昆明土地規(guī)劃商改住越來(lái)越普遍、越來(lái)越容易了。不僅是未出讓的土地在不斷調(diào)整控詳規(guī)，將商業(yè)地塊改為住宅或者商住混合用地，連已經(jīng)出讓多年的土地，只要沒(méi)有開(kāi)工，商改住也不是什么難事。

5天前，云南房網(wǎng)才報(bào)道了旭輝5年前在在灃源路南側(cè)競(jìng)得的一宗商業(yè)用地，被調(diào)整為住宅用地的消息，很快，保利置業(yè)在2019年競(jìng)得的保利城一宗商業(yè)地塊，也被調(diào)整為商住混合用地。同一天商改住的還有萬(wàn)科在會(huì)展片區(qū)的兩宗商業(yè)用地。

保利城商改住地塊（紅線內(nèi)區(qū)域）

保利城被調(diào)規(guī)地塊位于保利城最北側(cè)，靠近虹橋路，西側(cè)和南側(cè)分別是保利城喻翠園和喻嘉園，面積有29畝，原本是商業(yè)地塊，如今改為商住混合用地，其中住宅占比達(dá)到80%，容積率也從7.7降低為2.6。調(diào)規(guī)后凈用地面積從29畝減少為27.9畝，減少部分用于綠地建設(shè)。

保利城的土地是保利置業(yè)在2019年7月通過(guò)拍賣競(jìng)得的，當(dāng)時(shí)保利置業(yè)花了41億拿下了方旺片區(qū)的6宗土地，總面積282畝，其中就包括幾天前被調(diào)規(guī)的GD-FW-A2-02-01地塊。

保利城由保利置業(yè)開(kāi)發(fā)

保利城2020年就開(kāi)盤(pán)發(fā)售了，但GD-FW-A2-02-01地塊卻一直未開(kāi)工，直到兩天前被調(diào)整為商住混合用地。改規(guī)后由于容積率大幅度下降，最大可建面積只有4.8萬(wàn)余平米，按照80%的住宅計(jì)算，住宅部分有3.87萬(wàn)平米，因?yàn)槿莘e率只有2.6，限高80米，更靠近主干道和地鐵3號(hào)線，這將是保利城最后也是最好的一批住宅。

萬(wàn)科被調(diào)規(guī)的地塊拿地時(shí)間更早，2018年就已完成出讓，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科一共拿了7宗共350畝土地，住宅地塊均已完成開(kāi)發(fā)并交付（萬(wàn)科500里），只有兩宗共61畝商業(yè)用地一直沒(méi)有動(dòng)工，如今也被改為住宅用地，而且容積率只有2.6。

萬(wàn)科被調(diào)整規(guī)劃商改住的會(huì)展中心兩宗土地（藍(lán)線內(nèi)區(qū)域）

從旭輝廣場(chǎng)、保利城以及萬(wàn)科會(huì)展地塊商改住，包括麗陽(yáng)星城二期商改住等案例可以看出，目前昆明市商改住基本是雨露均沾的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商拿地后只要按兵不動(dòng)拖上足夠長(zhǎng)的時(shí)間，最后都有概率調(diào)整規(guī)劃�；旧厦總€(gè)區(qū)都有這樣的調(diào)規(guī)案例。

當(dāng)然這也不能說(shuō)是開(kāi)發(fā)商故意如此，其實(shí)拿地的時(shí)候多半沒(méi)這么想，因?yàn)榍靶┠暾{(diào)規(guī)是很難的，只不過(guò)后來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)變了，商業(yè)需求也少了，開(kāi)發(fā)商本來(lái)打算放在最后才開(kāi)發(fā)的商業(yè)地塊，意外迎來(lái)了調(diào)規(guī)的機(jī)遇。

據(jù)云南房網(wǎng)了解，接下來(lái)還會(huì)有開(kāi)發(fā)商多年前拿下的商業(yè)地塊被改為住宅用地，只不過(guò)案例也不會(huì)有多少，由于房企這幾年都沒(méi)怎么拿地，目前開(kāi)發(fā)商手上囤積的商業(yè)用地其實(shí)也不多。更多的商改住發(fā)生在尚未出讓的規(guī)劃地塊上。

比較例外的是巫家壩，無(wú)論是尚未出讓的土地，還是開(kāi)發(fā)商拿下但尚未開(kāi)發(fā)的商業(yè)地塊，幾乎沒(méi)有調(diào)規(guī)案例。前幾年首創(chuàng)還計(jì)劃申請(qǐng)將一宗商住混合用地改為住宅用地，但至今無(wú)果。

巫家壩調(diào)規(guī)難與巫家壩的定位有關(guān)，作為昆明市重點(diǎn)建設(shè)的未來(lái)城市門(mén)面，無(wú)論是過(guò)去的總部基地定位，還是如今的CBD定位、中央法務(wù)區(qū)定位，都需要很高的商業(yè)開(kāi)發(fā)比重，如果大面積調(diào)規(guī)就意味著否定過(guò)去的功能定位。即便是針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目的單獨(dú)地塊調(diào)規(guī)，也涉及市場(chǎng)公平問(wèn)題，以及對(duì)規(guī)劃整體性的破壞，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以不敢輕易開(kāi)口。

但現(xiàn)實(shí)情況是如今商業(yè)開(kāi)發(fā)很困難，巫家壩那么多商業(yè)地塊找不到投資企業(yè)，已經(jīng)出讓的商業(yè)項(xiàng)目也面臨停工、爛尾等諸多問(wèn)題，有些房企干脆就不開(kāi)工，這就造成巫家壩建設(shè)面貌長(zhǎng)期工地化、荒地化的尷尬局面。

北市區(qū)又一商業(yè)狂想縮水，旭輝以靜待變反受益

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