項目。
不僅僅是現(xiàn)有在售的中高端改善層級的住宅產(chǎn)品有限，梳理巫家壩整體規(guī)劃后，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域未來相關(guān)產(chǎn)品恐怕也不會有大批量供應。
熟悉巫家壩區(qū)域發(fā)展歷程的人都知道，在2016年到2017年期間，昆明曾公示過《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化》。這一方案縮減了原先的居住用地面積，擴容了中央公園用地，是當前整個區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的方向參考。
巫家壩各類規(guī)劃用地占比
按照這份規(guī)劃內(nèi)容顯示，總用地面積1091.11公頃的巫家壩片區(qū)中，居住用地占比約為24.2%，粗略計算居住用地的面積總計僅有264萬㎡左右，遠算不上多。
更為關(guān)鍵的一點是，圍繞飛虎大道以及春城路下穿，核心CBD區(qū)域部分的相關(guān)居住用地，基本都已被房企瓜分殆盡，在整個區(qū)域核心區(qū)內(nèi)，未來新項目的數(shù)量將極為有限。
調(diào)規(guī)后的巫家壩居住用地減少，而核心區(qū)的相關(guān)用地基本已被瓜分
而從項目的角度出發(fā)，無論是其當前的主推戶型還是未來的新推產(chǎn)品，面積段可能都仍會集中于初次改善區(qū)間，這與當前昆明新房市場整體的成交趨勢有密不可分的關(guān)聯(lián)。
來自昆明銳理的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2018年起，100-120㎡一直牢牢占據(jù)著本地市場成交的主力面積段，緊隨其后的分別是120-140㎡和80-100㎡兩個區(qū)間。
當前市場的主流風向影響了項目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計
而巫家壩整體的規(guī)劃，決定了區(qū)域內(nèi)難有大體量的樓盤出現(xiàn)，單個項目的用地面積相對其他城市區(qū)域偏小。在這樣的背景下，項目選擇推出市面上最為主流的面積段產(chǎn)品，可謂基于銷售層面的正常邏輯，并不難以理解。而其帶來的直接結(jié)果，自然是中高端居住產(chǎn)品數(shù)量偏少。
在巫家壩上車高端住宅的機會已不多
立足于這樣的現(xiàn)狀及未來的規(guī)劃條件，可以說，想要在巫家壩區(qū)域上車中高端住宅，尋求中高段改善或再改需求的落地，其實機會窗口一直在收緊。
而從項目的角度而言，敢于在這樣的背景條件下走高端路線，尤其是將主推產(chǎn)品的起步線直接劃到了較高的一檔，是需要一定勇氣的，其對自己的產(chǎn)品肯定有很足的信心。
就以區(qū)域內(nèi)目前唯二有200㎡以上居住產(chǎn)品供應的綠地東南亞中心為例，其當前在售的主力戶型為170㎡，仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)這一產(chǎn)品有著不錯的品質(zhì)和實力：
綠地東南亞目前主推的170㎡產(chǎn)品戶型圖
首先是整體的三房設(shè)計。其并未因戶型面積足夠大而盲目區(qū)隔出更多的居室，這無疑保證了室內(nèi)每個部分都有充裕的空間，尤其使得客廳達到了7.1*4.9的超大尺度，展現(xiàn)出高端產(chǎn)品應有的舒適感與品質(zhì)感。
在此基礎(chǔ)上，南北陽臺+飄窗的設(shè)計，不僅帶來了良好的采光與通風條件，更使得基本每個居室都能享受到巫家壩中央公園等帶來的極致景觀體驗感受。這將項目身處巫家壩核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，在產(chǎn)品上進行了最大化。
綠地東南亞170㎡產(chǎn)品樣板間實景
而這一產(chǎn)品在各空間的設(shè)計上也顯得主次分明：主臥套房所擁有的獨衛(wèi)不止具備常規(guī)的衛(wèi)生間功能，也可布置浴缸等設(shè)施，使得主人的起居空間具有了更多的功能性與生活感。
綠地東南亞170㎡產(chǎn)品的室內(nèi)空間呈現(xiàn)，符合人們印象中的豪宅場景
不難發(fā)現(xiàn)，在類似綠地東南亞的項目這里，其產(chǎn)品的設(shè)計細節(jié)，更為契合人們一般印象中對巫家壩區(qū)域的整體定位。作為昆明新興的城市核心與重要引擎，巫家壩所代表的應該是整個城市最為高、大、上的極致體驗，如果沒有類似的高端甚至豪宅產(chǎn)品來對此進行呈現(xiàn)，會使整個區(qū)域都失色不少。
而也正如之前所分析的結(jié)果所示，相似的高端產(chǎn)品存量少，受市場需求和銷售風向影響，相關(guān)產(chǎn)品在未來恐怕也難有大規(guī)模的供應。如果將上車巫家壩核心區(qū)的高端住宅產(chǎn)品比作一曲樂章的話，其可能早早便已開始步入最終章，所剩的機會確實已不多。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論